成都成华区东北方向,是主城区的价值洼地吗?投资潜力大吗?

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提问：成哥你好，我感觉现在成华区的房价要比青羊和锦江的房价便宜一些，请问成华区东北方向算不算是目前成都主城区的价值洼地？现在入场投资买房未来升值潜力大吗？

回答：成华区的东北方一直被认为是主城区价值洼地，但是首先要明确一点，一个区域只要地段好，区位配套等都是短时间内可以提升的，比如昭觉寺－动物园板块虽然缺乏商业体，但人口密度大，将来完善的可能性也大。目前成华区发展各有不同，二八板块曾被视为价值洼地，但出现区域配套没有跟上房价高涨幅的局面，不过它的占地面积大，未来发展空间和优势也很大。另外随着成华区内改善成为主流，有些地方价值洼地也会逐渐消失，而像昭觉寺－动物园等板块依靠自身特色发展，未来也有可能加大区域分化。目前不太建议对价值洼地寄予厚望，避免过早买入，一旦后期发展跟不上预期将会得不偿失。

提问：成哥，成都中铁西派金沙值得购买吗？顺销盘，小学读实验小学尚雅校区，这个学校如何？

回答：西派金沙所在区域周边的二手房价格不是很坚挺，不过根据中铁风格，未来价格有拉高的可能，主要缺点是地铁较远，周围配套还很一般，不过旁边有三所学校利好。实验小学的教育理念好，尚雅校区属于新校区，周围没有安置房，生源纯粹，未来看有潜力的。

提问：成哥，在同个学区中，你更建议买套一还是套二？从投资角度看，未来哪个增值保值更好？

回答：并不是每个房子增值都是一致的，而是“影响程度”不同。小户型的学区所占对价金额自然要高于大户型。小面积的房子会因为有学区对价更高，价值自然增加并体现在房价上；但反过来，如果学区被划片，对口的小区多了，小面积自然不那么受欢迎。风险自然更大。在其他因素不变的前提下，购买小面积的回报率会更高；相反，如果不确定未来学区是什么样，只为解决孩子上学问题，不想在学区下注，就尽量选择面积大的，这样将来受划片影响更小，就可以买套三或者套四的房。具体更详细的分析详见内部资源！

提问：你好成哥，最近想在成都买房子，觉得天府新城不错，老师怎么看待天府新区？在天府新区买房好不好？

回答：成都房产的供应大户天府新区从17年起就热议不断，外界对天府新区的发展持两种对立态度，在天府新区买房到底好不好，要结合实际情况，有一点需要明确的是，天府新区崛起并不会让老城区没落，老城区成熟的区位配套和房产价值在很长一段时间内都有优势，不是新区能与之相比的。那么，怎样在天府新区置业才比较合理呢？成都的多元化发展使得一圈层老城和新区发展差距不会很大，区域功能性强，目前来说，天府新区的发展周期还很长，因此在这里工作生活的朋友可以将房产的1/2放在天府新区，其余的放到主城或者高新南。而对于在主城或高新南工作的朋友，天府新区目前发展优势明显，但是起步阶段人不建议投入太多，因此可将房产的1/3放到天府新区，避免踩雷。

提问：成哥，龙泉驿区|龙都国际二期、双流区|成都远大林语城南地块三期、温江区|恒大未来城三期、龙泉驿区|阳狮广场，这几个盘怎么样？

回答：龙都国际太偏远了，虽比同安阳光城好点，但比帝一广场差点。便宜的话，龙泉本地自住买就买了，不会站岗。远大林语城一般, 值得去摇，摇中了再考虑买不买吧。未来城值得摇，帝一广场之前说过,也值得摇。这四个都很一般，还不如明信城好。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥好，靠近市中心的增值区是成都较好的。为什么你觉得在投资买大户型较好，如果我想买郊区，等政府建设已经完成了很多年才买，那起价仍然很高啊？

回答：成都既有新区扩张，又有存量改善。因此，未来城区和郊区会更加均衡，价差可能会缩小，但空间不大，变化也会非常缓慢。

市场是分阶段的。不同的市场处于不同的阶段，主导力量也不同。1：在起步阶段，市区和郊区的房价差距很小，城区价值不断提高，城区快速上涨。2：在开发扩张的边界阶段，刚性需求占主导地位，新区快速崛起。3：成熟期以改善为主，市中心大户型迅速崛起。在同一个市场中，可能同时存在两种影响力。

提问：成哥你好！刚需200-250万总价，主要想考虑主城区或者龙泉驿区的房子相对便宜一点的，有什么房子或哪个片区可以推荐的吗?

回答：总价200-250万，如果有排名前列顺位的话，可以适当博一下华润九期的最后两栋或者SM锦悦，十里风和这样神盘，如果只是刚需，或者没那个运气，那么符合你预算的选择其实不多，主城区来说就金牛和成华，城北或者东北方向，例如北二环的保利时代，或者龙潭寺板块。如果不锁定五城区的话，还可以看看龙泉的十陵板块，这些区域的房子，基本就是2万左右。成都更多价值高的房子及片区详见内部！

提问：你好成哥，本人在成都工作，有一二圈层购房资格，可承担首付20万左右，想知道买一二圈层的房子还有机会吗？

回答：在成都，如果首付预算在20万，还是有机会能挤进一二圈层的。首先可以考虑市中心不带学区属性的老破小，这类房子一般配套完善，建筑面积大，但是外观老旧，环境不好，并且金融属性弱，很难办理按揭贷款; 其次可以考虑三环内的高密度老电梯房，这类房子相对老破小来说质量较高，楼龄比较新，并且也容易办贷款，但是环境差也是一个很明显的缺点; 最后还可以选择二圈城边缘的一些次新二手房，这些房子虽然地段和区位配套都不够好，但是相对来说居住环境和居住舒适度比较高。

提问：成哥好，请问总价相同的情况下，投资高档小区的70平，还是普通小区的90平，还是安置小区的110平？哪个升值空间大？

回答：投资方向要清晰，一旦错了，所有的努力都将功亏一篑。

买房选筹原则：1.距离市中心距离相等，选价格低的。距离市中心差不多直线距离的板块，或者地铁至城市核心通勤时间相等的地段，即使目前存在差价，长期来看差价会收窄；2.售价相等，选距离更靠近市中心的。两个售价相等的楼盘，距离中心更近的楼盘未来涨幅会超越偏远的楼盘。安置房投资不考虑，建议选择更靠近市中心的楼盘。

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