首付40万起,三环内买精装三房,刚需上不上?

来源：吴思竹

昨天，位于成华区民兴北二路旁的新力琥珀园项目（备案名：琥珀庭园）取得了预售证，一次性推出其全部364套高层房源，产品面积从94—123平方米不等，全三房产品，精装交付，价格区间在12947—14647元/平方米，其中含3525.18元/平方米的成品住宅装修，预计2020年10月交房。

去年夏天的时候我就已经踩过盘了，时隔半年多，终于开盘了，但我也忘得差不多了哈哈哈哈，所以今天我又去了趟售楼部。

以下，是我为大家带来的踩盘报告，希望能给有需要的购房者们带来帮助。

1、地段

地处龙潭寺板块，居住价值低

新力琥珀园项目位于成华区民兴北二路旁，项目周边已经有蓝润V客尚东、正成东区和美立方等项目，从地理位置来看，这里属于房地产概念里的龙潭寺板块。

在我们的读者圈，其实对于龙潭寺板块的关注度并不低，大多都集中在板块的发展潜力上，但是我们在公开文章里从来都没有写过龙潭寺板块，今天就借这个踩盘的机会，说下我对龙潭寺板块的看法。

龙潭寺板块拥有非常不错的地理位置，紧邻东北三环，且自然景观资源十分丰厚，但即便如此， 我认为，龙潭寺在主城区众多居住板块中，只能算得上是一个末流板块，原因主要有两点：

排名前列，居住不是龙潭寺板块的主旋律

在成华区政府各项规划中，其实一直都不缺龙潭寺的身影，但梳理这些规划可以发现，居住一直都不是龙潭寺板块发展的主旋律。

在成华区较新的“一带两轴五区”的规划中，龙潭寺是作为“五区”中的新经济产业集聚区进行定位的，重点发展以数字经济、智能经济、共享经济为主的新经济产业。

△图片来源于网络

为了大力发展产业，龙潭寺在片区整体规划上，也都是围绕产业来进行的，共划分了5个片区，其中3个片区都是产业相关的，另外2个片区就是作为产业人口的配套服务进行规划的。

虽然产业的定位能为板块带来人口红利，但毕竟主题不是居住，所以整个板块在配套打造、居住氛围等各方面肯定都无法与居住为主题的板块媲美，我认为，这也是整个板块的居住面貌长期得不到改善的重要原因之一。

第二，板块内硬伤多

龙潭寺板块还有两个发展上的硬伤。

一方面是发展龟速，这个不用多说，相信大多读者的实体感受应该都是一样的，因此，整个板块目前呈现的界面并不理想，我想，这也是导致众多购房者在对待龙潭寺板块时，十分犹豫的重要原因之一。

另外一方面是历史遗留问题较多，这主要表现在铁路线上，板块内有大量的铁路线交错，其中就有紧邻项目的，这些对于居住来说，都是明显的不利因素。

以上两点是我认为，龙潭寺板块居住价值低的原因。

2、周边及配套

周边不确定因素多，配套基本都得等等等

新力琥珀园项目的东侧是三环路，西侧、南侧和北侧都是待开发用地，根据项目现场展示的片控规图来看，均为住宅用地，但因为紧邻项目，后期是否会给项目带来影响，目前不得而知。

这还仅仅只是项目其中一个不确定因素，另外一个是断头路。

项目周边，有两条断头路，民兴北一路和民兴北二路，这两条路都是区域内连接成华大道的主要道路，根据网上公示的规划，地铁8号线二期工程的龙潭立交站就在民兴北二路与成华大道交汇处，未来修通后，从新力琥珀园项目到达该站点仅有不到300米的直线距离，步行便可乘坐，因此，这两条道路的修建对于项目乃至整个区域来说，都十分重要，能极大的提高片区内的出行力。

根据我在现场了解到的情况，目前两条道路的修建工程已经有成都成华城市建设投资有限公司承建，但在现场公示概况上，并没有标注具体的开工和竣工时间，因此，到底何时能修通，还是个未知数。

现在来说说项目周边的配套。

根据置业顾问的介绍和我的实地踩盘来看，项目周边该有的配套都有，但是基本都要等等等。

交通配套。

前面大致也提到了，道路交通方面，目前主要就是三环路和成华大道。

公共交通方面，目前主要依靠公共汽车，但线路较少，区域内有地铁8号线和9号线的规划，目前少有能够确定的就是8号线的龙潭立交站，根据网上查询的信息，9号线在龙潭寺有规划两个站点，但站点位置目前不明确。

商业配套。

大型配套等于零，但满足日常生活的基本配套不缺，包括周边其它项目规划的社区底商，以及政府规划的配套服务类设施（还未呈现）。

教育配套。

1公里范围内目前已呈现的仅有3所幼儿园，未呈现的还有一所小学和幼儿园，其中幼儿园主体已经完工。

△幼儿园主体已经完工

这两所未呈现的学校也是距离项目最近的，直线距离最近只有300米左右。

自然景观资源配套。

项目的西侧也就是目前售楼部所在的位置，未来将是一个市政公园，大约3亩左右，由开发商代建。

此外就是紧邻民兴北一路的东风渠绿化带。

3、项目规划及产品 

说完了地段和周边，现在我们回到项目上，未来住得好不好，规划和产品是关键中的关键。

新力琥珀园项目总占地16亩，规划容积率3.8，共规划了3栋高层，共364套房源，其中1号楼的1—3层规划有底商和社区服务中心。

△项目总平及周边示意图

3栋高层呈半围合式布局，1号楼和3号楼为东西朝向（非正向），2号楼为南北朝向（非正向），3号楼正对三环路，所有房源可能都会受到干道带来的噪音和灰尘影响（据相同地理位置的蓝润V客东区的业主反应，三环路噪音还是非常明显的，建议大家可以进行实地了解）。

3栋高层均是2梯4户的设计，采用了一字型的排布，我猜测这与其小地块应该有一定关系，这种布局方式比较节约用地，较大化保证公区的空间，以下是楼层平面示意图。

相较其它常见的“工”字形设计，这种设计有一个最明显的好处就是能够保证所有住户都有较好的景观和视野，因此，这种设计大多会出现在有突出景观资源的项目上，另外就是不会存在对视的情况。

但也有一个缺憾，就是共用墙较多，这个项目，主要是94㎡和102㎡产品存在这个问题，私密空间存在共有墙。

关于这点我也是在黄曦上周发布的《一张对买房很重要，但售楼部却不展示的图》这篇文章中学习到的，大家也可以去涨涨姿势哦。

以下是此次推出的4种户型。

都是三房设计，其中，123㎡产品综合表现较佳，但仅有60余套，中签率低，其它三个户型，都有一个明显的不足是，没有生活阳台，另外94㎡和102㎡产品均为内开门设计，会有一定影响。

该批次产品将采用精装交付，以下是精装明细及我拍摄的精装样板间实景图。

△123㎡户型样板间

大件包含了中央空调和地暖。

品牌采用了东鹏、圣象、TOTO、摩恩、方太等，都是市场常见的品牌。

其它配置方面，客厅有电视背景墙设计、主卧也有背景墙设计，此外还配置有玄关柜、客餐卧及过道墙纸，智能家居系统等。

结合我实地参观的感受来看，是较为实用的配置。

4、还有两点需要注意

排名前列，项目的西侧，距离项目不到500米直线距离有铁路线，建议购房者实地了解。

第二，我在项目公示的红线外不利因素提示中看到，项目的西南侧，设置有驾校练习场和架空强电通道，搬迁时间及是否下地都无法确定，可能会有一定影响。

5、价格及购买建议

此次推出的364套房源是该项目的全部房源，含精装的单价在12947—14647元/平方米，我查询了一下周边二手房项目近两个月的成交单价，成交户型以套二、套三这类小户型为主，成交单价在11000—14000元/平方米左右，对比来看，基本没有剪刀差，且都是建筑年代较新的小区。

首付不到40万就可以在主城区买三房，对部分刚需来说，这的确是有吸引力的，但综合以上所有来看，我并不建议所有刚需都往上冲，地缘性刚需可以考虑，当然，如果你觉得错过这村，可能就没有下一店了，可以去试试手气。

小助理有话说：

扫描下方二维码，即可关注“血拼成都楼市”公众号，如需了解更多成都楼市资讯，添加“小助理”微信（ID：lousir-2018），备注“加群”，即可进入购房交流群答疑解惑撩助理哟~