成都楼市:楼市分化严重,老房子还有没有可买的价值?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，现在成都楼市分化严重，请问成都的老房子还有没有买的价值呢？预算150万左右，该怎么买房呢？老师有什么想法呢？

回答：成都发展至今，老破小的房子肯定是比不上北上广深，是没有什么前途的。随着成都中心南移，从金融城到兴隆湖，开发的土地面积着实可观，可以修建许多新房，无形中拉开与老房的差距。老房子因为修建时间的问题，代际间相差的品质很有差别，而新房，环境户型等方面都属于比较符合当下潮流的，当90后成为购房大军，受欢迎的自然也是新房，甚至主宰新房修建潮流。

目前成都的重心也在演变，发展速度稍快配套不一定跟的上，郊区变城市是常事，金融城三期是成都中心城区待开发的较好区域。成都楼市分化严重而且规则复杂，即使是本地人了解起政策都比较困难，而且去年9月成都的新调控政策加码营业税二改五，是下了狠手的。具体买房操作详见内部！

提问：成哥你好！刚需200-250万总价，主要想考虑主城区或者龙泉驿区的房子相对便宜一点的，有什么房子或哪个片区可以推荐的吗?

回答：总价200-250万，如果有排名前列顺位的话，可以适当博一下华润九期的最后两栋或者SM锦悦，十里风和这样神盘，如果只是刚需，或者没那个运气，那么符合你预算的选择其实不多，主城区来说就金牛和成华，城北或者东北方向，例如北二环的保利时代，或者龙潭寺板块。如果不锁定五城区的话，还可以看看龙泉的十陵板块，这些区域的房子，基本就是2万左右。成都更多价值高的房子及片区详见内部！

提问：请问我在上海已经有一套，准备在浦东买一套800万的房子，较好是地铁兼初中的学区房，目前浦东哪个区域比较有潜力？

回答：可考虑北蔡，如：大华锦绣华城，对口昌邑小学（大华校区），浦东新区第二梯队公立小学。对口上南东校，浦东新区第三梯队公立初中。成都更有潜力的区域详见内部！

提问：成哥好，之前热度很高的天府新区和五城区的房子，两个板块您怎么看？该如何抉择？

回答：如果是在天府新区工作生活并且预算充足的购房者，天府新区是一个合适的选择，建议多关注五城区和高新区，如果要购买天府新区需要仔细斟酌，因为炒的过热很可能让购房者产生错误预判，很多人买房只注重眼前形势，有一定的局限性；楼龄较老的房子大多集中在五城区，因此不好卖，但是五城区很多楼面价比周边二手房还要贵，属于新房带动二手市场，天府情况反之；天府新区发展快，楼龄新，吸引了不少人，这也是天府新区房价高的一个原因，但由于这里未来发展趋势不明确，区位配套尚不完善，存在一定投资风险，盲目跟风是不理智的行为，实际收益很有可能和投资预期产生极大落差。如果选择的话，五城区优于天府新城。

提问：您好成哥，单身女性，大专学历。老家在安徽省宿州市的一个农村，现在北京工作，年收入税后三十万左右。目前手头有70万存款，想拿这笔钱在新一线城市给自己买套房，等三五年后离开北京自己也有个退路和归宿。目前关注的城市有青岛，合肥，天津，但也是很迷茫，希望成哥帮忙指个方向。

回答：你的思路还是正确的，可以提前做好布局。综合来看天津>青岛>合肥。一方面天津到北京通勤很方便，你工作在北京，且收入还不错，甚至刚需完全可以北京工作，天津自住，目的就是因为北京收入更高，后期有实力也可以置换北京，把天津作为一个跳板。另一方面虽然天津发展有些缓慢，但直辖市的地位和政策还是有先天优势，因此，青岛 合肥也很难超越天津。

天津毕竟是四个直辖市之一，青岛旅游业比较发达，但感觉综合实力不如天津，加上天津各种教育，医疗等等资源非常丰富。其次，天津属于国家重点投资发展扶持的城市。最后，天津因为距离北京近，很多的资源是青岛没有的，收入上限比青岛高很多。

而合肥位置比较尴尬，东西是强邻南京武汉，北面还有个半省会徐州，省内城市经济物流科教文卫对合肥有依赖的并不多，几乎只有皖西北几个城市化程度不高的城市，缺乏明显的都市区、经济圈。就算有安徽省支持，限于安徽的经济发展水平能达到的高度仍然有限,缺乏地区影响力。

提问：成哥好！本人16年在长沙市汽车南站旁买了一套高层住宅103平三房(目前市价100万)，交房两年一直毛坯空着，本来想装修自住，但一直在外地工作，未来几年不大可能回去，空着感觉有点亏，而且长沙限售，还不能卖，现贷款已还清。去年底在工作地东莞市镇区买了一套二手83平小三房自住，手头无子弹，还欠亲戚一屁股账，目前长沙的房子该如何处置？装修出租？装修贷该如何操作？

回答：首先房子要不要出租，核心取决于几点：1.你计划持有的时间，如果2-3年就要翻倍卖出，那么出租可能影响你卖出计划，装修成本可能收不回来。2.你的装修回收成本，取决于你的装修成本，你设计的出租形式，以及这套房在市场的租金。

长沙的房子投资还是不错，非常适合长持。因为房价扁平，虽然限购严格，但时间拉长总会涨的，没必要空置闲置，浪费资源，可以适当简装配合出租，减轻部分还贷压力。装修贷款比较麻烦，如果你缺少现金流，可以把长沙全款房进行抵押，更好操作一些。

提问：成哥，最近出了个一年只卖三次地的政策，为什么会出这个政策呢？这对以后会有什么影响？现在住房需求紧张，新房供应不足，是因为土地资源真的不足吗？我们这种普通的刚需购房者还能今年买房吗？

回答：其实并不是，大多数城市并不缺土地，缺的是国家规划的城镇建设用地指标。土地并非有限，而是只能限量供应，国土部门希望维护土地供给管制的合法性、地方政府希望维护自身土地信用、开发商和房产业主希望维护和提高房价——房价持续上涨是各部门共同操作的结果。中国为保证土地价值、维持土地信用而限制供应量，通过严格把控土地资源来推动城市化发展。

目前各个城市的房价分化较大，部分城市土地供应量大，房价下跌，存在土地系统性风险；而部分城市房价过高，土地供应不足，房价泡沫过大。这两种极端都需要来自高层的调控，于是新政应运而生，国家对22座城市统筹供地，可以有效调节不同城市土地供求关系，控制金融风险。就目前来看，全国主流开发商囤积了巨额的土地财富，在一些城市，政策调控已经无法抑制房价的过大涨幅。只有房价回归平稳，楼市才能健康发展，经济才能稳步上涨。只有土地供应量真正的增加，才能惠及刚需。当前买房还是建议有条件的要趁早买，尽量买新房，抱有通过抄底买房的想法不可取。

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