成都楼市:新区买房处处是雷区,这些新区是否能投资?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥你好！目前在成都没有房，天府新区的资格要等明年5月才有，在天府乐高乐园附近1公里已经交了定金，单价1w多一点，请问在哪个位置投资可否，周期有多长？想听听成哥的意见！可以投资吗？

回答：既然即将有成都天府新区资格，就不要买仁寿视高这些。新区买房有很多雷区，投资住房不外乎想等涨价后找个接盘的卖了赚差价，但视高本身产业很差，并没有大规模的人口流入预期，不会有多少本地化的居住需求放量，科学城的产业人口也不可能住到视高，毕竟视高离科学城比天府广场到科学城还远了，买这个房子的人，大都是投资客，大家都想着多年后找个人高价接盘，但是根本没有什么自住需求，但凡能原价出手都不错了。没有流动性的住房投资是不成立的，所以不建议买。有成都天府新区的资格，就在成都买吧。

提问：成哥好，坐标重庆，准备置换新房，两家人改善自住兼保值投资。一套准备买在北滨路，融景城也在关注，另一套成哥有推荐的区域吗？每套首付子弹在80到100。冉家坝，大石坝这两个区域怎么看？龙湖源著，华润中央公园这两个小区值得考虑吗？

回答：建议看看冉家坝，郑家院子，民安大道附近的2005年左右的房子。 龙湖源著自住不错，本地人选择的多，增值潜力一般 华润中央公园是之前超涨的楼盘，这次回调中跌幅也非常厉害，单价能在1.5左右性价比会很高。

提问：成哥好，明年准备在成都买房。刚需自住。年后卖掉老家房子可得子弹25万左右。请问买得到哪里能住的住宅？

回答：你的预算有限，主要有两种打法， 一种是在成熟商圈附近找小房子，另一种是在近郊新区买新一点的大房子。我更加倾向于排名前列种，买比较稳一点，自住配套也会好一些。

二手房买的话，现在就可以买了，较好在5月份之前搞定，都是市场比较冷的时候。成都房龄普遍比较新，优先考虑房龄新的房子。成都性价比高的盘具体详见内部分享。

提问：成哥好，现在家里所有人的北京购房资格都用完了，目前手里还有现金1000万，想追求点月现金流用作生活费，住宅出租收益率低，另外留着现金也贬值。

问题一：我现在的想法是成立公司，以公司名义购入9套或者10套商住公寓，出租收取租金或者经营民宿，这个想法可行吗？问题二：如果可行，买哪个项目的商住比较好呢？目前看了茶贸国际，中海城紫鑫阁，自主城，七克拉

回答：用商住除了打骨折，肯定不能买的，商住的流动性和涨幅都很差，多一点租金收益根本不值得。而且现在的市场环境做民宿不看好。建议 家里的房产做下配置优化，将子弹打出去利用起来，或者公司名义也以 但投资住宅为主

提问：成哥好，我自住的一个房子，儿子打算上小学了，如果我想让他读小学后，卖掉这个房子，但是由于学区被占了，这对于我后面转手会不会有影响？

回答：学区被占用，那房价肯定是会受到影响的，程度取决于客户对于学区的需求性了，如果人家也急着升学，那就紧急需要这个学区，这个时候人家就会有所顾忌了。我了解到有些五朵金花学区房价会影响10%左右。

提问：成哥你好，坐标成都金牛户口。和妻子都是工作双流事业单位。金牛1套80平贷剩40万，双流城区1套90小套三贷剩10万，父母金牛2套老破小学区房，子弹10万。想卖1套老破小改善换大房，又怕工资涨不过房价，

目前有几个疑虑：1.是否要尽快上车？但全新或次新资金可能不够；买旧一点的卖1套虽差不多，但户型配套都不怎么满意。2.暂时不买？先投资后改善，晚点再卖掉换大房？不知哪种方案更优？或有更好的思路？还望指点迷津

回答：你好，主场在成都，建议重心放在成都淘笋。二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成。建议出手老破小，置换2套低价潜力盘。成都投资推荐 城乡结合部板块 大丰，天回，书房，犀浦。 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。建议先投资后改善，延迟享受。

提问：成哥好，请问建发中央湾区怎么样？从投资和学区来看，有入手价值吗？

回答：目前还没有学区，教育资源稀缺。到地铁也不方便，还在发展中，估计周边配套的完善还需要个五六年。现在比较便宜，长期投资的话可以考虑，如果是长远投资可以考虑入手。

提问：成哥好，目前家里父母名下只有一套老房子，无贷款，如果现在卖掉以后就是无房，那是不是可以拥有无房的普通资格？卖掉之后想去打新房做长线投资，价格方面应该都ok，但是只有五城区和天府新区的资格，那以后买新房的方向是选择哪里？新房关注哪一块？二手的话关注哪一块？

回答：卖掉后，是普通购房资格。普通购房资格买新房，没有太大优势，除非是刚需资格。新房如果剪刀差大地盘，那报名肯定人山人海；如果剪刀差不大，报名的人相对就少很多。无论新房还是二手房，既然是投资，建议就选择新城。建议可以看看青羊新城的很多楼盘，一个是泡小红碾校区、石室联合中学红碾校区周围的房子，另外就是金沙城的二手房。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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