2021年成都刚需买房,应该这样买!

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：成叔你好，想在成都买房，预算是400万左右，较好性价比比较高，不希望买到不好的，麻烦成叔帮忙分析一下在哪里买比较好呢？

成叔：你好，这个预算的话，首先是一圈层的二手房，虽然选房无压力，但是优质属性比较难以兼顾，又由于满五政策的限制，只能买到360万左右的二手房，再加上地段，区位配套的因素影响，一般是120平以内的套三；其次是天府新区，普通新盘供应量足，但是性价比不够高，一些性价比较高的项目基本都需要神盘摇号；最后是二圈层的改善盘或者边缘地区的别墅，但是别墅的升值力度不够，目前二圈层很多板块属于起步阶段，区位配套上不够完善，核心地段的升值空间不大。总的来说，400万的总价虽然选择面够广，但是很难买到性价比较高的盘，建议可以适当关注未来的新盘。

2.提问：成叔你好，今年打算在成都买套刚需自住房吗，想知道今年成都刚需买房的话有什么行情变化吗？

成叔：你好，排名前列个变化是二圈层不再是备选，目前很多二圈层区域都出现了难买的情况，再不下手就只能选别人剩下的了；第二个变化是神盘逐渐消失，房源减少，由于近几年土地价格不断上涨，现在很多盘都不具备做神盘的优势了；最后一个变化是热门区域将发生改变，一些热门区域的开盘频率越来越低，热度将会转移到那些能开出较多高价盘的区域，并不排除会有黑马出现的情况。

3.提问：成叔你好，天府新区发房价是不是有点高啊，现在买房在天府新区，会不会追高啊？

成叔：你好，天府新区作为成都近几年崛起的一颗新星，发展势头大家有目共睹。府新区的主要特点是“公园城市”，因此各楼盘不仅公园绿化多，容积率也比较低，但是这也意味着不利于社区周围商业的发展，因此商业对房价的影响有限，高密度住宅和高居住品质总是矛盾的；其次，高收入人群较少，难以支撑这里过高的房价，那么未来商品房流入二手市场的几率就会增大，加之改善房成为成都目前主要的房产供给，一些高收入群体购房将会被分流；所以，普通收入者才是天府新区购房的主体，加上这里各区域规划明确，适合工薪上班族，因此这一类人将推动天府新区的发展，而这里的高价值板块尚不明确发展势头，现在的房价高不一定能一直保持，变动较大。

4.提问：成叔你好，之前看了一个小盘项目，只有3栋楼，房价的话比较便宜，不知道买这种小盘项目对后面居住品质影不影响？

成叔：你好，其实对于3栋楼的小项目，或者说不管几栋就是一些特别小的项目大概3万方以内的房产项目，需要记住一点，排名前列个小区的物业大概率会比较差，因为每个人的物业费不管定得有多高，整个小区的物业每个月的物业费的收入是很低的，所以想要提供很好的服务，一定是实现不了的，所以一般来说基本上1000套左右的小区，它的物业品质会比较好，哪怕单价再低，因为它的总量够，所以它可以保证足够的投入，而如果是小盘基本上只能维持到安保了。另外如果是小盘，小区一些基础配套以及绿化也不会做得特别好，居住品质分两块，一块室内和一块室外，小盘的硬伤对于购房者一定要考虑清楚室外品质这块 。

5.提问：成叔你好，本人目前单身，首套考虑买次新房，但是一直没有选到合适的房子，想着要不要现在买一套郊区的新房，然后出租，用租金在市区自己在租一套自住，这样的方法是否可行？如果可行，买哪里楼盘，未来价值潜力比较合适，还有更好的解决方案吗？

成叔：你好，说实话这个方案其实是一个挺好的方案，但这个方案是有前提的，相对来说这样的方案比较适合年轻人，对于年轻人来说，目前刚刚进入工作进入社会，工作的方向性并没有那么明确，所以未来在哪里会扎根工作，其实不是很明确的，而买房最重要的是要考虑工作和家庭之间的距离关系。所以在没有考虑特别清楚的前提下，在市中心租一套房子是比较合理的，但是又比较担心未来房价涨了买不起，可以先买一套合适的放着或出租，等未来明确具体的目标诉求了，可以把那套房子卖了换一套合适的。另外买来的房子用来出租的话，这套房子相对来说装修可以不用太好，简装或者毛坯都是可以的。如果装修太好，未来它一定会有损耗，出租对这块损耗是在所难免的，不管未来是抛盘还是说自己住这边损耗都要考虑进去，所以如果是简装那就是较好的。

成叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。