剪刀差消失,主城高价地长出的烫手山芋谁来接盘?

找不到售楼部，找不到售楼部，找不到售楼部，倒霉的事情说三遍。

曾记得限购前，售楼部基本上是一个楼盘的标志，这不仅仅是一个蓄客池，还是开发商的脸面，为啥众多开发商在开盘前，都得邀请媒体去参观他们奢华的售楼部呢，目的就是想告诉大家，我们售楼部都修成这个样儿了，房子差不到哪去。

转个背就可以对客户说俩字：放心！

但现在没有售楼部就开始蓄客，似乎正在成为当下楼市的一道风景线。前有人居花照云庭，临时售楼部在高新区天府汇城写字楼底楼，后有东原印长江，售楼部十月一日开放，那么之前干脆在路边摆个摊摊，现场咨询，感觉倒还撇托，还有更离谱的史上"最小"售楼部，美泉悦府只有几平米的接待中心。再加上微信和购房小程序的鼎力相助，置业顾问终于可以腹诽一句：让接待轮子（排序接客户）见鬼去吧。

而中粮珑悦锦云就是本工这俩月，踩过的第四个没有售楼部的楼盘。临时接待点在东二环SM广场。

楼盘详情

项目名：中粮珑悦锦云

类型：高层+洋房+跃层

总户数：811户

总栋数：12

预计推出时间：10月中下旬

装修情况：精装修

梯户比：两梯四户高层，两梯两户洋房

容积率：3.0

停车位：1300个

地铁：无地铁

占地面积：54亩

成都楼市价值洼地竟成地铁“绝缘体”?

之所以关注这个项目，与此前的地价脱不了干系。2017年7月18日，2017年成都土拍的年度第二场大戏上演，短短十分钟就触发熔断，最后中粮以抽签竞得价9600元/平米，溢价率92%拿下龙潭地块。9600元/平米是什么概念呢？彼时，保利林语溪新房销售均价，在9000元/平米左右。也就是说面粉已经贵过面包。

这应该是迄今为此，区域较高地价。一年多了，再怎么样也要出来见家长了。此外，中粮手上还有2017年9月7日，与金茂组成联合体，经过47轮举牌争夺，最终以12600元/平米拍下武侯簇桥地块。怎么操这些眼下看起来更像是"烫手山芋"？请开始你的表演。

中粮珑悦锦云坐落在“有名的”龙潭寺板块，相比于成华区的兄弟板块，如建设路板块、东客站板块、三圣乡板块，龙潭寺板块与主城中心的距离要更远一点。作为限购前成都楼市的价值洼地，这个本属于成华区的一圈层，看着仅仅一路之隔（三环路）的其他兄弟板块，喝酒的喝酒，吃肉的吃肉，自己呢，还在为摆脱“城乡结合部”的帽子，而苦苦挣扎。

龙潭寺板块之所以和成华区脱节，究其缘由还在于交通方面，整个板块，就像一块生地，蜷缩在蓉城的东北方向，从成都市区进入该板块的少有的干道只有新成华大道，通过龙潭立交进行出行转换，虽然现在正在修建一所跨线桥（蓝色箭头所指黄色方框处），但几个月了都没有修通，而辖区内连接绕城外的另外两条干道，一个是成金青快速通道，由于年久失修，道路损毁严重，另一个就是双龙路，路况也令人堪忧。

虽然这个区域也规划了地铁线路，比如8号线和9号线，但都属于二期工程，目前没有地铁在这个区域通行，据较新消息，地铁8号线要延伸到龙潭寺，最早也要等到2020年。

而本工有一位兄弟伙就住在这个板块，据他所说，龙潭寺存在的问题可能有以下几个方面：

NO.1：大货车横行，红绿灯很少有摄像头，夜晚货车都在闯红灯，整个龙潭寺都是货车轰鸣和鸣笛声。

NO.2：交通不便，主干道就一条成华大道还破烂不堪，其他全是断头路。

NO.3：环境恶劣，灰尘太重，因为环境太差。

NO.4：生活配套太差，没有大型商场（仅有上古天地还不够），公园，医院，不适合居住。

NO.5：规划杂乱无章，龙港路一边是物流和钢材基地，附近竟然是大学和居民区，结果是两边不讨好。

少有比较迫切的希望就是，把污染重的物流，钢材，水泥，搅拌站，这些企业搬出龙潭。

但就是这样的一个区域，房价已经逼近两万，部分楼盘的价格还在两万以上。今天要说的这个中粮的项目就在龙港路的旁边。

大赠送、低密度或成少有亮点

据资料显示，中粮珑悦锦云所在的地块净用地面积为54.3062亩，容积率为3.0，规划产品有多层、高层和洋房。整体是一个长方形，共由12栋楼构成，除6号楼外，其余均是洋房设计。在这个规划中，6号楼分为两个单元，每个单元都是32层的高层，梯户比是两梯四户，面积为106平米朝中庭，128平米面向外侧道路。

外的洋房还有细分：7号楼、5号楼、12号楼为17层，其他均为14层，都是两梯两户，而作为楼王的12号楼，号称空中别墅，实际上就是跃层，面积区间在135到173平米之间，其他洋房的面积区间为124到146平米。(三十字路口有句MMP不知当讲不当讲，14层也叫洋房？17层也叫洋房？）

据置业顾问介绍，目前能够确定的是，首批次铁定推出高层6号楼，至于洋房要不要开，还得等待上头通知。价格方面，置业顾问给出了一个预估价：15000元/平，一般洋房的价格会在高层的价格上贵3到4千，楼王贵至少5千，那么楼王的价格至少都在2万左右。(当然以上价格都纯属想当然，仅供参考，最终实际售价要以官方预售为准。近万的地价，估计也便宜不到哪去。)

连地图上都没有显示的龙港二路和隆兴南四路，实际上已经修通，但是没有正式通车，蓝色X处呈现的是一种“伪断头路”状态，可以看下图所示的A点：

同样的黄色视角，所看到的现场实景图：

道路尽头便是A点所在的位置，可以看到是用铁皮栏杆封住的，道路是通了的，但是不能通行。

至于我们要描述的B点，希望大家认真看图：

没错，就是高压线塔，虽然不是特别大的那种，但是高压线塔真实存在，那么这条高压线距离六号楼有多远，大家可以继续观察，下图中红色箭头就是高压线，蓝色箭头就是六号楼，目测距离大概在50米：

那么，我们站在龙港二路上，观察这个楼盘又是一个什么样的情况呢？

通过现场的调查，本工认为5/6/7三栋楼对于这条高压线的抵抗能力有限，后期会在销售中存在一定的问题。

接下来，我们谈一下项目的较大亮点，就是高赠送，究竟能高到什么地步呢，先看看户型图：

（128平米的户型图，实得面积149平米）

（106平米户型图，实得面积为117平米）

从两种户型可以看出，6号楼高层的实际得房率多出了16%，不计产权面积的部分，交房后会进行处理，至于最后是落地窗还是飘窗台，要等最后通知。

周边配套欠缺，区域配套相对完善

1、商业配套

现目前除了对面保利林语溪有部分底商外，周边几乎一片荒芜，距离项目不远有一所西南财大天府校区，学校周围有一些可以消费的地方，但也不能给楼盘提供足够的支持。区域内比较有名的商业综合体——上古天地，距离项目大概有3公里的样子，开车十分钟。

2、景观配套

龙潭水乡算得上一个景区，但肉测整体运营情况不如人意，目前已经进入半歇业状态，缺点是不太方便，优点是人少。距离项目也不远，1公里多。

3、教育配套

（小学）距离项目最近的小学是电子科技大学附属实验小学(龙潭校区)，位于龙潭总部经济城内，地处成都市成泰路8号。该校区于2015年9月正式投入使用。学校占地25亩，建筑面积16000多平方米，现有18个教学班，48名教师，846名学生，属于公办学校。但是距离项目太远，不知道属不属于招生范围。

（幼儿园）项目周边规划有幼儿园，目前已经可以看到雏形，就在6号楼的对面，隆兴南四路尽头，其他的就在保利林语溪附近。

优缺点分析及购房建议

1、优缺点分析

优点：区域位置较好，预期发展空间较大，8号线，9号线通车后，区域价值会有显著提升，说到底还是一圈层，虽然交通有所限制，但是最近五年内会有改善，房价看多，另外赠送空间在目前的市场环境下，还是比较多，少花钱多住房子，谁不愿意。

缺点：与钢材城为邻是项目较大的痛点，钢材城的存在导致附近物流运输问题严重，有很多大货车在附近屯集，周边有很多空余的地块，以后规划修建会对项目产生影响，最后就是高压线拆不拆，何时拆，这都是比较实际的问题。

2、购房建议

刚需和地缘性客户优选，毕竟作为改善，环境方面还是差了点，价格方面如果真的到15000元/平以上，已经和保利林语溪等周边项目的二手价格差不多，但是这样的价格在整个成都11区的新房选择上还有很多。拿地的时候，比人房价还高，卖房的时候，比人二手还高。有房票的同学不妨11区内多作比较，毕竟这个在龙潭，价格和区域都有点烫手。

当新房和二手房之间的剪刀差正在日渐消失，主城高价地长出的烫手山芋谁来接盘？这个问题很快就该市场来用房票来解答。

最后，祝大家中秋节快乐。惊九赢十，节后再说。

来源：买房特工队