成都远郊大盘,开发商品牌和环境都不错,但也不建议投资!

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提问：成哥，你好，最近看中一处成都远郊大盘，开发商品牌和小区环境都不错，准备拿来度假用，142平米才三房，居住体验感觉不错奇佳，请问投资这样的盘好不好？

回答：个人认为远郊大盘不值得投资，主要是远郊大盘主要的问题有以下几点: 1.人气不足，导致物业、配套商业几乎无法生存，质量极差; 2. 二手价格涨得很慢，抛盘多、无中介、没客户。 3.远郊大盘不能买，再去买大户型更是错上加错。因为远郊盘购买者要么是预算不多的刚需客，要么是养老小家庭,要么是度假需求，这些需求都不需要大户型，大户型是错配、入住率很低。不过远郊大盘的小户型并非都不能买，交通方便、配套齐全、入住率高的一样可以买。 总之人气不足无配套、抛盘太大无客户、距离太远无便捷而不能购买，大户型更是刚需嫌弃无市场而要敬而远之。

提问：成哥好！家有两套房，一套老房子刚卖掉，明年二三月到位资金210，在住的新房还有不到70万房贷，是高新区金房大榕湾114坪四房。想再买改善房，但普通高新购房资格现在成都貌似没什么机会，在看二手，请成哥推荐一下。如果从投资角度看，二手改善类房型、刚需房型。大户型小户型怎么选更划算？

回答：总预算大概400左右，如果想买改善加投资话高新可以看看新盘陆肖和金偶金城府，成华二仙桥板块的中车共享城，天新的保利和光与湖和天府里这些盘都是顺销盘。普通资格都能买得到。二手房可以看看大源都城雅颂居，华润凤凰城一期，天府新区的三利云锦，蔚蓝卡地亚花园城。具体更多优质的二手房详见内部！如果从投资角度看买90-130的改善房以后将成为市场主流。超过这些就是终改，总价更高，未来接手的人范围更小。

提问：成哥你好，刚需，首套房。在高新区工作，老婆未来很大几率也会到高新区。目前我们子弹260w，希望最终成交价控制在350w左右。高新区的盘少之又少，中意锦江区，可是适合的盘几乎没有。看了青羊新城，武侯新城以及金牛区国宾和茶店子板块。武侯新城房子多一点，目前觉得西樾锦宸还可以。金牛区感觉时代天境也不错，但是超预算，不知值不值得？兼顾孩子上学和周围配套，毕竟是首套，想兼顾多一点。

回答：投住分离，投资考虑是资金回报率，自住考虑是舒适性。刚需首套，建议以自住为主，自住肯定优先考虑配套，目前配套比较好的，就是青羊区、高新区、锦江区，所以你说的武侯新城，不是非常建议。成都目前好的新盘还是比较少，稍微好一点都是上万人摇号，中签率非常低。所以我觉得你可以考虑一下二手房。下面是我给你推荐的一些楼盘，你可以参考一下，有新盘有二手。龙湖西府琅悦、华府金沙名城、保利贝森公馆、中大金悦金沙、优品道、人居东湖、华润24城。成都更多价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，本人名下在成都有套小户型自住房，想要买套改善房，不过现在各种神盘热点楼盘都是“无房有先”，像我这样的普通购房者该怎么办呢？

回答：首先要明确的是，影响普通资格购房者的并不是存量不多的“大剪刀差”神盘，一方面这类楼盘存量不多，后期开出的频率也不高，因此这只是一个虚晃选项，另一方面“无房优先”已不是新政策，近两年神盘摇号情况也显示，普通购房者即便参与摇号，摇中概率也比刚需低，所以没必要因为失去上车“神盘”的机会患得患失。在此情况下，普通购房者应该更加注重性价比，可以将目光转向“非热点”楼盘，选择具备升值属性的新盘，即便是区位配套尚不完善，未来仍然具有很大的发展潜力。 

提问：成哥你好，名下高新区城锦南汇有一套小面积套二，手里子弹70。准备卖小套二凑个首付换个10年左右改善自住，后期想卖了再投资，目前看中鑫耀美泉乐府叠拼150平米和保利大国璟跃层167平米，单价在2.2和2.3，首付在100—120，想平衡自住和投资需求，现在比较纠结买哪套，请成哥给点建议，或者有其他更好满足需求的楼盘吗？

回答：单价差不多的情况下，建议选保利大国璟。1、从商业配套来说，保利要好很多，周边大型的商业如：万达。2、从交通上它离地铁站更近一些，无论是升值还是保值优势都要明显一些。3、面积，改善型住房，面积大一些居住性要好很多。成都价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，几个问题想问：1、恒大滨河左岸属于新都绕城外，哪边的房子有升值潜力？成都北边发展得起来吗？2、武侯立交附近，以及武侯新城片区有没有可以推荐的新房或二手房？

回答：1、恒大滨河左岸在绕城边，根据目前的规划和发展，未来5年上涨50%是没有问题的。北面其实是一个被低估了的洼地，就好比5年前很多人都不看好天府新区一样。2、武侯新城。目前不看好，所以没什么好地盘推荐。

提问：你好成哥，本人在成都工作多年，有成都一二圈层购房资格，今年打算在成都买套刚需自住房，预算300万左右，可承担首付80万左右，请问我这种情况在成都该怎么上车呢？

回答：成都80W首付刚需该如何上车，要从如下几方面来看：排名前列、五城区兼具品质、地段、配套三方面优势的新盘总价基本在300w以上，首付80w很难选到兼顾两个以上优势的新盘，虽有一些低总价刚需盘，但并不能兼顾地段等各方面优势，成华区建议看看西府琅悦，武侯区和金牛区可以看看新城的新房，首付80万左右可以勉强上车；第二、“供应大户”天府新区的开盘频率在降低，目前核心板块上车总价也已达300w左右，天府新区热度能否提升，还得看新盘开盘的频率；第三、满五出台后，二手房成本增加，首付比例提升，如有“网红神盘”开出，势必会加大竞争，届时很可能会出现狼多肉少的局面。

提问：您好，如果买广州新塘，首付60万左右，什么时候买入比较好？买哪里好？

回答：现在新塘还处于静淡市中，暂时不用着急上车入手。60万买新塘是够的，目前可以慢慢选筹，不用着急。新塘距离广州市中心，大概40km左右。广州的人口只有1500万，不像北上那样，可以把边界扩的足够远。所以新塘和市中心基本是没有连接的。新塘选筹必须依靠当地产业。现在地铁站南面主要是小商品和住宅为主。未来潜力不大，北面有大片空地，未来可能会有大型企业入驻，但目前有不确定性。所以综合来看，目前建议选筹尽可能在地铁站附近找，一方面可以与南面商业连接起来，自住方便。另一方面，也给未来与北面商圈连接，发展潜力大。广州刚需买房价值高的板块及楼盘详见内部！

提问：成哥，请问您如何判断区域价值，寻找潜力盘？

回答：1、主城区：土地储备量见底，区域建设已经完成的地方，价格价值一般都已经到达上限，未来难有突破的空间。这种地方，楼盘与土地同样珍贵，每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择：要不买，要不放弃，只需与荷包商量就行；

2、新区：新盘置业顾问和你介绍周边时，都会带着“规划中”三个字，不确定因素比确定因素要多。却有大波人愿意研究这些“规划中”不确定的东西。新区意味着是这座城市下个十年将要发展的方向。对于城中有资产，有资源的原住民来说，是较佳二套，或三套的下手区域。但对于新市民，刚需客来说，能下手的机会不会很多。能下手的个别居住板块都存在着各种不尽人意的瑕疵。新区选房尽量以潜力值排名择优下手：商圈、核心区＞交通主干区＞ 学府景观居住区 ＞ 滨江水系区＞产业园区；

3、其他区域：二八定律，也同样适用于城市区域分级，一个城市除开20%价值潜力占特别优势的区域外，其它80%的区域均发展得普普通通，不算是较好的，但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则，不会超过城市均价、

最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势，但囊中羞涩也仅够买这些区域。具体挑选潜力地段技巧详见内部分享！

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