华润万象生活入局陆肖TOD是中和片区真正的大事件?

近日，成都轨道集团电子商务采购平台发布陆肖站TOD综合开发项目C2、C3、C7号地块购物中心委托运营管理服务综合评议结果公示，显示由成都轨道润欣商业管理有限公司竞得该标的。根据股权穿透，成都轨道润欣商业管理有限公司背后的实际控股人即华润，也就是说，具有丰富商业地产运营经验的华润万象生活，将是陆肖TOD购物中心的运营方。

陆肖站TOD购物中心敲定运营方，对中和板块而言，有何重大意义？在成都排名前列个示范性TOD项目陆肖站的打造实践上，又将如何体现“TOD开发改变城市形态”？

多个首批示范性TOD项目已启动合作方招募

在成都轨道集团今年稍早时间举行的一场媒体沟通会上，轨道集团曾披露过，2022年旗下多个TOD项目住宅产品将入市，同时，成都市一批次示范性TOD项目中的陆肖、四川师大等项目的商业运营前期准备工作也将是今年的重点。

近期，成都轨道城市投资集团发布了一批新的TOD商业机会清单，启动了陆肖、二江寺、三岔、四川师大、双凤桥和青岛路6个TOD项目中包括购物中心、商业街、写字楼在内的多种商业业态的招商。而对于购物中心业态，除了常规的品牌招商，还包括了招募运营合作方。

据悉，具有较强商业运营能力的品牌也早已关注到了TOD商业发展的机会。比如在成都以“TOD+天街”的商业模式不断圈粉的龙湖，2021年底正式启动了轻资产布局模式，并相继确定了城西麦德龙项目、锦江天街项目、兴城人居R29C商业项目三个轻资产输出项目。对于成都轨道集团的这一运营方招募，成都龙湖商业相关负责人亦表示：前期已有过接触。

由此看来，未来成都轨道城市投资集团的多个TOD项目中的购物中心，也将与运营实力较强的品牌方达成合作。

首开·龙湖西宸天街是成都典型的公园+TOD商业项目

商业配套落伍，陆肖TOD被寄予厚望

陆肖TOD位于中和片区的中部区域，而陆肖TOD购物中心则位于陆肖TOD的C2、C3和C7号地块。该购物中心含地下商业和地上商业部分，规划总建筑面积约13.6万方，地上建筑面积约10.8万平方米，地下建筑面积约2.8万平方米。据悉，陆肖TOD购物中心是目前中和片区落地体量较大的商业体，比现在区域内较大的远大购物中心A+B馆的面积（13万方）还要大一些。自陆肖TOD总体规划公布以来，其购物中心业态将如何打造、由谁来运营就一直是项目周边居民和即将入住新房的购房者们关注的问题。

陆肖TOD购物中心位置示意

当前，整个中和片区能“拿得出手”的购物中心实在不多，去年开业的远大购物中心虽然一定程度上补足了区域的商业配套，但它位于整个中和板块的西南边缘，对整个中和板块的商业配套而言，“解渴”的半径显得还是过大了点儿。而且板块内的商业需求量很大，仅一个远大购物中心是不够的。陆肖TOD购物中心位于中和板块相对居中的位置，更能够充分辐射至整个片区，进一步补齐区域的商业短板。

中和板块大致范围

当然，不止中和板块，由地铁6号线串联起来的新川板块腹地众多居住项目，也在关注着陆肖TOD的商业配套呈现情况。

中和片区与金融城、大源、华阳、新川等近年来炙手可热的板块邻近，区域内的交通、教育、生态、医疗等资源还算不错，但多年来商业配套的短缺和落伍一直被“诟病”并且这也成为掣肘整个中和片区发展的一项重大因素。

区域大型商业分布图

除了远大购物中心和刚刚落地的陆肖TOD购物中心，早期中和板块的大型商业并不多，而且几乎都有一个通病：招商能力较弱。

比如嘉年华V购广场，早期引入了盒马鲜生、博纳国际影城、麦当劳、屈臣氏、星巴克等品牌，但是后续引进的服装、精品类商业却明显差点儿意思；香榭购物中心目前主要的业态就是超市，外部只有零星的几家餐饮店。

嘉年华V购广场

已开业多年的喜港城购物中心，紧邻中和地铁站，交通便捷，而且招商算得上这几个商场中比较不错的了，有华为体验店、永辉超市、保利影院、维也纳四星酒店等业态。但其商业体量仅3万方左右，加之项目又位于中和板块较北端，所以其辐射能力也比较局限，在中和老城新建住宅小区不多、年轻客群相对较少的情况下，喜港城想要吸引更多更优质的商业品牌入驻，难度也比较大。

另外，在中和板块，不得不提的是由华润置地早年打造的华润·时光里。该项目定位为“区域邻里商业中心”，目前已成为中和片区认可度较高的商业。前期引进了健身、培训、娱乐、休闲等业态，后续餐饮等业态随着周边居住人群的增多而日渐火爆。有市调数据显示，2020年华润置地·时光里的商业租金回报率为6%左右，目前项目的商铺“一铺难求”。由此可见，华润在商业运营方面丰富的经验和强大的实力，也给了后期华润万象商业入局陆肖TOD商业运营充分的底气。

年轻人又爱又恨的中和片区 期待一个陆肖TOD来翻盘

与金融城、天府软件园这些热门板块接壤，又占据着城南的天然区位优势，眼见着天府大道西侧曾经的“大源村”都早已摇身一变成了“大源CBD”，迎来了银泰城、世豪广场等众多大体量的新兴商业体，而早期风头更旺的“中和场”，为什么经过多年的发展，依然还是遍地的火三轮乱窜，大型商业异常稀缺？

这就跟“中和场”的历史有关了。老成都可能会比较熟悉“中和场”这个称谓。依傍着锦江的中和场，早期曾是成都平原非常重要的“水码头”。在周边的金融城、天府软件园还是大片荒地的时候，中和场就已经是由成都到仁寿的交通路线中的重要“驿站”，成都市历史最悠久的老场镇之一，因此早期中和的人气比较高，聚集了不少居住人口，生活氛围醇熟。

中和片区旧貌

但以乡镇集中居住和市民主要社会活动中心地存在的“中和场”，其早期发展缺乏具有长远眼光的城市发展规划，住宅和产业用地交错，城市公共配套的建设标准也未按照大城市的生活居住片区的规格去规划和呈现。但随着成都城市发展沿着天府大道这条轴线迅速向南拓展，加之沿着天府大道布局的大量产业园区和商业办公楼宇带来大量的产业人群，曾经的“中和场”片区不断涌入在金融城或天府“一二三四五街”上班的年轻人群，较低的房租、亲民的消费价格，让年轻人对“中和场”多有喜爱。

据2020年第七次全国人口普查，中和区域内的常住人口就达到了32.8万人，位列全市第五。区域居住人口的增加、对商业品质的需求升级，让中和老城区本就有限的商业配套显得更加捉襟见肘。

这里无法承载短期内大量涌入的人群的商业购物需求，甚至连停车问题都无法有效解决，即便是如今去中和老城区走一走，也能看到每条街道沿街两侧都停满了私家车，而一些“街巷”型道路，在停车占用一部分道路宽度之后，已经变成了考验驾驶员水平的单行道。

由于早期中和老城片区的土地开发比较完全，可供给城市发展的土地空间非常有限，而且区域密度较高的住宅也让拆改难度更大，所以城市界面和配套都显然跟不上周边由“一张白纸”而打造的新晋板块。力不从心的中和，渐渐被周边快速发展的新兴板块甩在了后面。

作为成都市排名前列动工建设的示范性TOD项目，地处中和老城南侧边缘的陆肖TOD，因此备受关注和期待，作为“TOD开发改变城市形态”的重要实践项目，陆肖TOD就是冲着改变“中和场”的形态而来的。另有尚未经证实的消息表示，陆肖TOD中的购物中心将落地华润万象生活旗下的“万象天地”，这是在华润置地商业体系中，规格仅次于“万象城”的配置标准了。而这样的购物中心能级，将不仅仅带动中和板块的城市宜居价值提升，更将辐射南侧新川板块，成为城南又一个区域级的商业中心。

多个重点项目落地 中和商业发展还有“盼头”

2020年底，地铁6号线开通，中和板块正式迎来了地铁时代。随之而确立的成都排名前列TOD综合开发示范项目陆肖TOD，规划了学校、体育馆、公园绿地、住宅、商业等多种业态，不仅体量大，而且呈现速度非常快。对于中和板块而言，陆肖TOD以东以南的中和新城片区按照高起点规划、高水平建设的公园城市新风貌，已然拉开了大幕。

陆肖TOD意境图

在陆肖TOD西侧老城，目前已经有了成熟的居住氛围，而陆肖TOD项目中的大体量购物中心，将对这些区域长久以来的商业配套欠缺进行完善补齐；而对于东侧、南侧目前尚未交付或刚刚交付不久的住宅小区来说，陆肖TOD购物中心的尽快兑现，无疑也将让片区的发展成熟更快。

去年，远大购物中心B馆正式开业，加上之前已开业的A馆，总体商业体量高达13万方，引进了更受年轻人欢迎的“网红”品牌，种类涵盖餐饮、服装、美妆护肤、数码电子等多种类型，填补了区域的长久以来的商业少有，着实令中和老城片区的常住民们感到欣喜。

远大购物中心A馆

近期，以陆肖TOD为依托的陆肖TOD购物中心，引入有丰富的商业运营经验的华润万象生活作为后续的运营方，未来该购物中心的呈现也十分令人期待。

当然，中和老城片区的品质提升，城市公共配套的完善，在当前的大基调之下，更多将以城市更新作为主要的推动方式。并且从政府层面的动作来看，中和片区将是未来高新南区城市公共建设投入力度大、项目多、面貌变化较大的区域。

4月14日，在成都市住建局发布的《2022年第二批住建领域城市机会清单》中，“城市有机更新”类项目清单中就包括了对中和老码头片区的城市更新项目。该项目具体需求为：

实施棚户区、城中村改造；实施老旧小区改造；中和老码头文创夜肆打造；五岔子桥、芙蓉岛、芙蓉桥等重点建设工程建设；排水工程施工；道路提升改造；中和街道锦华市场提升；新建智慧停车场；幼儿园建设；学校改造等。

老城的城市更新已经快马加鞭，而新城的高水准公共配套也已经先行，整个中和片区，都将更有盼头！

来源：地产全说