物管费7.3元、热水22元/吨,东二环这个盘值不?

搜狐焦点成都资讯 2019-11-07 08:52:14
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就在11月4日,从上半年开始就传出开盘消息的“朗诗上林熙华府”取证了! 位于成华区、东二环,主打“绿色科技”。 单价15654-17976元/㎡,总价191-277万,还带装修! 这个价格,听着可真真真香! 昨儿一早,大壮就骑上小摩托,直接刹拢售楼部。 这个盘到底咋样?要不要报名,来看大壮的肉测就对

就在11月4日,从上半年开始就传出开盘消息的“朗诗上林熙华府”取证了!

位于成华区、东二环,主打“绿色科技”。

单价15654-17976元/㎡,总价191-277万,还带装修!

这个价格,听着可真真真香!

昨儿一早,大壮就骑上小摩托,直接刹拢售楼部。

这个盘到底咋样?要不要报名,来看大壮的肉测就对了~

朗诗上林熙华府

价格:15654-17976元/㎡

户型:116-160㎡

装修情况:带装修

容积率:4.2

物管费:3+4.3=7.3元/㎡/月

开发商:南京朗诗

位置:成华区府青路三段12号

我们先讲区域,朗诗上林熙华府位于成都东2环边上,行政区划上属成华区。

△项目位置示意图

也是大家比较熟悉的二驷八片区(即二仙桥、驷马桥、八里庄),成都人对这里印象或许还停留在粮食市场、铁路网线、肉类冻库、烂泥巴路上......

如今,这里环境和配套都有了一定的提升,也有了地铁、公园、高档住宅等。

△片区一角

虽然面貌依旧有待改进,但大壮觉得这里的地段不错,配套方面,也是挺有“含金量”的。

公共交通上,有地铁3号线和7号线覆盖,最近的站点是3号线“李家沱”站。

大壮实地走了一次,步行距离约1公里,用时约15分钟。

另外,半径500米范围内,还涵盖了5个公交站。

开车可以走二环高架或府青路三段通全城,只是堵车自然是避免不了的。

交通方面算不上出彩,只能说是实用。

购物的话,就在项目隔壁有一个商圈——永立星都汇,目前有部分底商在营业。

△永立星都汇商业

上午十点,大壮在这里逛了圈,或许是因为周边入住的楼盘不多,显得有点冷清。

除了已经开业的,永立星都汇还有一个商业街在建,据了解,这里是规划有“王府井百货”+“王府井街区”。

△在建的商街

不仅如此,沃尔玛超市也已经入驻,目前正在进行人员招聘。

待建成后,与这里一街之隔的朗诗上林熙华府会享受到很多便利。

学校方面,距离项目约300米处就有一所幼儿园+小学在建,目前不清楚办学性质。

医疗方面,距离项1公里处就有416医院,是集医疗、教学、科研、预防、保健为一体的三级甲等综合性医院。

早上10点,通过现场预约,大壮才进到售楼部。

从现场情况来看,零零散散分布着来看房的人,没有预想的那么多。

△现场情况

大壮悄悄打量了一下,来看房的人群中,30-50岁为主的中年人居多。

的确,像大壮这样的的美少女显得格格不入,没办法,谁让我年轻呢?

说回产品情况,项目总占地约70亩,分为4个地块打造。

其中1、4地块为纯住宅,2、3地块为商业用地。

通过下图可以看到,4个地块分布的比较散,自然会影响到项目打造,所以小区内基本无中庭景观可言。

△项目地块示意图

本次要开的是4号地块,占地约23亩,打造了两栋高层产品。

每栋楼两个单元,1楼为架空层,均为两梯三户,共计320套房,预计交房时间为2022年3月底。

△沙盘图

其中1号楼31层、2号楼25层,全部朝西南(主采光面)。

大壮之前强调过很多次了,在成都,比起正南正北,西南朝向的房子更好。

不仅能在冬天获得更长时间的日照,也能让朝北的一面享受到更多阳光。

不过大壮实地走访后发现,两栋住宅前,还有一栋29层的公寓,可能会影响到自然采光和通风性。

△上图绿色建筑为3号地块公寓

项目还有一个不得不提的硬伤:容积率达4.2。

是啥概念呢,成都的改善楼盘,容积率一般在2.0左右,3.0算勉强可以接受。

4.2这个数字还是有点具体哈,自然意味着建筑的密度更大,居住舒适度大大降低。

项目一共是4个户型,分别是116㎡套三双卫、135㎡套三双卫、137㎡套四双卫和160㎡套四双卫。

壮哥已经贴心的为大家标注好了户型分布,这下知道怎么选了噻

需要注意的是,两栋楼的2单元均临路,可能会有噪音影响哈~

大壮对户型的要求不是太高,个人感觉这个项目的户型设计比较中规中矩。

四个户型的朝向都很好(西南),整体也是方方正正的,均有双阳台,动静分区也比较明显。

有一个小细节值得关注,每个户型都设有一个新风井,后期不能敲掉,会影响使用空间。

116㎡和135㎡户型的新风井,一个在餐厅,一个在主卧厕所;

137㎡和160㎡户型的新风井都在卧室内。

大壮也参观了样板间,带软装的是这样的↓

交付标准的样板间,是这样的↓

△忽略上图空调机,还有一点:交付时无墙纸,只有白色乳胶漆

参观之后,最让大壮喜欢的是这个↓

可自动升降的窗帘,关上后不透一丝光。

对于我们这种喜欢周末睡懒觉的!被太阳叫醒太痛苦了!

大壮单方面宣布,这一点,真的要给好评。

总体来说,4946元/㎡装修只配了基本装备,连墙纸都没有,有点小失望。

最后,大壮讲讲这个项目最让人“纠结”的点——“科技住宅”的成本。

倒是要来看看这个物管是跪式服务吗?

管理费7.3元/㎡/月(包括物业费3元+科技费4.3元)+22元/吨的热水费。

前者是硬性成本,不管你是否在家,每年都得交;

后者可以控制,只要使用就会产生相应费用。

“我们算个账,拿最小的116㎡户型举例,相当于一个月要858元,一年就要支出10300元物管费!”

正常用地暖和新风要花多少钱呢?欢迎大家来评论区补充~

朗诗的科技主要在这5个点:“控温、控湿、控氧、控声、控光”。

核心是采用“地源热泵技术”,相当于代替新风和地暖,武侯新城的金茂府也是用的这一套系统。

△地源热泵技术示意

通俗的说,就是将你家的温度恒定在18-26°;湿度恒定在30-70%之间。

样板间里可以看到这样一个屏幕,上面会显示家里的温度、湿度等情况。

△样板间实拍

但是!你不能自主开关控制它,因为是物业统一管理。

大壮也由此,想到了两个问题:

①如果,家里老人或小孩不适应这个温度怎么办?

在售楼部得到的回答是:温度恒定在人体感觉最舒适的区间,物业统一管理,实在没办法,只能多穿一件。

(说好的智能科技呢

②科技系统保修期多长?如果后期坏了怎么办?谁来修?

在售楼部得到的回答是:只要正常使用,无人为损伤,基本不会环;坏了的话,会从维修基金里拿钱来修。

但维修基金从哪里来?售姐说来说去就没告诉我

大壮觉得成本还是多高的,当然,如果你有钱,并且舍得花这笔钱!

前面的话,听过就算,当我没说吧。

说了这么多,最后,还是简单给项目打个总结。

项目优点:

东二环地段+实用配套+总价191万起的低门槛改善价。

项目缺点:

小区无中庭景观+部分房源临路带来的噪音污染+科技系统后期维护成本高。

综上,朗诗上林熙华府的价格是真香,最低首付58万就可以入了,对普通改善来说具有极大的诱惑力!

怪不得汉锅都一直说,便宜!便宜!便宜!

但为啥他收了手,还不是因为承担不起每年1万+物管费和后期维护成本。

所以,如果你可以接受这个“科技成本”,这个盘还是非常划得来,可以上!

今日话题:

你会为7.3元/㎡/月的物管费买账吗?

来源:成都房帮帮

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