官方回复了!两个刚需久等的“网红盘”在路上,预计清水单价1万

让城南刚需翘首以盼的长冶南阳御龙府、山河玖璋，终于要再度推盘了！？

就在上月，一则来自“问政四川”平台上高新区管委会针对网友提问的官方回复中，给出了足以让市场沸腾的答复——山河玖璋开发商将在今年内，分批次上市销售，而南阳御龙府则是正在办理销售相关手续！ 

问政四川上的官方回复截图

随着官方消息的披露，也坐实了这两大聚焦购房者目光的城南“网红盘”入市脚步越来越近。

今天，发哥就重点给大家分析长冶南阳御龙府、山河玖璋在地段配套、产品表现等维度的对比表现，希望这两个项目入市时，购房者们能按图索骥报名合适自己的。

地段PK

中和VS金融城

配套可圈可点，后者更为优质

长冶南阳御龙府，是购房者心中的“神盘”之一。这主要来自于项目曾于2018年8、11月推出708套房源，清水定价仅为10168元/㎡。最终，两次开盘共吸引到6822组家庭报名，较低中签率仅7.59%。

以此研判，就算按照每年10%的涨幅空间，长冶南阳御龙府新批次预售价大概在约1.1万/㎡，对比当下市场环境，足以添加进刚需客群置业的又一愿望清单。

反观山河玖璋（原南城都汇8期），在历经禹洲&爱普联手收购后显然加快了推盘节奏。今年5月底，项目沉寂5年后再度入市，放出清水单价15527元/㎡的房源372套，吸引到1121组家庭摇号。最终，超3倍报名触发熔断，限售期延长至5年。

回到地段配套来看——两者均位于高新区，因此生活配套都表现不错。

长冶南阳御龙府位于高新区梓州大道一侧，隶属于中和板块。地块南侧为北大资源·颐和翡翠府以及中建·天府公园，周边形成了较为浓郁的生活氛围。

长冶南阳御龙府位置示意

1公里范围内，矗立着嘉年华V购物、新怡商业广场以及自身配建的独栋商业等，满足基本生活需求不成问题，而驱车3公里也有远大购物中心、银泰城作为支撑。

美中不足的是，项目距离已开通的地铁6号线陆肖站约1.4公里，步行通勤略远。

如果说长冶南阳御龙府周边配套还算尚可，那么隶属于金融城板块的山河玖璋，可以说是“无可挑剔”。

山河玖璋地处南三环黄金地段，临近益州大道，距离地铁5号线石羊立交站、市一医院站、1号线高新站，均在650米范围内，公共通勤相当便捷。

山河玖璋位置示意

其余生活配套堪称丰富。仁和新城购物中心、悠方、宜家等商业，以及项目自身的新街里商业街，能提供多元化需求。同时，作为三甲医院的市一医院，毗邻项目一侧。

产品PK

相似指标下

差异化的户型与结构

有一说一，两个项目在前面批次入市时，很多购房者都是单纯被充满性价比的价格所吸引，而忽略了居住的功能性。

这其中，山河玖璋由于建设规划较早，因此在某些户型产品上存在一定“瑕疵”——

山河玖璋占地约114亩，由34栋18F高层住宅以及两侧达3.8万㎡的新街里商业街组成。此外，该地块4.17的容积率、普遍楼间距仅20-40米左右，且大部分楼栋为2T4户配置，这导致项目将有大部分低楼层户型存在日照不足，而成为“住宅公寓”定位。

目前山河玖璋并没有新一批次户型流出，但5月入市批次与后续入市的产品为同一地块，户型应该相差无几，且均为准现房形态。

部分户型分布

整体来看，山河玖璋抛开少量大户型以外，大都以67-118㎡的套二套三为主，且整体的设计偏港式结构，比如部分户型的厨房在进门处，房间布局有些异形；还有部分户型为暗卫设计等，以当下的市场产品来看，项目的居住舒适度不高，且产品有些过时了。

滑动查看6期部分户型图（仅作参考）

图据房天下

再看长冶南阳御龙府，同样主打刚需定位，但居住表现上更优。

长冶南阳御龙府占地约117亩，分为两期开发。一期为住宅，共有9栋28-33F高层组成，容积率4.0；二期为纯商业地块，容积率达6.0。

项目即将推出的便是仅剩9号楼，高28F，共224套2T4户，层高3米，为准现房形态，共有99㎡、101㎡、117㎡三种户型组成。

9号楼位置

虽然与山河玖璋同为约4.0容积率、2T4户配置，但由于项目户型设计更大，且为板式通透结构，因此在舒适度上更具优势。

以99㎡户型为例。为竖厅结构、南北朝向，主卧+客厅阳台均朝南看中庭，两个次卧也有弧形飘窗设计，整个结构布局较为合理，且兼具功能性。

99㎡户型效果示意图

值得一提的是，项目此前交房时在品质感上收获了一定业主的不错口碑；其中一点便是，外立面采用了干挂石材+真石漆，在此之前这是不少改善项目才会选择的材料。

成都楼市调控新政出台

3倍熔断红盘刚一顺位门槛提高

两个性价比项目咋选

说回到价格上，不论是长冶南阳御龙府，还是山河玖璋都是各自板块内非常有性价比的项目。

要知道，长冶南阳御龙府此前清水价格10168元/㎡，对比区域二手房低出不少，而周边新房中建·天府公馆最近批次价格则在1.86-2.13万/㎡，项目性价比一目了然。

长冶南阳御龙府

山河玖璋亦如是。按照上批次清水均价15527元/㎡来看，周边大量2.2-3.2万/㎡的二手房价，无疑对刚需家庭极为友好。

山河玖璋

瞄定这两个项目的购房者，发哥认为，如果你更注重周边配套+教育，那么山河玖璋更为匹配；若你更偏向于居住品质，那么长冶南阳御龙府更为舒适。

需要提醒的是，以两个项目此前开盘情况来看，新批次入市大概率将触发3倍熔断，限售期延长至5年。这意味着，你若不是刚需排名前列顺位，则毫无优势可言。

而且，就在8月5日，成都市还出台了较新政策：超过3倍人数报名的热门楼盘——排名前列顺位须同时具备两个条件，一是在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上（含12个月），二是落户在项目所在区12个月以上（含12个月）。

这背后，代表着刚需排名前列顺位的门槛提高，加之依照此前山河玖璋排位排名前列的购房者社保达到了467月（约38年）来看，想进入两个项目“摇奖池”的难度不小，即便进入了也只有约30%的摇中概率。对此，也有网友戏称：“能入围这两个项目，恐怕都是老爷爷老太太吧。”

最后，发哥建议广大购房者不必太过执着这两大网红盘，毕竟在当下环境中，能买到适合自己且能落袋为安的才是较好的选择。

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来源：成都商报房产发布