成都楼市:经验告诉你,老破小,升值弱,接盘少,要慎重!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，手里的按揭房还剩16万还清，想把余款还清，然后把这套房子卖掉，这套房子在成都龙泉驿区的航天城，估计能卖95万左右。卖了后拿这钱去大面按揭一套套三房，首付3成，控制在50万以内。剩余的钱加上借出去的钱还回来后，有70万的样子，打算全款在成都买套房子老破小，还是按揭付六层买次新房的刚需户型？

回答：前面一部分操作是对的，后面一部分不建议，买房投资尽量不要全款，没有任何杠杆，也不要买老破小，升值潜力弱，接盘侠少。建议你第二套买二手次新刚需户型更好。

提问:成哥你好！老破小和刚满五的二手哪─个值得推荐!如果是老破小哪个区域的好一些?

回答：老破小大多用于学区房，此外的增值、拆迁或者优质刚需自住需求其实不大。满五次新或者说次新是二手房成交主力，自住和投资属性更明显。老破小推荐青羊二区学区房，总价较低不过百万的学区房也有。更详细的分析详见内部资源！

提问： 成哥你好，我在成都市区有一套房，款已付清，现在手里有20,想在大丰看二手老房子，是现在下手，还是等疫情稳定了再说，经济有限不敢下手买新房，希望成哥给点建议。

回答：你好，投资不建议买太老的房子，没有太大升值潜力，未来跑不赢新盘或次新盘。子弹20太少，反而影响选筹的判断和选择，买错比买贵更可怕，建议你把成都市区全款房进行抵押融资，扩大资金流，这样选择的范围会更大，会买到更有价值的板块和楼盘。子弹有限主要有两种打法：一种是在成熟商圈附近找小房子，另一种是在近郊新区买新一点的大房子， 我更加倾向于排名前列种，买得比较稳一点，各种配套也会好一些。更多建议详见内部！

提问：成哥你好！准备买房，在城乡结合部人口密集区买套老破小房子还是在郊区租一套舒适的房子？还是说在新郊区买一套环境好的舒适房子用于自住。哪种最划算？

回答：从附加值来看，老破烂不如郊区的大房子。住宅价值的增长与人口和经济发展有着本质的关系。

老破小配套设施齐全，但配套设施陈旧，改进空间小。除非全市房价上涨，否则难有增值空间。不过，老社区的租金相对比较昂贵，在城市内部，人口不断由老破小往外搬迁。未来，很多城市都将面临老城区空心化的问题，所以对老城区和小城市的房子要入手要更加谨慎。

从长远来看，在新郊区买房更好。

提问：中部地级小城，一年前订了一套87平方米的二手房，老破，学区房，考虑到孩子上学，交了5000元定金，没有通过中介。想知道如何讨价还价。房产转让，如何省钱。不准备做按揭，全款30多万。夫妻首套房，无公积金。

回答：其实，你的投资理念不对，不要全款买房！你可以买一套更好更新的房子，而不是花全款30去买一个老破小，这是你的排名前列套房子，无论自住和投资都是次等资产。简单地说，如果子弹30全款，没有任何杠杆作用，你的选择范围会很小，因为总价30的房子不会很好，几乎都是老破小。若是利用资金+杠杆，在小城市里，你的选择范围非常大，你可以买更好更新的房子。具体优化利用资金+杠杆的分析详见内部！

千万不要全款买老破小，宁可不要5000定金，否则就是浪费30万！另外，二手房不应该私下交易，这是非常危险的。比如房东的房子已经抵押了，故意不说，那么你买了之后就没有合法的产权了。

提问：成哥好 ，想在上海买房，首付300，有没有什么可以推荐的板块和小区？是买二手还是买新房？需要注意些什么？

回答：首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段有两种方式：一是买总价最小的学区房，考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号，闵行和浦东初中学区房吃香；二是吃区域能级提升，考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，这些区域被辐射到高能级规划，长远看好。

新房限价，能买新房尽量抢限价新盘，由于限价二手房大多处于冷冻状态，所以如果要买二手房，需要注意一下这种二手谨慎入手：排名前列、无学区加持的老公房。虽然地段好，面积小，总价低，流动性好，但房票珍贵，首房首贷珍贵，又没学区加成，这类老公房自然越来越不吃香；第二、没有地铁的郊区次新房。

提问：本人在广州番禺洛溪新城有套小三房，混合贷款，剩余40万左右未还；想置换番禺大石碧桂园一手楼420万左右，首付需要四成160万左右，五月已付定金，首付可分期六个月，也就是十月底付完首付！现旧房还未售出，若10月还未售出的话，新房首付得翻倍了，但目前二手楼市行情好像不是很乐观，特请教星叔，目前阶段是该急着售出，还是挺着压力留着？另手头可周转资金不到30万。

回答：排名前列套房楼龄偏大，老破小，涨幅相比偏弱，转手周期本身就长一些，所以你旧房和新房的买卖时间。资金衔接都没有掌控好，就提前买入，买房一定要有规划，现在即使不想旧房急抛也得抛，因为你周转资金太少，如果到了10月还没有卖，想办法填掉旧房贷款，再进行抵押，把新房首付填掉，手里再留一部分子弹抵御月贷风险，但这样操作对旧房后期卖出会有一定影响，房子有抵押，过户前要还清。

提问：成哥您好！我想问一下名下老破小是否有必要都清理掉？如果处理掉以后需要购入什么样的资产？

回答：老破小的价值具体要看你的坐标城市，地段，学区等等来细分看，你的这个问题有点笼统。一般来说，老房存在的基础，缺一不可:上车需求的挤压；大量无法转移的人口；低总价，高得房率、得功能率。具体分析详见内部文章！

如果你持有的是三四线低能级城市的老破小，那就价值不大，跑不赢新盘或次新盘，建议出手置换核心地段新一点的房子长持。

提问：成哥，坐标西安，请问刚需置业是选择市区“老破小”，还是郊区“远大新”？

回答：西安郊区的发展，差异化较大，部分郊区的房价已超城区。针对有限资金购买老破小和远大新，那可以理解为价格差异上，那这个范围，西安买房人就懂。建议选择老破小，作为自住，城区的配套成熟，交通便利，长远升值概率高，而买郊区是赌博，同时配套和交通的跟进，更是个未知数。具体更详细的分析详见内部资源！

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