地产名人堂:Savills华西区高级助理董事罗元均

焦点网友99001092438 2014-12-04 16:48:29
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高库存让楼市“拼了” 房地产投资仍是优选 自“低迷”在2014年伊始即定调楼市以来,成都先后经历了公积金贷款放松、落户政策放松、限购放松、限贷放松、3%财政补贴等各项政策利好,政府托市政策轮番赤膊上阵,开发商们也不甘寂寞,新式营销大出奇肇。2014年,注定是成都楼市最拼的一年。 政策从

  高库存让楼市“拼了” 房地产投资仍是优选

  自“低迷”在2014年伊始即定调楼市以来,成都先后经历了公积金贷款放松、落户政策放松、限购放松、限贷放松、3%财政补贴等各项政策利好,政府托市政策轮番赤膊上阵,开发商们也不甘寂寞,新式营销大出奇肇。2014年,注定是成都楼市最拼的一年。

  政策从严厉苛责走向温柔利好,市场从积极乐观走向冷酷严寒,房企从有恃无恐到花样百出,对于政府与开发商联手唱的这出“拼了”年度大戏,搜狐焦点成都站特别专访排名前列太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均,解读他眼中的2014成都楼市。【点击进入专题>>地产名人堂第12期:专访Savills华西区高级助理董事罗元均】

 

罗元均  排名前列太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事

  【搜狐焦点网】:2014年的成都楼市经历了政策的狂轰滥炸:1.试点共有产权住房,住满5年可批准出售;2.成都落户政策从70平到90平;3.限购放松,只做不说;4.限贷放松,首套房认定规则重定;5.财政补贴3%;6.成都住房公积金贷款下调;您认为哪个对成都楼市影响较大?哪个是最难执行的?哪个是执行起来最方便的?

  影响较大却最难执行:930限贷松绑政策

  【罗元均】:在这些政策中,我认为对成都楼市影响较大的还是9·30限贷松绑政策。放宽贷款确实释放了一部分改善型购房需求,而且宏观的从整个成都购房经济体制中看,改善型购房者是比较有能力消费的人群,而且这个政策的改变会令他们更容易达到换房目的。从十月份开始到近期,我们也可以看到,在这一政策的刺激下,部分位置比较好的改善型楼盘,它们的成交量也出现了明显的反弹。

  其实,最难执行的政策也是9·30政策。因为这个政策不是政府能够主导的,需要银行全力配合的,银行配合这个政策的意愿有多强很难讲。而政府出台的这一系列政策其实力度都差不多,包括成都落户政策门槛从70㎡提高到90㎡。

  下调公积金贷款利率对刚需族最实惠

  【搜狐焦点网】:对购房者来说,哪个政策最实惠?为什么?

  【罗元均】:不同类型的购房者对需求是不一样的。对于刚需购房者来说,住房公积金贷款利率下调,降低了购房门槛,对他们来说最实惠。对于首改、次改购房者来说, 9·30政策则影响力比较重要。

  房企营销?花样优惠,以低价拓渠道

  【搜狐焦点网】:在今年楼市下行的压力下,房企玩儿命地玩花式促销:诸如“交5000抵10000的”的传统电商优惠;“某多多”一类的新电商模式;黄丽娟、紫薇一类的网推事件包装;远洋与京东的众筹购房新花样等。您觉得以上这些产品的共性在哪?哪一个最有效?对购房者来说,哪一个能得到真正的实惠?

  【罗元均】:未来的消费主体,80、90后的购房习惯与传统购房习惯不一样,面对新生代购房群体,开发商目前推出的这些营销手段,都在极力遵循比较优惠、比较简单的方式拓展他们的销售渠道,这些只是他们拓宽渠道的方法。

  房地产市场的问题最后还是都回归到供需度和价格敏感度上面,开发商在不同的方法上给购房者更多的优惠,才是最有效的。

  楼市吸引力还在只是投资热情不在

  【搜狐焦点网】:这一年,地产圈的人物们出现较大变动:任志强退休;冯仑留守万通;卫平杀回绿城;肖莉辞职等。楼市的吸引力是否真的不如从前?新一代80后们掌舵,您如何看?

  【罗元均】:其实楼市的吸引力并没有减退。说到底,能不能吸引人,还是要看产品是用来自住还是用来投资,自住需求点是永远存在的,投资需求也是永远存在的,从投资角度讲,投资回报率不会像过去几年8倍、10倍、100倍的上涨,但是吸引力还是有的。只不过短期来看,整个房地产市场的供应量确实有点儿大,这种供应确实会让大家敬而远之。吸引度还在,问题是还有没有投资热情,投资热情就是另外一种概念了。

  对于“新一代80后们掌舵”, 80后现在已经到了30岁的大关,真正的进入了他们自己的发声点,这种现实也是不可否认的,不光是房地产市场,应该说所有行业都面临着这种换代,就像说十年后是90后的舞台一样,这是很正常的。

  去化全国库存房地产投资仍是优选

  【搜狐焦点网】:在今年楼市下行的情况下,开发商们拼命促销买房,购房者观望情绪浓重,迟迟不下手,楼市已告别“买买买”的时代,如果是您会选择在此时买房吗?请您一句话表达今年楼市这么拼是为什么?表现在哪?

  【罗元均】:很重要的一点还是买房子到底是自用还是投资。如果是自用的话,目前房地产市场的波回购房者们不用担心,在自己能够承担的能力下购房就可以了。如果是投资的话,成都市场是拥有一定的吸引力的,成都房价与许多核心城市相比真的不贵,但重点是买房子想要得到的投资回报期是多久,对项目保值增值度的要求是多高,与之前相比,房地产投资需要更小心更丰富的投资经验。如果问我,有合适的项目,我还是会选择房地产投资。

  今年楼市这么拼,用一句话概括就是“去化全国楼市存量”。最直接的表现就是,除了一线城市,全国的楼市环比销量一直呈现比较稳定的状态,但是环比价格一直全面下降,开发商承受的压力确实特别大。

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