成都楼市:孩子上学,要提前做好学区房规划,学区房应该这样选!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥，你好，明年9月家里小孩要上小学了，家庭年收入在50万左右，现在想要买套学区房，请问可以给一些买学区房的建议吗？

回答：学区房向来是房市中大家争夺比较激烈的产品，但由于今年来学区调控在加强，如果有孩子要上学的，要提前做好规划，及时入户，选择二手房是也要看看学位是否被占用，不然很有可能就是白忙一场。成都青羊区的西派金沙对口实验小学尚雅校区，教学品质很有保障，项目口碑不低，就是不少配套设施还在完善。高新区的金隅金成府，对口四川省教育科学研究院附属实验小学（东区）和四川省教科院附属实验中学，项目前期基本上告罄，后期可能会有加推，交通不错，其他设施还在完善。锦江区的蓝润泷门很有可能对口成师附小慧源校区和盐道街小学通桂校区，这两所学校的品质还是有保证的，就是项目周边的商业一直为人诟病，不过，这里的地理位置还算优越，产品以改善为主，适合刚改群体。

提问：成哥好，已婚，青白江户口，小孩4岁。工作一人在温江，一人在成都市区，两人均交社保。现有房子2套：青白江贷款一套，郫县全款一套，现在在温江租房生活。想把青白江房子卖了置换到温江光华沿线，卖房后手上剩余70万，想贷款买个3-4室的房，尽量满足学校、地铁、生活配套、小区品质等综合性价比高的楼盘。您推荐买哪种高性价比房子？二手房应该怎么买，需要注意哪些套路？

回答：外光华沿线，没有什么好的学区，你可以关注一下。中铁西城西苑、西城尚锦、光华逸家、凯德风尚。成都更多性价比高的楼盘详见内部！

买二手房如何保障自己的利益？其实只需要注意把握好每一次交钱的节点即可，尤其是排名前列次交钱的时候，不满足以下几个条件不要交钱：没有和产权所有人见面不要交钱；没有看到房屋产权证不要交钱；没有确定房屋的抵押和债权问题不要交钱；没有确定自己是否有资格不要交钱。

提问：你好成哥，我刚需买房，本来打算年前在成都高新区买房的，但是现在我又怕疫情因素之后房价会降，所以就没买，请问买二手房会有比较大的涨幅吗？是买新房好还是二手房呢？

回答： 就当下行情来说，刚需买房还是要尽快上车，从供求关系方面看，之前落户成都的学历门槛让很多专科购房者失去了在市内购房的资格，而现在新规规定35岁之内的专科购房者可以落户到三圈层，在户口迁移政策的辅助下，只要有工作并且在一二圈层内缴纳社保就有机会将户口迁移到此地，这给很多购房者带来了上车机会，购房竞争也相对加大，最近二手房房东们纷纷将挂牌价上调，大家都对楼市抱有很大的期望，所以如果现在不抓紧时间购房，后面的价格将会越来越高，特别是想买在高新区的，因为高新区之前限购很严格，现在有户口迁移政策，这里将会融入一批新鲜血液。目前二手房的涨跌幅比例稍有上升，虽然说整体比例不大，但是一些新房还是有很大的涨幅。刚需买房要抓紧时间考，建议买新房。

提问：成哥你好，子弹二百成都还有第二套买房资格，想投资武侯区域的保利中心或首航新城不知还有没有投资价值？麻烦推荐一下武侯笋盘或武锦江的学区房。

回答：保利中心或首航新城都是CEO盘。投资不建议选CEO盘，买入溢价太多，留给我们的利润就少了，回报率不如刚需盘。如果非要选择一个，建议优先保利。至少学区非常好，只要学区稳定不被划出，溢价就会一直存在。

核心地段，学区，板块增量，流动性，市场预期等因素，必须同时满足3个以上才能考虑。绿地就属于没学区还死贵这种类型，未来保值能力并不看好，横盘期大概率跑输大势。具体笋盘及学区房推荐详见内部！

提问:成哥好!我是南京市高淳区的,南京离主城区最远的区,本地人本地工作，有3层自建房自住,离单位和城区开车10分钟左右。家里小孩2岁,自建房在到南京地铁站5公里内,有拆迁的可能,所以户口暂时不能迁,小孩准备上民办学校。去年6月份高点卖了一套刚装修完的房子,手上有100万资金。当前高淳的楼市逐渐转冷,二手房价格有所回落,目前看一个楼盘,也是临近高淳到南京的地铁站,二十层的高层，价格八千三左右。以我目前这种现状和这种市场行情应不应该当下买这个楼盘的房子?另外近两年高淳这边有三四个盘会新开。

回答：高淳虽然是南京的一个区,但离南京市中心远达80公里,比安徽马鞍山还要远得多。这样的距离,使得高淳区的楼市是一个独立而封闭的市场,与南京没有什么关系,也不用考虑所买的房子是否近邻通向南京的地铁，人们不可能住在高淳,而坐铁去南京市区上班。

从购房时机来看,当前不合适了。处于房价下跌初期,未来几年,都可能是下跌、盘整的格局,中小城市的房价下跌持续时间会比较长。当然,如果当前你想要买的新盘,政府限价,低于市场价超过二成,则自住需求可买;如果你是投资需求,就不应在高淳买房,去南京买，如果没房票,在近邻南京的宝华买,也会比在高淳买强。高淳的城市发展方向，应是向南、滨湖发展吧。这个楼盘不算潜力板块。南京投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥您好，目前夫妻俩上海工作，考虑上海买房压力太大且父母在老家以后没人帮忙带孩子，决定两年后回成都。是等落户满两年后，在成都确定工作后买上班地方附近的房子，还是现在先入手新津10号线沿线的较新的二手房？成都房价两三年内还会有大幅度上涨的可能吗？

回答：成都现在可以买。成都未来几年房价走势从几点来看：需要宏观大环境来看成都未来的微观走势。成都目前不具备涨价的政策条件，包括其他城市，没有看到放松调控的迹象，稍微有点苗头的城市，都成为打压重点。看好成都的基本面。作为西南中心城市和四川省会，成都拥有持续增长的人口、良好的经济结构，可以说，成都暂时的房价比较合理。看好成都未来的房价。作为刚需，建议有钱就上车；未来成都房价仍有希望迎来新一轮的上涨，只是这上涨要分区域，也即区域会出现分化。具体更多分析详见内部分享！

提问:成哥，花30-40万购买公寓，租出去给酒店每个月返租金1300左右，签15年，这样的投资划算吗？

回答：1、 签15年合同，并不代表一定能够履约15年！中途违约的屡见不鲜。

2、 房子相当于被锁定15年，相当于15年之后再收房。中途如果想卖房，还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年，15年租金跟市价会有很大差距；锁定时间越长，业主的租金与市场的租金差异越大。

3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高。酒店式公寓首付5成，贷款最长年限不得超过10年，贷款利率远远高于普通住宅，月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。酒店式公寓卖出时按照商业地产征税，契税统一是3%，是普通住宅的2-3倍；计算其他税费，交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。

4. 买房买的是房产增值，不是租金。酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比，有的商住房的房价甚至跌幅达40%。基本上房子变为有价无市，想卖也卖不出去了。租金再高，在房价面前也显得微不足道。买房还是建议买普通住宅，无论自住、还是投资都是较好的选择。

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