专家点评:成都这两个地段的房产要慎买!都是投资雷区!

我是成哥说房，一个资深的房产投资专家。用最专业的角度为数万人提供买房的较佳方案。投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑，避免雷坑。

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥你好！今年准备在成都买房，之前一直都在说买房要先考虑地段，那么什么样的地段是不能买的？好怕踩坑。

回答：一是城市新兴区域；二是老城区的老旧住宅。这两类区域都是都很难去判断未来的价值。买了担心升值慢，觉得新兴区域将来可能会很好，错过可惜。老的小区就觉得将来如果拆迁，回报就会很大。

首先是新兴区域。目前除一线城市外，其它城市都还是扩张阶段，这种新区缺少基础配套。还要看发展方向。一般公共交通是排名前列步，公共配套是第二步，商业等配套是第三步。

再说老城区的旧住宅。交通方便是基本的，老城区这点都具备，包括双气等配套不谈。其余排名前列要看学区，第二看医疗，第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套，第四看商业等配套。如果缺乏这些支撑，并且没有学位支撑的话，购买老宅一定要谨慎。

对于投资来说，还要考虑机会成本。有限的资金，与其投到新兴区域和老旧区域，不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

提问：成哥好，首付预算在120左右，武侯新城板块璞誉没摇中，中粮瑞府没有好房源。母亲看上九江板块新力东园新房143平层户型约240万，彩叠园二期联排二手房约340万，请问成哥要怎么选择，或是否有更好的推荐？户型较好面积较好大一些。谢谢成哥！

回答：你看中的两个盘，联排不考虑，主要考虑到后期升值和出售。新力东园 位置比较偏，居住环境目前可能差一点。可以关注的几个盘：龙湖天宸原著 南汇坊 蓝光金双楠 西派城 嘉南美地 世豪嘉柏。

提问：成哥好，万科锦绣和保利楼王相比之下买哪款？保利得房率高，后期改造空间大，但是锦绣好像高端点。自住兼投资应该如何选择？

回答：优先天府锦绣。定位不同，天府锦绣定位更加高端，小区内部打造花的心思更多，高端材质更重，一个合理价格的高端楼盘本身就有一种溢价的动能。

提问：成哥你好，现在是普通资格，改善型住房，户口锦江区，社保高新区，主要想考虑南面的房子，想买个改善型套四的房子，预算400。新房摇不到，看过西派国樾，也看过一些二手房，求推荐。

回答：普通资格，现在基本买不到一些性价比特别高的楼盘，你一方面你可以选择天府新区一些中高价盘楼盘，二是选择新川，大源，高新的一些二手房。其实有些二手房还是挺好的。板块成熟，比新盘相对更体现金融价值。

提问：成哥好，在天津有两套房，市价都在100-120之间，现在手上子弹大概100，天津户口所以至少得保留一套房。月能承担房贷2w，北京有套商住的大一居。孩子现在三岁，出于教育考虑，现在想再买一套小两居。现在稳定在北京工作，纠结房子怎么买，买哪里。

回答：1. 天津出一套，能有200的子弹。北京的商住可以出手，但是短期内可能比较难出手。 2. 200W可以考虑学区房，选筹建议看 芍药居（人大附），慧忠里（朝外）安慧北里X园（陈经纶嘉铭西校）。 3. 建议全款抵押的方式入，可控制在500上下。

提问：成哥好，坐标北京，目前夫妻非京籍具有买房资格，一人名下有一套非京房产市值约250w，有40W贷款还未还清。目前手上可支配金额约200W。工作地在双井 劲松附近，考虑到小孩即将上小学，近期想在京购房，因为有贷款在京购房按照二套标准执行，商贷感觉首付比例太大，怎么才能降低首付比例？是否有合适的小区推荐？感谢指导！

回答：1. 想降低首付拉高杠杆一律垫资全款抵押买，也可以将非京房产做加按揭 盘活资金 2. 如果要考虑学位因素，非京籍建议看朝阳，例如：芍药居（人大附），慧忠里（朝外）。

提问：成哥您好，我17年在天津和平诚基中心投资了一套房子，当时想的是北京限购会更严一些，天津会逐步宽松，等天津房价涨了，再把房子卖了，回北京买房。这样的想法可行吗？成哥有什么建议吗？

回答：这要看你的资金情况了，很多时候市场是不等人的，等你想回来买，不一定还买得到理想的标地 如果首付资金能到300+就优先北京，不然就天津。

提问：成哥好，坐标北京。单价4-6万，总价大概700万，自住兼保值大两居或小三居，离朝阳门近的。 1.潘家园附近漪龙台，方丹苑等合适，还是 2.枣营附近碧湖居，伯宁花园等合适，还有别的可以参考吗？

回答：潘家园这两个都一般性价比不高。伯宁花园也不建议买。碧湖居可以淘一下，还有 丽水嘉园，首城国际、柏林爱乐、润枫水尚 也可以淘。

提问：成哥，坐标北京。想在北五环买1000左右的三居，您有推荐的小区吗？另外买房您觉得现在出手合适还是等明年呢？谢谢

回答：自住给你几个参考，有合适的就入手。奥森附近：融域嘉园 北五环：亚奥金茂悦、臻园 西北旺：中海枫涟 清河：橡树湾 望京：融科橄榄城

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。关注成哥，购房有疑惑，成哥为你解答，让你掌握更多精彩的房产资讯！