“高端战场”锦江区:至少7盘在售

搜狐焦点成都资讯 2021-11-11 22:00:43
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2021年的楼市可谓是风云变幻,无论土地市场还是住宅市场,我们都能清晰地感知到下行压力。近期,锐理君注意到不少项目针对存量房源推出了优惠条件,也有不少全新项目新动态频现,入市在即,不过,这类项目动态大多被来自市场各方的各种“声音”淹没。 但是,“退潮期”并不全然意味着风险,同时也孕育着机会点。就近期

2021年的楼市可谓是风云变幻,无论土地市场还是住宅市场,我们都能清晰地感知到下行压力。近期,锐理君注意到不少项目针对存量房源推出了优惠条件,也有不少全新项目新动态频现,入市在即,不过,这类项目动态大多被来自市场各方的各种“声音”淹没。

但是,“退潮期”并不全然意味着风险,同时也孕育着机会点。就近期各大项目的动向来看,一方面临近年末房企开始“冲量”,另一方面也是应对当前压力的适应性调整。对于有刚性购房、换房需求的客户来说,这不失为“上车”之机。

基于此,即日起,锐理君将对成都中心城区各区域的在售及待售项目进行梳理盘点,希望能给予买方以更多、更详细、更及时的项目信息作为购房辅助的同时,也为更多真正的好产品提供一个展示窗口,为即将“入市迎检”的新项目提供优秀的经验参考。

今天,我们从锦江区高新区开始。(高新区在售/待售项目参见今日次条稿件)

(ps.本文市场数据来自锐理数据RAP系统,统计截至2021年11月10日,土地市场仅统计拍卖口径,住宅市场为备案口径,所有项目信息及价格仅供参考。)

锦江楼市:量少价高

我们常说成都主城区“寸土寸金”,不过,这个词放在锦江区或许更为贴切。量少价高是对锦江区房地产市场最精准的概括。

2017年至今,锦江区共供应土地24宗约1202亩,平均起始楼面地价10831元/㎡;成交土地22宗约1144亩,平均成交楼面地价12440元/㎡;期间新增商品住宅供应13178套约199.6万方;住宅成交18546套约149.5万方,成交均价21369元/㎡。近5年来,主城六区中,锦江区土地供应量和成交量均垫底,住宅成交均价则稳居首位。

成交的22宗地中:

 5宗地入围成都成交楼面地价TOP10地块,占比50%;☞ 名义成交楼面地价最高的2宗地是建发央玺和华发统建锦江首府所在地块,均以19800元/㎡成交,也是当前大成都第二高的名义楼面地价;☞ 租赁住房无偿移交比例最高的是德商锦江天玺所在地块,需移交32%;

3宗地有清水住宅限价要求。

(2017.1-2021.10锦江区成交楼面地价上万地块)

近5年间,锦江区共发放住宅预售许可证49张,单次推出房源最多的是人居东湖长岛(1742套)和人居锦城峰荟(1468套);取证次数最多的则是建发央玺和华熙528艺术村,各取证5次,分别推出住宅1102套和1759套;共13张预售证预售均价超3万元/㎡,主要来自德商锦江天玺、新希望D10天府、建发央玺等项目。

迄今为止,2021年发放的13张住宅预售许可证中,华发统建锦江大院、建发央玺和锦江阁为今年新盘。今年锦江区已成交商品住宅2714套,成交均价27790元/㎡。

项目摸底:7盘在售 3盘候场

本次摸底了锦江区10个在售及待售项目(不完全统计),主要集中在川师、三圣乡及海椒市三大板块。

(锦江区部分在售及待售项目,面积及价格信息仅供参考,以售楼部信息为准)

2021年新秀

建发央玺

位于华宇广场旁的建发央玺堪称今年大成都“现象级”高端项目。

2020年建发以19800元/㎡楼面地价拿下该地块,目前仍是锦江区最高名义成交楼面地价。今年4月,建发央玺作为全新盘入市,7个月内5次取证推出住宅1102套,是今年锦江区取证次数最多的项目之一。据统计,该项目每次预售的登记人数都超准售房源3倍,且每次开盘都能基本实现完全去化。

无论价格还是面积,建发央玺的产品都是高改级的,能次次实现“快销”,得益于其突出的地理位置优势以及纯粹的改善产品定位——临东大街和攀成钢,项目周边的商业、教育、医疗资源优质、成熟且丰富,同时其新中式的住宅也“精准击中”高改客户的需求点。

目前建发央玺仅有极少量房源在售,预计很快将再次取证,加推房源主力面积约200-340㎡。

华发统建锦江大院

今年10月,华发统建锦江大院首次取证,推出126套建面214-303㎡的叠拼产品,均价约29999元/㎡,选房当天的认购率就达到了84%。对于总价600万起的高改项目来说,这一认购率非常显眼。

随着卓锦曼购、华熙528等商业营业,近年来三圣乡的教育、医疗、商业等资源逐步齐全,加上有地可供,三圣乡已逐渐成为锦江区的宅地供应主力,板块内产品高改趋势非常明显。

毗邻梅香湖的华发统建锦江大院规划为纯院墅,整体容积率约1.5,结独栋化的叠拼+7级台地设计为该项目增色不少。

华发统建锦江大院占地约110亩,后续还有较多可供应房源,可重点关注。

即将露面新盘

华发统建锦江首府

华发是锦江区另一个楼面价19800元/㎡纪录的“持有人”。2019年,华发携手锦江统建拿下一宗位于东大街旁的31.5亩纯宅地,也就是即将要面市的华发成都“第二子”——华发统建锦江首府。与之相邻的,则是叫好又叫座的新希望D10天府。

东大街,近春熙路、太古里,楼下即地铁,项目地理位置优势无须赘述,关键还是要看产品如何呈现。根据要求,华发统建锦江首府将以现房发售,且100%为成品住宅,总共规划了6栋高层住宅,更多信息有待进一步释放。

绿城凤栖鹭鸣

锦江区另一个非常值得期待的项目则是绿城凤栖鹭鸣。

绿城凤栖鹭鸣位于锦江大道北侧,近交子公园金融商务区河东片区,属蓄势待发的金融城东板块。项目总占地面积约70亩,纯住宅用地,整体容积率仅约1.5。共规划了18栋建筑,包含小高层、高层及合院产品,采用了更高窗墙比、更现代化的“新宋风”设计。

目前周边的配套还有待完善及更新,不过鉴于区域内还有大量可开发土地资源,后期应会成为锦江区的另一大供地主力区域,加上产业规划、近高新区的位置优势以及其产品力,还是非常值得关注。

据悉,项目首批次将推售建面约131-276㎡的小高层产品。

中港东湖壹号

2020年12月,中港以19300元/㎡+7%无偿移交竞得东湖板块19.9亩地,目前为中港东湖壹号项目用地,值得注意的是,中港东湖壹号是在19.9亩地块与此前中港CCPARK5、6#地块的基础上打造的,项目总占地约72亩。

产品方面,项目规划了超高层、高层、洋房等产品,其中临湖布局的是7层洋房。据了解,该项目预计首批将次推出8、9号楼高层产品,层高32F,建面约140-178㎡,预计总价门槛有一定高度。不过,高层产品梯户比为2T4、2T3,对于改善产品而言,2T4对居住舒适性有一定影响。

项目所在的东湖板块配套成熟,周边大部分为二手房在售,因此,中港东湖壹号将是该区域难得的新房上车机会。

除了上述项目外,目前锦江区仍有部分高口碑项目尾盘余量在售,比如新希望D10天府华熙528艺术村等,不过选择面已非常小。总体而言,有意于锦江区的购房者可以多多关注接下来的新盘,条件都比较优越,但显然需要有一定的资金实力。

锐评

从近期的市场数据来看,购房者的观望情绪越来越明显,尤其是购买力强、“备选项”又多的改善客群。在这样的市场环境下,未来房企更应该思考如何在一众的竞争对手中脱颖而出,得到购房者的认可。毕竟,结合D10天府、华发统建锦江大院、建发央玺等案例来看,对于“非价格敏感型”客户来说,相较于总价,产品力具有更强的影响力。

来源:锐理数据

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