成都楼市:天府新区和主城的改善,将是大势所趋!

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提问：成哥你好！自己和老公在深圳一套房、成都一套房，暂时短期都不想卖，手中子弹200，想在成都再购置一套房，一是天府新区购置纯投资盘，优点是资金压力小，但暂时无法理解天府新区目前的价值和潜力；二是高新或者武侯的改善盘，问题是子弹有限。请问这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，卖掉深圳住宅回成都一步到位可行吗？

回答：成都房地产市场的现状，每个板块的价值都会被重塑，比如高新南区是一个非常成功的新区，追溯到5年前，我们不认可高新的价值，然而，现在的高新，各大龙头企业大量加入，自住需求的比例现在已经超过了投资者的比例。虽然成都已经横盘3年了，三环边板块在水平盘期的所有低迷板块都已经完成了对价格的补涨，如大面板块等刚性需求纯住宅板块的价格现在已经达到1.8w。

未来纯粹的资本可以考虑长期持有，可以买到高新。在房地产市场的基本逻辑中，大多数城市的发展都是一个逐步扩张的过程，而区位的发展越早，特别值越高，随着环线道路交通的逐渐分散。在房地产市场的地段理论中，往往是以环线为基础来分析一个城市的价值。然而，对于成都来说，房地产市场的价值并没有完全按照环线分散，甚至有很大的不同。成都的发展不是单纯的圆形分散，而是受到多种因素的影响。把成都当作环线是不对的。成都的地理位置，实际上是以产业中心为中心，以产业人口的延伸面积和附加价值。

天府新区和主城的改善，未来的概率增加是大势所趋，新的领域是赢得更大的效益。前者更有活力，后者更有进取心。

提问：成哥好,现有子弹800，想在成都买两套房，一套用于改善自住一套用于投资。11区普通购房资格，新房二手房均可。自住倾向于在成华区或者锦江区，一套用于投资不限区域。有没有合适的区域或者楼盘可以推荐?该怎么配置比较好?

回答：自住考虑锦江区+成华区，那800万以内选择还是挺多的，哪怕你留个300万买第二套，500万也是很充裕的。目前普通资格能买到的新盘。锦江区，2021年的重头戏一定是建发央玺，这个在攀成钢外侧，除了学区，其他都挺好的了。如果你觉得贵或者学区不够，那就直接上攀成钢的二手。然后剩下300万左右投资取向，个人觉得二仙桥板块的中车共享城是不错的，2万出头的单价，位置也比较核心，学区也不错。你可以考虑它和央玺组合，读中车的学区，但可以享受建发央玺的其他配套。如果搭配200万的投资考虑，那就只有去二圈层，类似十陵的时代风景未来之城了。成都其他价值高的区域或楼盘详见内部！

提问：你好成哥，本人名下有套98年建成的房子，房龄比较大，今年2月年后挂牌现在还是没有卖出去，请问这是怎么回事呢？

回答：成都的老房子以后会越来越难卖，流动性进一步减弱、升值空间缩小，在未来没有竞争力；最主要的是购买人群结构变了，主要以90后为主，带来的是不同的价值观，所以即使老小区地段好，也不会像一线城市那样抢手。一般购房者年龄越小，对房龄高的房子越不能接受。但是，老小区的优势在于价格低而且配套成熟，当其他竞争不多的时候是很吃香的。但是成都不缺新房供应，老小区竞争太大了。哪里的未来规划更胜一筹，哪里买房的人就多，随着时代的发展，老小区的流动性肯定会下降的，所以对于业主来说，行情好的时候价格合理就卖出去吧，后面老小区二手房的未来越来越黯淡了。

提问：成哥好，有高新购房资格，孩子明年读一级， 子弹200可以首付,纠结攀成钢仁恒几个大盘还是锦城湖的万科公园五号?买万科的话，小学需去隔壁高四买挂号房子。万科靠近大源，房价天花板是比攀成钢低一些吧??但是高新目前属于限购严格，公司好、经济强，机会多，未来可期。是买攀成钢还是万科公园5号?或者是否有其他板块有更好选择？

回答：万科公园5号和仁恒滨河湾，更偏向仁恒一些,万科虽然产品不错，但在板块中的位置还是与仁恒有明显差距。学区方面霍小也弱于成师附小慧源。到了这个资金量建议可以考虑一下排名前列梯队， 金融城板块，比如中海城南一号，仁和春天。具体更多板块推荐详见内部！

提问：成哥好，2018年在成都都江堰买了小两居，首套。如今交房了，人现在市区来工作，没法去住，要不要装修？该怎么处理这套房子。

回答：及时止损，不要在那套房子上再投入过多精力与金钱。如果可以出售，尽快卖出，在市区或近郊购入房产，至少在不久的将来可以自住；如果短期内不能卖出，进行简单装修出租弥补部分损失，另一方面看看产权多久下可否进行房屋抵押贷款。

提问:成哥您好，请问南京江北地区，桥北、雨山、高新三个板块，自住加投资选择哪个区域更合适些？

回答：雨山路≥桥北＞高新。雨山路毗邻长江隧道，同时有人流量不大的10号线，区位优势好，同时区域内优质开发商多，选择面广缺点在于目前开发不足，缺乏大型商业体。桥北是江北最早开发的区域，生活配套全面，同时拥有弘阳广场等大型商业体，缺点在于3号线人流量太大，乘坐体验极差，区域内缺乏优质开发商，几乎被弘阳，苏宁环球，明发占领。高新太远，配套也太少，只能说是刚需中的刚需。南京买房价值高的板块详见内部！

提问:成哥好，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。上海在城市的发展过程中有过类似的情况吗？

回答：一般是二线城市房子价值没有得到发现，房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。比如西安、长沙，内外的价差都不明显。上海的房子，很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差的挺多的，特别值上虽然只差几千一平米，但是比价上可能就是一二倍的差距。

地段永远要用发展的眼光去看。买房子，就是买下面的土地，我们看的是土地的增量，就是看土地未来周边能带来的配套改善，比如地铁、产业等。所以我们投资上很少去买市中心的成熟地段，更喜欢近郊。

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