成都买房:从土拍大战看新一轮热门板块&产品趋势

搜狐焦点成都资讯 2021-12-11 21:42:02
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截止12月9日,成都2021年三轮集中供地全部落幕。从三次供地中,无论是各区域成交的热度还是房企们对于土拍的热情度,以及未来产品的走向,都能从中发现未来一段周期中市场的变化端倪。购房者也应该提前了解这些趋势走向。#01市场更冷静,刚需产品供应或增将三次土拍的结果对比来看,市场明显更加冷静。三批集中供

截止12月9日,成都2021年三轮集中供地全部落幕。

从三次供地中,无论是各区域成交的热度还是房企们对于土拍的热情度,以及未来产品的走向,都能从中发现未来一段周期中市场的变化端倪。购房者也应该提前了解这些趋势走向。

#01市场更冷静,刚需产品供应或增

将三次土拍的结果对比来看,市场明显更加冷静。

三批集中供地累计成交金额达1121.6亿,成交9192.19亩涉住宅用地,共计124宗,其中第一批次成交金额354.8亿,第二批次448.8亿,第三批次317.9亿。

从成交和供应面积来看,

第一批次供应40宗,全部成交,31宗地块实现溢价成交,总成交面积3449亩;

第二批次原计划供应75宗,后部分地块终止,实际供应58宗,最终成交52宗,总成交面积3664亩,其中溢价成交14宗,38宗底价成交,流拍6宗;第三批次供应40宗,实际成交33宗,成交面积2130亩,溢价成交数量12宗,21宗底价成交,流拍7宗。

数据上可以明显看出,今年成都三次集中供地,经历了一个从热到逐渐理性的过程,底价成交和流拍地块数量增加,而溢价成交甚至熔断成交的地块减少。

尽管每一宗土地本身的属性条件存在差异是不争的事实,但导致这种现象出现的原因,主要还是基于房企对于市场走势的判断。

而且从集中供地对于出让要求上的变化,也能明显发现这种趋势。

从首轮集中供地开始,就是明确的双限地,限定清水房可售价,熔断后竞自持或移交租赁住宅/人才公寓比例,不少地块还有较高的商业自持比例;

第二轮供地,将土地最高限价明确亮出,限定清水房可售价,同时限马甲,限房企资金来源,但同时对竞人才公寓的要求作出调整,不少地块熔断后都是竞销售型人才公寓比例;

到了第三轮供地,则全部改为熔断后销售型人才公寓比例,同时取消了各地块对人才公寓建设固定比例的要求,是很大程度上的放宽,而且这批次宗地,大部分都没有对商业自持比例的相关要求。但即便如此,热度依旧的区域,大部分还是城南板块。

其中还有一个重点是,从这几次集中供地,许多地块不止是对项目未来的售价锁死,更对产品的户型配比做了明确限制。

尤其是部分天府新区的地块,要求90㎡以下产品的配比不低于20%或30%,这就已经让刚需产品的供应量赢在起跑线上了。

#02本土房企发力,第三次土拍中的新老面孔

另一个值得关注的点,是参与土拍的房企们。综合三次土拍情况来看,可以发现,有不少在我们熟知的巨头房企活跃度其实并不高,这些大房企大多数只参加了一轮或两轮的拿地,只有龙湖、华润、绿城、中铁建等,及本土国企人居、轨交等始终相对活跃。2020年销售金额TOP10的房企中,只有两家在三轮土拍中有所斩获:万科和华润。

△TOP10房企排名

单就第三批次拿地情况看,建发、华润、香港置地、北京天恒、永慧的拿地量都较多,尤其是建发,拿下了2宗天府新区地块和一宗锦江区地块,是本次土拍中拿地最多的房企。此外龙湖单独拿地一宗,和恒邦联合拿地一宗,恒邦也有一宗单独拿地。

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不得不提的是,本次土拍中依然出现了不少新面孔,例如国贸,早前虽在成华区有一宗收购合作项目,但在成都公开拿地尚属首次。而深控投、青白江九州、鸿山、浙江华都,都是出现在成都人视线中的新人。

本土房企在本轮土拍中的表现也颇为亮眼。

除开有国企背景的房企之外,共有6家本土民企拿地8宗,其中永慧和四川远达尤其值得留意。

永慧曾在天府新区开发了秦皇帝景、隆溪湖铂翠轩等项目,而隆溪湖铂翠轩于12月2日才刚取得首批次预售,主打小高层、高层住宅,清水套均总价500万/套。四川远达在这次土拍中风头正盛,首轮集中供地时,该公司曾拿下高新新川76亩地块,自持租赁比例达59%,一战成名。

半年多时间后,再度拿下天府四街地块,在高新区实现二进宫。

该公司是一个从自贡入蓉的民企,其在地产板块的作品目前基本分布于自贡市,包括自贡标志性高楼"远达空中花园"等项目。而除了房地产业务外,该公司在食品、商贸、物业管理、酒店服务、农牧水产养殖、城市路桥基础设施建设也有涉足。

旗下食品公司品牌“美乐”已被授予“四川名牌”称号。但不论是新川的76亩地块,还是天府四街58亩地块,位置虽然优质,但在双限地条件之下,对于中小房企的挑战还是不小。

#03重点关注购房板块:大城南对于购房者来说,透过土拍除了要看懂未来的价格趋势,更要提前知悉未来的热门置业区域。

就第三轮集中土拍来看,有三个板块需要提前了解:锦江白鹭湾经济小镇、天府新区锦江生态带和麓山。▌锦江区 白鹭湾经济小镇

锦江区共出让4宗地,地块属性及区位条件相当,容积率只有1.5,都位于白鹭湾小镇的规划中,而且就位于约3.5环位置,临三圣乡,生态资源颇好。同区域内,目前也只有华发统建锦江大院在售,绿城凤栖鹭鸣待售,多为合院、叠拼类产品。

四宗地分别被锦江统建、建发、深投控、金茂分食,这些拿地房企本身都具备足够的高端产品开发经验,例如锦江大院、建发央玺、金茂府等,在行业内和购房者群体中都有比较好的口碑基础。加上这些地块本身容积率十分低,地段位置也处于成都东南方向,处于金融城三期与三圣乡板块的衔接地带,无论是未来潜力还是,地块综合属性,都具备了深度改善产品的基底。未来他们的入市时间大概率也相当,由此也就可以奠定这一片区的高改基调。

▌天府新区 锦江生态带

锦江生态带是天府新区现阶段成熟度较高的片区之一,周边路网格局成型,城市界面也较为完善。区域内教育资源丰沛,有天府四中、天府三小、天府新区华阳小学等学校。另外,区域的商业资源也大致成型,包括中海天府环宇坊、万科生活广场,以及中海锦江城的社区底商等,已经有颇为浓厚的生活氛围。

本次土拍中,建发、华润各自以楼面价14100元/㎡将锦江生态带两宗连襟地块分食,人才公寓配比分别为34%、23%。结合前几批次天府新区锦江生态带土地出让情况,这一区域预计明年就会有绿城、合信、建发、华润等四个新增住宅供应。再加上待开的佳兆业印月,锦江生态带,会在明年迎来一阵新房集中供应。

天府新区 麓山

业内将这一片区称为天府前湾,从规划高度来讲,或许还比不上天府总部商务区及科学城片区,但这一片区恰好处于天府总部商务区、麓湖、科学城的过渡区域,大量的住宅用地出让,足以为天府总部商务区和科学城提供足量的居住支撑。本次土拍中,天投、永慧、恒邦、天府新城置业分食了5宗麓山板块宗地,第二轮土拍中,龙湖、绿城也曾各自摘得同区域内2宗地块。加上早前已经进入区域的万科、佳兆业、奥园、德商、鼎仁等,麓山板块的开发度和未来一段时间的供应量必然也会大幅增加。

来源:成都新楼市

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