已有两套房,无法腾房票,该怎么安排?

今年八月，成都再出楼市新政，进一步收紧限购：法拍房限购、限售，同时赠与住房也被纳入限购范围；而在这之前的成都，由于法拍房不会占用购房资格，直系亲属间的赠与还能优质回避限购；在已经十分严苛的成都限购限售政策下，可以说是两种腾资格的优质方式。

以赠予为例由于赠予人成功赠予房产后，名下拥有的住房套数随之减少，而受赠人为直系亲属的话，则不需要购房资格。因此，通过直系亲属间赠与来规避限购的操作越来越多，“名为赠与，实为炒房”的行为也较为严重。成都将法拍与赠予纳入限购范围，同时堵死假赠予之后，购房者也都不可能再以法拍和赠予的方式腾出购房资格。从大趋势上来看，近几年来成都购房政策越发严格，房住不炒早已成为楼市的主旋律；尤其是在限购持续收紧之后，以往的“炒房”思维早已行不通。而我们自2019年以来，给很多会员的建议都是摈弃“炒房”的买房思维；在房住不炒的大趋势下，更应当合理安排住宅配比，考虑符合自身经济情况的资产配置。

住宅配比相比年收入偏低的家庭

应先考虑在原有基础上置换改善

尤其是在当下高首付比例购房者占据主动权的行情下；住宅配比相比年收入偏低的家庭，当首先考虑在原有基础上置换改善，优化住宅配比。

而在原有基础上的置换，最重要的一点是踩准卖出与买入的时间节点。

置换改善，当踩准时间节点

比如去年六月开始咨询的一个会员，当时急着想马上置换到天府新区。家庭年收入在80w左右，当时在成华区建设路有套小套一，价值140w，在锦江区的小套三价值230w左右；此外，在房贷还清之后，手上还有200来万。

我们给出的建议是在等到去年年底再视情况而定，届时时机合适可以先卖掉成华区的小套一，再进行置换；

原因在于在去年年中的时候，并非置换较佳时机；对于置换选手来说，无论是卖与买，都很容易出现卖在低位，买在高位的情况。

此外，他之前的住宅配比相对收入，还有比较大的可承受范围；且单就升值性方面来看，成华区的小套一明显较为弱势，不如直接出手，在获得购房资格的同时，还可以获得更多筹码置换到升值性与居住体验更好的住宅。

终于在去年年底，他将成华区的房子以160w的总价成功卖出；紧接着，在最近成功选到了天府新区某楼盘价值700w的叠拼。

以他目前的住宅配比相比家庭年收入的情况来看，相对去年虽然比重偏高，但仍处于较为舒服的状态。

因为对于中产家庭来说，房产价值在年收入的十倍左右可以算是一种较为合理的住宅配比。

住宅配比相比年收入明显偏高的家庭

可适当考虑商业地产，增加被动收入

在“房住不炒”的大行情下，住宅配比相比年收入明显偏高的家庭，一味增加住宅配比已非明智之举。自持的资金成本和时间成本都已大幅增加，在主动收入较为缺乏的情况下，再以高杠杆撬动高价值住宅所需承担的风险已远非以往可比。因此，住宅配比相比年收入明显偏高的家庭，可适当考虑商业地产，增加被动收入。商铺选择，当稳妥为先比如2019年加入的某会员，家庭年收入在40w左右，他们家在锦江区有个140㎡的套四，天府新区也有一套2014年买的别墅，两套价值目前都在600w左右；此外，在老家还有一套价值150w的房子。从他最初的想法来看，是想再置换一套价值更高的住宅，而我们给他的建议是将老家的房子换成商业地产；主要原因在于：他手上的两套住宅放在整个成都范围内，已经属于较为优质的层次；再置换更高价值的住宅，无论是对手上资产的增值，还是对生活品质的提高，都没有太大的实质意义；

后面经过一系列的沟通建议，他也成功选到了一个价值260w的铺子，目前的租金水平大概为15w/年。他家双方的老人前不久也一起考察过这个铺子，发现具备较强的自住经营能力，如果自己做的话，年利润很容易突破30w；于是准备租约到期后自己开店经营。

以他们家的情况来看，主动年收入虽然只有40w左右，再加上商铺每年带来15w-30w的被动收入；相比以前，至少在生活上可以过的更滋润。目前投资商铺虽然面临着越来越大的不确定性，愈发考验投资眼光和经验；但不可否认的是，选对商业地产，仍能够优化家庭资产配置，增加被动收入，提高生活品质。

来源：成都房小弟