锦江区今年首开高层:1.28万元/㎡起,曾创造2.4万人摇号

搜狐焦点成都资讯 2019-05-13 08:09:24
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没有忽悠你们哈,融创·玖樾台开了!

没有忽悠你们哈,融创·玖樾台开了!

闷叔前两天就在微信群里善意地提醒了大家即将有好盘入市,前天还专门去现场重新踩盘。为啥闷叔这么激动,我们先看看项目几个看点:

1、融创·玖樾台所处的三圣乡板块是东门上传统的成熟居住板块,此前诟病太多的商业配套随着绿地468伊藤等多个大型商场开业,配套已十分齐全。

2、这是锦江区今年开出的第一个高层住宅。4月1日首创娇子1号曾拿证,但是别墅。而锦江区上一次高层住宅开盘还要追溯到去年11月底的优山禧悦了,距今已半年。

3、1.4万/㎡的价格秒杀主城区目前的绝大多数楼盘。3月至今五城区及高新区拿证的楼盘不到20个,其中均价低于1.6万元/㎡的只有嘉通云邸中南海棠集、首钢蓉城里、碧桂园沁云里4个盘!

去年4月首次开盘的融创·玖樾台摇号信息

因此,时隔1年,再度拿证的融创·玖樾台,还是原来的价格,但还是原来的配方么?1年之间,这个区域和项目本身以及市场本身又发生了怎样的变化?

以下为发哥亲自踩盘所写,仔细看喽:

预售信息

成都房产发布融创玖樾台小程序

预售楼栋:1、4号楼,均为38层

建筑类型:超高层

楼盘地址:锦江区三圣乡

梯户比:2梯4户

项目占地:约47亩

层高:3米

绿化率:约25%

推售户型:120㎡、140㎡、148㎡

预售均价:1.28-1.57万元/㎡

装修标准:2788、3588、3989元/㎡

总容积率:4.5(住宅容积率:2.25)

本批次套数:284套

物业公司:融创物业

物业费:2.98元/㎡/月

交房时间:2020年

产品详情

价格、户型加分,容积率是硬伤

融创·玖樾台总占地约47亩,由2栋商办公寓、4栋住宅、约3800㎡的剧院(建好后移交政府)、2层独栋商业和约8400㎡的社区底商组成,采用围合式布局。

值得一提的是,本批次取证的1、4号楼,是玖樾台住宅部分的收官之作,均为38层的超高层,就是大家俗称的“钢管房”,但据置业顾问介绍,层高约3米,加上属于装修房,所以对后期居住影响不大,同时小区两栋商办公寓会与住宅分隔,并非商住混用。

A2-建筑面积约120㎡↓↓↓

A3-建筑面积约140㎡↓↓↓

据置业顾问介绍,1、4号楼为2梯4户,共计284套房源,分为3种户型,120㎡、140㎡、148㎡的三房和四房,带装修均价1.28-1.57万元/㎡总价约155—235万,如果按照最低首付三成计算,意味着总价不到50万便可入手,从价格来看还是十分“亲民”。

发哥现场看到,项目正在加紧施工,部分楼栋已修建至31层,预计和上批次产品一样于明年6月底交付使用。置业顾问透露,户型结构和上批次相同,仅是面积大小上的差异;同时,装修标准方面,本批次所有户型在主卧带有壁挂式地暖,其中,只有朝中庭的大户型带中央空调。

至于户型方面,发哥着重分析一下朝向和户型最佳的148㎡户型:

A1-建筑面积约148㎡↓↓↓

该户型打造为两厅四室双卫,客厅为竖厅设计,主卧为传统的套房结构,搭配独立的衣帽间和卫生间,其余两间次卧均在约10—12㎡。当中,有三点设计非常打动发哥:

1、有开间约7.2米的大阳台,且连通客厅和一间次卧,视野开阔;

2、户型搭配有三处阳台,客厅阳台、生活阳台和一个小房间可直通阳台,后者作为书房也是不错的选择;

3、户型的所有飘窗和阳台均为半赠送。整体来看,户型的布局合理,尺度上的把握和舒适度做的不错。

区域扫描

除了地铁,所有生活配套均十分成熟

项目位于锦江区银木街与茶花街交汇处3.5环,其实就是大家很熟悉的三圣乡。区域内主要还是以自驾为主,最大的硬伤还是目前缺乏地铁支撑,最近的地铁站是2号线的洪河站,距离1.5公里左右。而此前盛传的地铁13号线,目前已有规划,但尚未正式批复。

目前整个区域的居住氛围浓厚,但周边小区多以刚需楼盘为主,居住较为密集,容积率高。最近一批住宅供应就是去年首开龙湖·天璞和融创·玖樾台,所以这两个门对门的楼盘,外立面比较醒目,也很容易辨识。

周边大型商业目前已基本成形,卓锦曼购、绿地468伊藤、华熙528商业都已经开业,加上融创及周边小区的社区底商,基本的生活需求完全能满足。

区域内最大的生态资源自然是三圣花乡,据置业顾问介绍, 区域内还规划了占地约1800亩的市政公园,已部分呈现(目前小区对面的规划公园还是空地,呈现还需时间),同时距离项目800米处还有已运营的四川大学华西第二医院,应该说三圣乡的生活配套,除了地铁,都是不错的。

最后重点说说学校,区域内的教育资源也较为丰富——

幼儿园:成都三幼、蒙特梭利幼稚园、金苹果幼儿园、新蒙特梭利双语幼儿园

小学:盐道街小学528校区、锦江外国语小学、三圣乡小学

中学:七中育才学校银杏校区、成都树德中学外国语校区等

不过,还是要强调一下,由于是全新小区,最终的划片尚不能确定,所以未来就读的学校存在变数。

市场分析

那么,融创·玖樾台究竟买不买得?以下三点你仍需值得关注:

1.锦江区高层今年首盘:上次高层供应距今半年

多的不说,下表是摇号以来锦江区的所有新房供应情况:

从上表可以清楚地看到,自2017年底摇号以来,整个锦江区新房供应项目仅有7个,除个别楼盘之外,基本是不愁卖的节奏。而后续供应上,目前还有存货的楼盘仅剩下滨河湾二期、伊泰天骄、东湖长岛、中港CCPARK、东韵雅苑等少数楼盘,且都有着大户型+高总价的特征。玖樾台的入市,也是刚需及首次换房人群买入这一区域为数不多的机会。

2. 时隔1年,约1.4万元/㎡均价没变,装修标准也没变

自实施摇号政策以来,龙湖天璞和融创玖樾台是锦江区首批次取证的两个项目,而玖樾台也是继上批次整整一年后的再度推新,犹记得上批次取证带装修1.4万元/㎡的均价、最高近4000元/㎡的装修标准,也曾引发购房者的广泛讨论。但时隔一年后再来看这个盘,我们会发现,如今1.4万元/㎡的价格,基本只能买在金牛区北部新城以及北三环的首钢蓉城里清水房。

3. 剪刀差明显:周边二手房价1.6万-3.2万/㎡

再来看看,区域内的二手房价格:

纵向对比区域内二手房价格来看,区域内的二手房成交价普遍都在1.6—2.2万之间(由于四海逸家为跃层产品,赠送面积大,所以单价偏高),玖樾台带装修均价1.4万元/㎡还是具有很高的性价比,价差明显。

置业建议

1. 首先要说的就是项目约1.4万/㎡的带装修单价,加上融创的品牌加持,120-148㎡之间的户型,让总价区间来到155万-235万,按照3成首付计算,最低不到50万就可以撬动,对于目前刚需和首改的客群来说,性价比还是很有吸引力的。

2. 产品方面,本次最后的住宅1、4号楼,从朝向上不及上一批次,在资金充裕的情况下,可以优选1号楼朝内庭的148㎡户型,当然,这个户型也是本批次房源里价格最高的,刚需客群可以退而求140㎡朝东户型。

3. 由于小区整体容积率较高,客观说其后期居住舒适度还是有影响,但有一个欣慰之处在于,2栋商业公寓与4栋住宅相互独立,中庭只对住宅业主开放。同时,由于8栋规划为剧院,紧挨着1号楼,对业主来说后期还是有一定影响。

4.再说说此前盛传的垃圾中转站问题。从距离上看两者相距至少五六百米,中间还隔了另一个小区,同时这里并没有过多垃圾堆积,现场看到的是停放了几台环卫车,所以对于周边业主来说并无大的影响。

5、时隔1年,成都楼市和区域都发生了很大变化。上一次,融创·玖樾台开盘还是5·15新政之前,当时2.4万的报名人数带有较大的“水分”。从这一点来看,本次融创玖樾台或许会创造近期中签率一个新低,但绝不可能看齐1年前。

综上判断,融创·玖樾台值得刚需和首次改善客群入手,中签率或许会有所下降,但值得一搏!

来源:成都商报房产发布

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