楼市要变天?全国集中供地延迟,成都“土拍”恐生变!

在今年5-6月，全国范围内的主要城市，排名前列轮集中土拍大戏轮番上演，好不热闹。而在今年7-8月开始，原本各城市的第二轮土拍陆续进行，但现实情况却是却未能如期上演。到目前为止，已经有杭州、苏州、长沙、青岛、天津、济南、沈阳等十余个重点城市已经中止或延期第二轮集中土拍时间。

其中，楼市风向标深圳、上海也都推迟了第二轮土地集中出让计划。

这一系列的反常表现，不禁让人产生各种联想。

于是，“土拍新规将出炉”的消息不绝于耳。

难道真的是暴雨欲来？

为何会推迟土拍？

为何突然出现这样的状况？我们可以从排名前列轮土拍的结果看出一些端倪。

今年上半年，22个重点城市全部完成首批集中供地出让，合计成交住宅用地878宗，成交规划建筑面积11126万平方米，成交金额10690亿元；整体成交楼面均价9591元/平方米，较2020年成交楼面均价上涨38.3%。

排名前列轮的集中供地成交数据中，超过了平均溢价率15%这道红线的有：厦门34%、合肥28%、杭州26%、深圳23%、宁波22%、重庆24%、福州21%、武汉19%、南京18%、无锡16%；

平均溢价率低于15%这道红线有：青岛1%、郑州2%、长春2%、上海6%、成都7%、苏州7%、北京8%、长沙8%、济南9%、沈阳10%、天津11%、广州12%。

22个重点城市首批集中供地成交整体情况  表格来源：中指研究院

原本集中土拍的目的，大抵的为了给楼市降温。然而，从多个城市情况来看，集中土拍并未给楼市降到温，反而让市场燥热起来……

所以，土拍规则调整，也就不难理解了。

“土拍规则”如何改？

8月11日，市场放出了一个重要消息。

自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署：

明确要求单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。

主要体现四个方面：

参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。

单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高。

在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

业内分析，此轮集中推迟土地拍卖，主要是出于“稳地价”考虑，加强购地资金来源审查，优化土地竞拍规则，控制好单宗住宅用地溢价率。通过锁定地价，稳定房价，进而抑制市场热度。

随后，全国多个城市发布了第二轮住宅用地集中出让公告，也证实了这一消息。

7月30日，杭州发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告：提升房企报名门槛，采用保证金模式报名，保证金普遍为起拍价的20%；首次推出10宗“竞品质”试点地块，并且溢价率上限为10%，“竞品质”试点地块全部实行现房销售；其余地块土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%。

8月10日，天津发布补充公告，延期出让第二批集中供地并对土拍规则做出较大调整，明确调整后61宗地块较高溢价率不得超过15%，竞价达到上限后以摇号方式出让，并提高房企参拍门槛，要求企业提供资金来源承诺和资信证明。

8月11日，惠州发公告称有一宗地块终止出让，直接提到了，该地块需要完善房价地价联动措施，现暂时中止该地块网上挂牌出让，待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让。

福州也在公告中提出，对土拍规则进行调整，地块的出让方式全部采取“限地价、摇号”方式；两宗地块有下调起拍总价，较高溢价率不超过15%；严格控制房企的资金来源等等。

可以说，土拍规则是大概率是要变的了。

成都“集中土拍”会调整么？

此次调整，主要是为了“稳地价”，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

目前来看，这些政策的出台，对于企业而言，除了对开发商实力要求很高之外，这对房企的现金流是一场极大的考验。有业内人士认为，这些新规甚至会直接地限制一批房企进入土拍市场。 

但对于购房者而言，这一新规从源头到终端，较大程度降低了对于未来房价上涨的预期，也能确保了住宅品质。 

虽然排名前列批次成都的土拍整体溢价率不高，对于土拍成交价的控制还是相当到位，但是部分地块对于配建要求还是不低的。

根据以往的政策调整来看，成都，作为西部代表性城市，势必会跟随大政策方向。

但也不必过度担心，“稳地价”对于购房者来说是好事。

来源：二哥说成都