成都楼市:预算200,在东边或南边能买到什么样的房子?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问:成哥你好！我是工作在成都339这边，现在住在五街这里，想换房到一个改善的，但是预算可能就200万，最理想的就在东郊记忆这块，之前看了锦江生态带距离也能接受，目前就看到了万科锦园，这个楼盘是否可以入手？这个预算在东边或者南边有没好的推荐？

回答：如果想选择二手房的话，九龙仓御园的位置好，物业水平一般，小区园林还不错，太靠二环高架，居住感不算特别好，靠里面还行，但200万总价，面积只能买比较小的。万科锦园，目前来看位置不算太理想，在成华区二仙桥还有广袤的土地可供开发，上200亩的土地我印象中还有好几个，选择空间较多，但最终呈现和各个方面有无万科锦园好，还有待观察。锦园还是万科的一贯传统，主力户型在100平米到130平米区间，在这个区间万科的产品是没得挑剔的，很好的，你能接受区位，这个楼盘完全没问题，价格也相对温柔。成都价值高的楼盘具体详见内部！

提问：成哥你好，子弹二百成都还有第二套买房资格，想投资武侯区域的保利中心或首航新城不知还有没有投资价值？麻烦推荐一下武侯笋盘或武锦江的学区房。

回答：保利中心或首航新城都是CEO盘。投资不建议选CEO盘，买入溢价太多，留给我们的利润就少了，回报率不如刚需盘。如果非要选择一个，建议优先保利。至少学区非常好，只要学区稳定不被划出，溢价就会一直存在。

核心地段，学区，板块增量，流动性，市场预期等因素，必须同时满足3个以上才能考虑。绿地就属于没学区还死贵这种类型，未来保值能力并不看好，横盘期大概率跑输大势。具体笋盘及学区房推荐详见内部！

提问:成哥你好！我和老公分别在天府三街和成龙大道上班，住桐梓林壹号128平无贷款，目前年收入70w存款120w,孩子1岁，想兼顾改善、学区(附近有好公立或者私立)、单价及近一两年可以买到，这些因素，可以给我推荐几个楼盘吗?之前看了天府世家、四海逸家和锦湖林语，这几个地方怎么样？

回答：综合来看，还是选择高新区更理想一些。金融城各方面都是成都先进的，除了已提到的两个，还有西派国际、城南一号、仁和春天国际也可以。其次大源也不错，鹭洲国际、天悦府、凤凰城等。或者新川也可以，主要是新盘，北大资源紫境府。金融城三三期，金融岛也不错。天府世家没什么问题，主要就看价格。四海逸家，板块弱一些，能买高新尽量买高新。锦湖林语在金融城边缘位置,但价格也是较低的。缺点是有增值税。

提问：成哥你好，坐标成都，在龙泉驿区有一套房， 2017年全款购买的，在东方华大广场，我是天府新区户籍，现在是想在天府新区买，哪个区的发展空间更大？这套房适不适合长持？想把这套卖了，去天府新区去买，有没有必要？

回答：成都龙泉的位置靠近城南，交通比较方便，本地有实力名校也较多。板块开发商齐聚，逐渐变成一个成都城市置业板块，但是目前商业兑现还比较少，还需要等待，建议还可以继续持有，等待下一波行情出手，卖1买2房产裂变。同时买房后面不建议全款，资金利用率太低，后期利润无法放大。

提问:成哥你好，坐标成都，在锦江三官堂有一个全款小套三的老破小自住，18年又在中坝买了一个小套四，现有两个孩子，家里还有老人，一直想换个好一点的套四，但要考虑孩子读书，老破小附近的小学和中学都还不错，还不想卖掉。中坝的房子附近学校不行，不想去住，那个房子明年五月到三年才能出售，目前看，卖掉估计要亏不少，目前手头上现金有子弹50左右，请问我现在该怎么办？是明年中坝房子到期后及时止损亏钱卖掉，重新找机会买一个套四？还是卖掉老破小？中坝房子暂时不处理?中坝房子是否还有升值空间?

回答：如果你是5.18限购那段时间买的，算买到高点了，不光是你，几乎所有人那段时间买，都亏了，很多房子到现在都没涨回来，所以不是选位置失误只是的确运气不好赶上了那个时间段。

中坝升值潜力有，属于涨跌跟大盘，目前来说，成都楼市还是向好，你那套房子涨幅可能不会太大，但跟着稳涨没有问题，到明年的时候，不出意外价格能再涨一些。至于老破小，以后肯定涨幅不大，投资的角度留在手里不划算，但考虑孩子上学，可以留下。建议老破小留着孩子读书，中坝倒期卖掉，换置一套你们自住的改善，后面没有学区需求了，排名前列时间把老破小给尽快卖掉，再用老破小的钱，换置套作为投资。具体更详细的分析详见内部！

提问：你好，家里给了20万的钱，我自己有几万，想在新津买房，不知道能买什么样的，听说工资条也可以贷款，我现在工资一万左右。在成都新津邛崃附近能买房吗？

回答：新津邛崃两者之间选择的话，如果不是在邛崃上班上学的话，建议优选新津。毕竟新津现在是区了，通地铁、离成都近、产业发展潜力较大。但是20万首付有点紧，如果买新房，现在小户型蛮少的，可以适当提升点。如果买二手房，小户型稍微旧点小区，应该可以。

提问：成哥你好！新二手房的“剪刀差”大的地方可以买吗？

回答：评测一个城市（地段）的房地产价值要看新房和二手房的价格差，新房价格高于二手，相差越大，说明房地产价值泡沫越大。二手房价格越低，说明房子越难变现，自然可投资价值低。另外一层意思说明，新房和二手房库存太大，导致价格太低。

大多数成都的购房者均患有“新房癌”，但长时间过量的新房开发，会导致库存持续拉大，供需失衡，房价下跌。所以在“新二手房价差大”的城市，如果操作得当，较好买5-10年的次新房，性价比会更高一些，而且不容易被骗。具体更多分析详见内部！

提问:请问成哥，成都市温江区，市政府旁边，商铺，是一个大小区门口排名前列个位置,有2个门面，120平方。开发商手上拿出来的。租出去了合同3年, 8000一个月，是70一个平方租出去的。2022年一月到期。中介说旁边的说是租金都是120一平方了。240万全款，划算么?

回答：你买还是卖。中介的话不要听。240w的铺，一年租10w,马马虎虎市场价。

商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。短期内社区商业会保持长久繁荣，因为有些服务业的客观需求无法被电商替代。但这不代表你买的商铺估值合理。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、综合体规划等情况。投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。如果你的底仓充足，底商租售比能到6%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。

提问：成哥你好！坐标长沙，前几年长沙楼市价格一直比较低，因为长沙是一个消费型城市，单位福利房较多，后来涨了很多，如何看以后三五年长沙的房地产市场？哪个区域适合重点投资呢？

回答：我们判断一个城市未来三五年房价是否有增长空间，我们就需要知道未来三五年有没有人来接盘如果这个城市人口不断涌入，每年新增人口是很大的，有人进来的城市就有购房需求不断增加，房价就有支撑。另外，支撑力度有多大，就需要看这个城市有没有足够好的产业发展，让这些涌入的人群有足够低收入，买的起房。

如果一个城市，吸引足够多的进入，同时又能提供相当的收入的工作，那么这些人就会留下来，就需要购房！这样的城市，房价是不会跌的！长期来看，需求还在，空间就还在！具体投资回报率高的区域推荐详见内部！

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