成都二手房成交量“暴涨”,就问你怕不怕?

最近，有不少读者通过各种途径向我咨询，说是“成都二手房近期的日成交量出现异常，动辄每天成交高达数百套”，产生了一定的恐慌情绪。

这件事其实很简单，我基本上两句话就可以说清楚并打消购房者的顾虑，但鉴于问的人比较多，也有读者希望我能写成文章，所以今天我就简单说一下：

排名前列、 数据是真实的。

成都二手房近期的确出现了数据上的大涨，这个数据是来自于官方的备案数据，所以是真实有效的，也不能说传播者在造谣。

第二、 事实是这样的。

但是数据真实，并不代表成都二手房市场出现了“反弹”或者“回暖”，我们要搞清楚背后的原因。

众所周知，今年前三季度，受“两条红线”政策的影响，银行贷款的额度非常紧张，即使银行有额度，也会优先给予“大客户”——开发商的新房。

这也导致大量二手房签了合同，交了首付，但却一直处于等待办理贷款的状态，贷款尚未审过，自然也就无法备案。

转机出现在第四季度，我在《吴思竹｜房地产没有新鲜事》一文中有过详细的解读。

其中，央行9月底开始吹风，提出了“两个维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）的定调，各地方银行于11月初开始逐步落实执行，住房贷款边际放松，房贷利率也出现了一定下调。

所以，用直白一点的话来说，就是：银行贷款审过了，前期累积的二手房交易开始备案了。

而大家现在看到的数据，并不是近期的单日成交，而是过去大半年累积的部分成交，现在开始集中备案而已。

是不是很简单？

有一种恍然大悟的感觉！

但并不是所有人都希望大家了解这个情况。包括我自己的朋友圈，也会看到很多置业顾问和中介，在转发这些数据和信息，并一定程度上暗示或引导购房者产生一种“市场交易很火爆”、“别人都在买就你不买”的错觉。

但事实上，市场并不是这样。当前的市场情况大体如下：

首先，新房市场处于理性状态。

成都目前的新房市场整体比较健康，一些高性价比的楼盘依然会出现“三倍熔断”的现象，一些中等性价比的楼盘，可能会进入顺销期，逐步去化；而一些低性价比的楼盘，出现了降价或变相降价，甚至滞销的局面。同时，普通资格的市场购买空间有了很大的改善，恐慌性购房现象大幅减少。

我认为，一个理性的市场就TM应该这样，良币驱逐劣币，天经地义。

要么是好价格，要么是好产品，市场都会认；但浑水摸鱼的，把行情当本事的，是应该接受市场的毒打的。

其次，二手房市场处于冷清状态。

因为限价和双限地的原因，新房目前的性价比相对会更高一些，而新房市场都已经理性了，普通资格也能比较容易买到房了，那么性价比没那么高且受制于“二手房指导价”和“增值税2改5”的二手房，必然就没那么好卖了。

而大量的中介门店倒闭、中介转行等现象，也不时诉诸新闻媒体端，二手房市场整体上，的确是处于冷清状态的，所谓“回暖”、“反弹”都不过是部分行业从业者的“美好愿望”罢了。

那么，二手房什么时候会回暖，会反弹呢？

我以前写过，成都是一个以新房为主的市场，新房是整个市场的“锚”，二手房要回暖反弹，首先要新房回暖反弹，且二手房一般会滞后3-6个月时间。

而新房要回暖反弹，就要看政策的脸色。一是从宏观层面，看货币看信贷；二是从地方层面，看调控政策是否有重大松动，甚至出现扶持性的逆向调控政策等等。

而这些新闻，是明牌，人人都可以看得见读得懂的。

所以，以后再看到那些“带节奏”的消息，大家完全可以自动屏蔽过滤掉，只要我们搞懂了市场周期性变化的根本逻辑，就能真正做到“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”。

来源：吴思竹