北湖多新盘推售 湖居“吊车尾”迎来板块+产品力双重蜕变

成都楼市深度报道 2022-06-02 18:29:03
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虽然归属于五城区内,但位置却在三环路之外,田地、货车、铁路,城市界面不佳,而且缺少地铁和大型商业体。有湖,却是成都购房者眼中“最尴尬”的湖居板块。

不过,这些已经是“过去时”了,自从2020年3月《成都市环城生态区总体规划优化提升(公示版)》发布,北湖板块迎来了起飞的契机。到今年2月,成都市首批25个未来公园社区建设正式启动,其中,环城生态公园周边设置有11个示范点,成华区北湖未来公园社区正是其中之一。

北湖的蓝图“一湾一园,三港五区”已经勾勒出了一个拥有巨大潜力的生态宜居区。近日,首开金地鹭鸣北湖北湖揽樾相继入市,更是印证了北湖正处在板块定位与产品属性的双重蜕变之中。

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潜力十足 但需要时间兑现

主城新近起热度的几个板块有几个共同点:前期土地供应少,存在感低,很少听过有品牌房企入驻的消息。北湖板块最近新项目接连入市,也在土拍中拥有了“姓名 ”,是不是要起飞了?这里的板块潜力怎么样,要不要来北湖买房子?

一句话总结:板块潜力充分,但需要时间兑现。

首先上文提到的北湖未来公园社区总体空间格局:“一湾一园,三港五区”当中不仅规划有生活配套,更是为北湖未来公园社区安排了“产业发展聚落”

/北湖未来公园社区总体空间格局

格局规划当中,“一湾”即北湖湾,依托3公里滨水景观环线,规划营建星级酒店群和沉浸式文化演艺中心等环湖艺术建筑,打造泛文旅活力消费区。

“一园”即千竹园,依托环城生态区,打造静谧竹海,建设全球顶尖的竹产业创意园。

“三港”即打造创意科技引领的国际商务交流港、创意文化引领的无界街区体验港、创意艺术引领的城市触媒传播港“三大产业发展聚落”。

“五区”即五个生活社区,布局模块化服务型空间,围绕产业人群、一老一小等各类人群,打造15分钟“生活服务圈”,增强社区服务的可及度、便利度,有效满足各类人群偏好和品质生活需求。

从规划方案的方向出发,主要是以北湖板块的生态价值为突破点,打造高品质宜居住区。并且把目标客群主力定位在:泛文旅创意人才、在地居民、旅居游客三大类当中。

围绕总体规划,相关的土地出让和建设也在推进之中。据悉,滨水活力商业街区、巴蜀生活艺术馆等商业、文化设施的建设开工已经提上日程。

交通配套方面,北湖板块距已开通的地铁站点均在3公里以上,公共出行不算方便。如果未来地铁8号线二期同乐站建成开通,地铁就通到板块内了。

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北湖优势何在?预定成华区潜力股

规划虽好,仍需时间实现,跳出规划之外,北湖板块本身有哪些闪光点?

首先,北湖生态公园规划面积约3700亩,虽比不了青龙湖湿地公园那么大,却也是420亩东湖公园的八倍还多,这就是北湖板块打造生态宜居低密住区的基石。

其次,北湖板块在2020年调规之后,区域内商业地块数量从原来的9宗增加到11宗,其中包括一宗湖心岛商业地块和7宗临湖商业地块,而且各商业地块的容积率均有一定幅度增加,有利于吸引开发商前来。

大量的商业地块临湖分布,呈现后,既可以为区域提供商业配套,又能为附近居民提供休闲娱乐场所。

/图据成都市规划和自然资源局官网

从今年的第一次集中供地信息中也可以看到,兴城人居斩获的两宗北湖板块宗地均为“住兼商”属性,兼容了40%-50%的商业比例,商业总体量达6.3万方,且人居须自持商业计容建面的50%,可见商业配套的提升计划已经在北湖板块铺开。

兴城人居这两宗地均为底价竞得,这也意味着北湖还没有成为“竞争激烈”的高价值瞩目区域。目前,兴城人居竞得的“成华区北湖未来公园社区126亩住宅及配套设施建设项目”已经完成备案,拟开工时间为2022年12月,拟建成时间为2025年12月,住宅清水限价22100元/㎡。

最后,正因为尚处在规划建设之中,板块还有大量的宗地处在待出让状态。从《成都市土地储备中心2022年优质经营性地块推介》中也可以看到,今年北湖板块以及熊猫国际旅游度假区还有涉宅宗地等待拍卖。

/成华区北湖周边待出让优质宗地 图据2022读地手册

待更多房企入驻北湖开展建设,这一区域的热度可能真的要起飞。现在都有哪几家房企“捷足先登”,推出了怎样的产品,下面一起来看看。

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连襟地新盘构想各异 优质住区缩影已现

首开金地鹭鸣北湖成都华侨城联合中国铁建地推出的北湖揽樾,这两个项目在前不久相继取证入市,首开金地鹭鸣北湖开盘认购率54%,北湖揽樾开盘认购率46%。

其中,首开金地鹭鸣北湖在5月13日首批次取证入市(510108202257418),共推出278套3-8层的洋房产品,清水房源单价约为1.6-2.5万,面积段在115-143㎡,总价约在213-370万,精装房源单价约2-2.9万。

/项目宗地示意图 图据网络

这一项目所在宗地原本由首开于2021年9月独立竞得,约123亩,成交楼面价12800元/㎡,清水房限定价21036元/㎡。今年2月,首开挂牌增资,拟募集资金金额不低于680万元,4月24日首开鹭鸣北湖项目发布海报宣布金地正式入局。

北湖揽樾也有类似的情形,项目所在的成华区龙潭街道136亩宗地原本由中铁房地产集团西南有限公司在2021年9月底价竞得,10月项目开发公司“成都樾然置业”股权发生变动,华侨城持股51%,中铁建持股49%。

两宗地毗邻,且同为百亩以上的纯宅地,容积率也都是1.5,每个项目又同样是两家知名房企联手打造,有怎样的不同之处呢?

第一个不同之处在于,北湖揽樾选择的是叠拼+8F洋房的组合,首开金地鹭鸣北湖选择的是主推洋房,且有创新之处。

/首开金地鹭鸣北湖3F洋房意境图

首开金地鹭鸣北湖内部采用阵列式布局,整体楼栋高度分布采用内高外低的形式,靠近中庭的楼层6-8层,外围3-4层,目的在于让每户的景观视野效果都最大化。

与主城市场中其他3-4层的楼栋不同,大多数项目选择盖叠拼可以更好的提升价值空间,鹭鸣北湖选择盖3-4层洋房则使得每个户型总价可控,提升性价比,吸引首改客群关注。

/北湖揽樾叠拼意境图

选择了盖叠拼的北湖揽樾在叠拼上也有创新之处。推出的是两个下叠+上平层的产品,这样一来,最上面的平层便是1T1户了。

/北湖揽樾叠拼结构图 图据豪宅品审局

据悉,北湖揽樾上叠一共有32套,单价拉升,以住建蓉E办上公示的北湖揽樾41栋1单元为例,上叠建面约153.79㎡,清水总价约为423万,下叠101号建面约261.38㎡,清水总价约654万。

/图据住建蓉E办-北湖揽樾

在北湖板块卖500W以上的房,北湖揽樾是头一个。

另一边的鹭鸣北湖3F楼栋的户型每套基本可以保持在380W以内,8F楼栋的户型大多在300W以内的区间,还有不少低层数房源清水总价在250W以内。价格更加可控、亲民,自然会吸引更多关注。

/图据住建蓉E办-鹭鸣北湖名邸

两个项目还有什么不同?从地理位置上看,首开金地鹭鸣北湖要比北湖揽樾更靠近湖区,因为项目采取了内高外低阵列式布局,会有更多户型可以直接观湖。

这样看来,显然是首开金地鹭鸣北湖更加具有配套与价格优势。

说到这,也带出了北湖板块当前的尴尬之处,限容积率、限高,压缩空间之后也就导致了楼栋的排列更为紧密,以北湖揽樾为例,匹配上这个项目部分户型堪比高改的价格,让人一时无法匹配目标客群。

/北湖揽樾俯瞰实景 图据网络

户型上也有同样的问题存在,北湖揽樾小高层有建面约136㎡四房、111㎡和105㎡三房,即使是四房的户型也只含有一个套房,较小的房间开间仅有2.7米,总价280W左右,很难被贴上“舒居”的标签,如何匹配改善群体?

/北湖揽樾建面约136㎡户型图

调规过后的北湖板块有了诸多低密、舒居的硬性要求,但是产品呈现出来之后还有不少尴尬之处。有人说北湖揽樾的洋房瞄准刚改,叠拼瞄准高改,这样看来,项目的客群属性也不够纯粹。

反观几年之前的北湖,要接地气很多。2013年开始,中铁建和首钢等房企先后推出了中铁建北湖国际城、首钢蓉城里等楼盘,另外还有中铁建西派泊玥的改善盘,容积率多在3.6左右,30层上下的高层住宅居多。

/中铁建北湖国际城实景图 图据贝壳

2020年成为了一个分水岭,如今新推出的产品出现了颇有创意三层洋房、品字型叠拼。怎样的产品在当下北湖板块可以大受欢迎?这个大问题还等待着众多房企前来探索。

兴城人居在北湖拿到的126亩住兼商宗地也有容积率1.5的要求,呈现的产品可能与鹭鸣北湖、北湖揽樾多有相似之处。兴城人居目前尚未有建设规划图公示,也就意味着人居北湖项目无法建设底跃,在观察了鹭鸣北湖、北湖揽樾这两个项目的销售情况之后,或许兴城人居会提出一些新的设想。

如果说中国铁建北湖国际城代表着北湖板块的“昨日”,那么首开金地鹭鸣北湖等项目则代表着北湖板块蓝图中描绘的“明天”——高端、宜居的未来公园社区。当下正在发力的北湖板块,或许会在一段时间之后成为主城置业的热门。

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