北湖多新盘推售 湖居“吊车尾”迎来板块+产品力双重蜕变
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虽然归属于五城区内，但位置却在三环路之外，田地、货车、铁路，城市界面不佳，而且缺少地铁和大型商业体。有湖，却是成都购房者眼中“最尴尬”的湖居板块。
不过，这些已经是“过去时”了，自从2020年3月《成都市环城生态区总体规划优化提升（公示版）》发布，北湖板块迎来了起飞的契机。到今年2月，成都市首批25个未来公园社区建设正式启动，其中，环城生态公园周边设置有11个示范点，成华区北湖未来公园社区正是其中之一。
北湖的蓝图“一湾一园，三港五区”已经勾勒出了一个拥有巨大潜力的生态宜居区。近日，首开金地鹭鸣北湖和北湖揽樾相继入市，更是印证了北湖正处在板块定位与产品属性的双重蜕变之中。
主城新近起热度的几个板块有几个共同点：前期土地供应少，存在感低，很少听过有品牌房企入驻的消息。北湖板块最近新项目接连入市，也在土拍中拥有了“姓名 ”，是不是要起飞了？这里的板块潜力怎么样，要不要来北湖买房子？
一句话总结：板块潜力充分，但需要时间兑现。
首先上文提到的北湖未来公园社区总体空间格局：“一湾一园，三港五区”当中不仅规划有生活配套，更是为北湖未来公园社区安排了“产业发展聚落”。
格局规划当中，“一湾”即北湖湾，依托3公里滨水景观环线，规划营建星级酒店群和沉浸式文化演艺中心等环湖艺术建筑，打造泛文旅活力消费区。
“一园”即千竹园，依托环城生态区，打造静谧竹海，建设全球先进的竹产业创意园。
“三港”即打造创意科技引领的国际商务交流港、创意文化引领的无界街区体验港、创意艺术引领的城市触媒传播港“三大产业发展聚落”。
“五区”即五个生活社区，布局模块化服务型空间，围绕产业人群、一老一小等各类人群，打造15分钟“生活服务圈”，增强社区服务的可及度、便利度，有效满足各类人群偏好和品质生活需求。
从规划方案的方向出发，主要是以北湖板块的生态价值为突破点，打造高品质宜居住区。并且把目标客群主力定位在：泛文旅创意人才、在地居民、旅居游客三大类当中。
围绕总体规划，相关的土地出让和建设也在推进之中。据悉，滨水活力商业街区、巴蜀生活艺术馆等商业、文化设施的建设开工已经提上日程。
交通配套方面，北湖板块距已开通的地铁站点均在3公里以上，公共出行不算方便。如果未来地铁8号线二期同乐站建成开通，地铁就通到板块内了。
规划虽好，仍需时间实现，跳出规划之外，北湖板块本身有哪些闪光点？
首先，北湖生态公园规划面积约3700亩，虽比不了青龙湖湿地公园那么大，却也是420亩东湖公园的八倍还多，这就是北湖板块打造生态宜居低密住区的基石。
其次，北湖板块在2020年调规之后，区域内商业地块数量从原来的9宗增加到11宗，其中包括一宗湖心岛商业地块和7宗临湖商业地块，而且各商业地块的容积率均有一定幅度增加，有利于吸引开发商前来。
大量的商业地块临湖分布，呈现后，既可以为区域提供商业配套，又能为附近居民提供休闲娱乐场所。
从今年的排名前列次集中供地信息中也可以看到，兴城人居斩获的两宗北湖板块宗地均为“住兼商”属性，兼容了40%-50%的商业比例，商业总体量达6.3万方，且人居须自持商业计容建面的50%，可见商业配套的提升计划已经在北湖板块铺开。
兴城人居这两宗地均为底价竞得，这也意味着北湖还没有成为“竞争激烈”的高价值瞩目区域。目前，兴城人居竞得的“成华区北湖未来公园社区126亩住宅及配套设施建设项目”已经完成备案，拟开工时间为2022年12月，拟建成时间为2025年12月，住宅清水限价22100元/㎡。
最后，正因为尚处在规划建设之中，板块还有大量的宗地处在待出让状态。从《成都市土地储备中心2022年优质经营性地块推介》中也可以看到，今年北湖板块以及熊猫国际旅游度假区还有涉宅宗地等待拍卖。
待更多房企入驻北湖开展建设，这一区域的热度可能真的要起飞。现在都有哪几家房企“捷足先登”，推出了怎样的产品，下面一起来看看。
首开金地鹭鸣北湖，成都华侨城联合中国铁建地推出的北湖揽樾，这两个项目在前不久相继取证入市，首开金地鹭鸣北湖开盘认购率54%，北湖揽樾开盘认购率46%。
其中，首开金地鹭鸣北湖在5月13日首批次取证入市（510108202257418），共推出278套3-8层的洋房产品，清水房源单价约为1.6-2.5万，面积段在115-143㎡，总价约在213-370万，精装房源单价约2-2.9万。
这一项目所在宗地原本由首开于2021年9月独立竞得，约123亩，成交楼面价12800元/㎡，清水房限定价21036元/㎡。今年2月，首开挂牌增资，拟募集资金金额不低于680万元，4月24日首开鹭鸣北湖项目发布海报宣布金地正式入局。
北湖揽樾也有类似的情形，项目所在的成华区龙潭街道136亩宗地原本由中铁房地产集团西南有限公司在2021年9月底价竞得，10月项目开发公司“成都樾然置业”股权发生变动，华侨城持股51%，中铁建持股49%。
两宗地毗邻，且同为百亩以上的纯宅地，容积率也都是1.5，每个项目又同样是两家知名房企联手打造，有怎样的不同之处呢？
排名前列个不同之处在于，北湖揽樾选择的是叠拼+8F洋房的组合，首开金地鹭鸣北湖选择的是主推洋房，且有创新之处。
首开金地鹭鸣北湖内部采用阵列式布局，整体楼栋高度分布采用内高外低的形式，靠近中庭的楼层6-8层，外围3-4层，目的在于让每户的景观视野效果都较大化。
与主城市场中其他3-4层的楼栋不同，大多数项目选择盖叠拼可以更好的提升价值空间，鹭鸣北湖选择盖3-4层洋房则使得每个户型总价可控，提升性价比，吸引首改客群关注。
选择了盖叠拼的北湖揽樾在叠拼上也有创新之处。推出的是两个下叠+上平层的产品，这样一来，最上面的平层便是1T1户了。
据悉，北湖揽樾上叠一共有32套，单价拉升，以住建蓉E办上公示的北湖揽樾41栋1单元为例，上叠建面约153.79㎡，清水总价约为423万，下叠101号建面约261.38㎡，清水总价约654万。
在北湖板块卖500W以上的房，北湖揽樾是头一个。
另一边的鹭鸣北湖，3F楼栋的户型每套基本可以保持在380W以内，8F楼栋的户型大多在300W以内的区间，还有不少低层数房源清水总价在250W以内。价格更加可控、亲民，自然会吸引更多关注。
两个项目还有什么不同？从地理位置上看，首开金地鹭鸣北湖要比北湖揽樾更靠近湖区，因为项目采取了内高外低阵列式布局，会有更多户型可以直接观湖。
这样看来，显然是首开金地鹭鸣北湖更加具有配套与价格优势。
说到这，也带出了北湖板块当前的尴尬之处，限容积率、限高，压缩空间之后也就导致了楼栋的排列更为紧密，以北湖揽樾为例，匹配上这个项目部分户型堪比高改的价格，让人一时无法匹配目标客群。
户型上也有同样的问题存在，北湖揽樾小高层有建面约136㎡四房、111㎡和105㎡三房，即使是四房的户型也只含有一个套房，较小的房间开间仅有2.7米，总价280W左右，很难被贴上“舒居”的标签，如何匹配改善群体？
调规过后的北湖板块有了诸多低密、舒居的硬性要求，但是产品呈现出来之后还有不少尴尬之处。有人说北湖揽樾的洋房瞄准刚改，叠拼瞄准高改，这样看来，项目的客群属性也不够纯粹。
反观几年之前的北湖，要接地气很多。2013年开始，中铁建和首钢等房企先后推出了中铁建北湖国际城、首钢蓉城里等楼盘，另外还有中铁建西派泊玥的改善盘，容积率多在3.6左右，30层上下的高层住宅居多。
2020年成为了一个分水岭，如今新推出的产品出现了颇有创意三层洋房、品字型叠拼。怎样的产品在当下北湖板块可以大受欢迎？这个大问题还等待着众多房企前来探索。
兴城人居在北湖拿到的126亩住兼商宗地也有容积率1.5的要求，呈现的产品可能与鹭鸣北湖、北湖揽樾多有相似之处。兴城人居目前尚未有建设规划图公示，也就意味着人居北湖项目无法建设底跃，在观察了鹭鸣北湖、北湖揽樾这两个项目的销售情况之后，或许兴城人居会提出一些新的设想。
如果说中国铁建北湖国际城代表着北湖板块的“昨日”，那么首开金地鹭鸣北湖等项目则代表着北湖板块蓝图中描绘的“明天”——高端、宜居的未来公园社区。当下正在发力的北湖板块，或许会在一段时间之后成为主城置业的热门。
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