主城对战城南,你会怎么选?

前段时间，在连续多次实地踩盘主城区和城南项目后，我们萌生了对比主城和城南的想法。

先说说我们的主观感受。主城，毫无疑问，发展成熟，就是方便，一些城市界面老旧区域也在改造后焕发新活力。城南，一个字，就是新。注：此处的主城区特指主城老5区，城南特指高新南区和天府新区成都直管区。

主城：我就是方便城南：我就是新从出行距离来看，作为环形布局的城市，我们暂且把大成都类比为一个同心圆，而主城就是圆心，到其他任何地方走的是半径路线，距离相对适中。城南就不一样了，虽然也是同心圆里的一部分，但因为位于南侧部分，到东西向距离也还能接受。如果到北边，就意味着要走一条直径出来，约等于主城到北边的两倍。

所以，当我们决定去城南踩盘时，都会收获一片“啊，好远”的感慨。但如果是去主城踩盘，类似的感慨量就会直线下降。从城市界面来看，城南显得更新一些，整体比较干净利落，公园绿地、湖泊镶嵌其中，笔直开阔的柏油路通向“天际”，畅行其间甚是享受。

主城则新旧交相呼应，历史文化底蕴更浓厚，呈现出与城南完全不一样的美态。

从生活便利度来看，主城区发展更为成熟，商业、医疗、教育等各类生活配套均配置齐全，多数区域都能满足15分钟社区生活圈的要求。城南的新兴板块则不同，虽然也规划了15分钟生活圈，但不少还停留在建设或规划阶段。另外还得感叹一句，天府新区成都直管区不适合甩火腿，即便城市风光再好也抵不住脚要废的现实。不要问为什么，问就是这是来自一个曾经甩着火腿绕西部博览城走了一圈的人的血泪教训！

主城上车门槛较城南低再回归到买房这件事上来，在购房资格这件事上，主城和城南马上就“高下立现”了。主城、高新南区、天府新区成都直管区、近郊区域购房资格均可到主城区买房。高新南区曾作为站在成都购房资格鄙视链顶端的王者，在2019年限购政策调整后便跌落神坛，变成了只有高新南区资格才可以买高新南区，无形中增加了高新南区购房门槛。主城、高新南区、天府新区成都直管区的购房资格均可到天府新区成都直管区买房，购房资格门槛略低于高新南区，但仍比主城门槛高。

另一方面，不管是面积门槛还是总价门槛，主城上车门槛都比城南低。况且主城区还有不少未售完的尾盘，如ICC天峻、隆鑫印象东方、光华壹号二期等，未来入市都有可能成为力守主城购房者的捡漏机会。

套均面积：主城＜城南据克而瑞四川统计数据显示，2021年主城商品住宅套均成交面积为135㎡，低于城南的148㎡。也就是说对于购房者而言，在主城有更高几率买到中小户型房源，从而以更小的代价上车主城区。

为此，我们拉取了今年主城和城南商品住宅的供求面积段数据。可以看出，主城供应主力面积段是100-120㎡，城南则是120-140㎡。成交方面亦如此，主城成交主力面积段是100-120㎡，而城南则是120-140㎡。与主城相比，城南面积更大，总价也更高。

套均总价：主城＜城南同样地，从今年商品住宅成交数据来看，主城套均总价313万，城南套均总价323万，意味着在城南买房要比在主城买平均多付10万元。再从总价段成交占比来看，主城总价300万以上成交房源占比约45%，而城南该占比达到了近5成，城南上车门槛明显高于主城。

注：此处数据统计截截止到7月中旬但这一点不妨碍购房者对城南的追随。前段时间，我们统计了今年前5月的市场数据，彼时城南在供应量小于主城的情况下，成交量却仍比主城高。如今，两个月后，城南供应量和成交量均反超主城，成为一圈层商品住宅市场主力军，同时也可以看出城南市场热度确实较高。

未来：主城房价或低于城南主城清水限价26000元/㎡城南清水限价28150元/㎡成都首批次集中供地推出了40宗“双限地”，对地块楼面价和住宅清水价的较高价都作出了限定。其中主城清水较高限价26000元/㎡，城南清水限价28150元/㎡。部分地块还对普通装修价格作出了限定，且所有的普通装修价格都不超过3000元/㎡。当然此次集中供地的带装修限价只能作为未来房价走势的一个参考因子。因为成都此前出台了相关文件，普通装修有升级可能，意味着未来的装修价也许会超过3000元/㎡。

但即便如此，未来这批次土地房源入市，主城房价比城南房价更便宜的几率也仍然相当高。

值得注意的是，经过如此严格的限价后，我们发现部分区域限价甚至低于板块在售均价，如外金沙、武侯新城板块、新川和麓山板块，他们或将成为未来购房机会区域。这样的区域主城有，城南也有。所以，换做是你，你会怎么选？

来源：CRIC克而瑞四川