降价30%!有些房子降价都卖不动了……

98年“房改”后，我国的房地产市场才算真正迎来了大跨步的发展。国家统计局数据显示，1998年-2020年，22年间全国商品房销售面积增加了12.5倍，平均价格也由当初的不足2000元/平，到了现在的过万元一平，涨幅高达5.3倍。不仅如此，回顾我国整个房地产的“市场化”历程，我们会惊奇地发现，二十多年以来，全国房价几乎是“一路涨”过来的。

过去10年，买房毫无疑问是中国绝大多数家庭资产配置的排名前列选择。尤其是2015年-2017年，房地产高速发展，房价翻倍式涨价。但房价真的只能涨不能跌吗？房地产真的是长盛不衰的“暴富游戏”吗？答案是否定的。人民日报曾经说过，“大树不能长到天上，房价也一样”。言外之意，市场为主导的房地产市场，不可能需求一直高涨，房价一直上涨。

对此我们颇为赞同。过去一二十年，我们都被裹挟进这场楼市投资盛宴中，很多人都放心地“闭眼”买房，是因为我们都处在一部上行的电梯中，而推动电梯上行的力量是房屋紧缺、经济发展需要、巨大人口红利、快速城镇化、金融支撑、庞大的购房需求等。未来房价还能继续快速上涨吗？答案是否定的，一方面，支撑房价上涨的基本面都已经发生巨变，另一方面化解房地产市场风险、遏制房价上涨、稳定楼市，已然成为房地产调控的主旋律。

01.楼市“原形毕露”：降价潮开启，有价无市，无人问津

这种背景下，我们看到整个房地产市场都迎来了较为明显的转向——中央高举楼市调控旗帜，地方按部就班响应，政策层层加码，一顿眼花缭乱地操作之后，上半年还热度不减的楼市，到了下半年就开始出现奇迹般降温。

尤其是房企融资三道红线和房贷两道红线的威力不容小觑。前者不仅直接导致2021年上半年近300家房企破产；后者更是直接促成了4月以来全国几十个热点城市的二手房房贷收紧或“停贷”，直接导致很多城市的二手房成交量降至冰点。

用中原地产首席分析师的话说，当前时期，楼市在重拳调控下显然已经“原形毕露”了：楼市降价潮开启，但有些房子降价都难以销售。

比如截止到目前，全国已经有十余个城市出台了“二手房指导价”政策。其结果就是，市场迎来罕见降温；三则融资收紧叠加购房者预期不足，开发商难上加难。一言概之，现在的开发商拿地不积极（没钱），卖房很积极（回款）。

媒体报道，上半年楼市更出现了“5大房企联合降价卖房”的壮观景象：人民资讯报道，比起今年1月份的房价水平，万科、碧桂园、恒大、融创中国、保利这5大房企，销售价格都呈现出下滑的情况，比起2020年底和2021年初，分别下降了2890元、28元、696元、1980元、5200元。

调控重压之下，开发商可谓“压力山大”，降价卖房的欲望更是一天比一天高。但是降价卖房也是门艺术，因为搞不好会两头受气，既不受已购房者待见，也不被地方所容忍。

8月15日，媒体报道沈阳30多家房企降价卖房，其中某楼盘降价30%，销售单价由11000元/平，降到不足8000元/平，降价幅度高达30%，此举遭到已购房者的强烈反对。为了稳定市场，地方不得不出面约谈降价卖房的房企，要求企业在考虑自身利益同时，要遵循房地产市场发展规律。此外，中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示，7月份受监测的318个城市中，有134个城市二手房价环比下跌，同比下跌的城市也有91个之多。

这一次，号称是“永涨”的四大一线城市也开始掉转枪头回调了，尤其是炒房氛围最浓厚的深圳，仅仅半年不到，房价就下跌了15%左右。02.有些房子降价都已经卖不掉了？

基于以上事实，不得不承认，当前的楼市正如两年前实干家曹德旺所预言的那样，有些房子降价都已经卖不掉、租不出了，正在成为持有者的“负担”。

尤其是很多远离城市中心，配套设施不齐全、地段不具备优势的房子，更是已经成为烫手山芋——大幅降价都无人问津，不仅如此，在可预见的未来，甚至还会承担各种有关的管理费和税费等。

综上所述，楼市“下行”大局已定，尤其是那些人口流出、产业单一、资源匮乏的“三无”城市，未来房价下行的压力更大。特别是那些依赖“棚改拆迁”拉动涨上来的城市，未来随着调控加码，随着棚改退场，楼市将彻底回归居住本源，90%以上的房产将彻底失去投资价值。即便是很多人口增量、产业发达、资源优势集中的城市，在房住不炒严厉调控下，房价年涨幅也不会太理想，买房或仅能实现保值目标，而更多的城市投资买房或许仔细算算还是赔钱的，因为要覆盖掉每年7.5%的各项成本。

03.未来多套房该咋办呢？

懂行人发话了，给出6字建议：优化资产配置

正如地产大佬冯仑所言，起哄闭眼买房躺赚的时代已经一去不复返了，买房生财的逻辑也发生了巨变：未来只有少数有潜力的城市的核心地段优质房产才具有投资价值。这意味着投资房地产的门槛已经拔高了，直白点说，绝大多数人已经无法参与到投资买房“造富”的狂欢游戏了。

简单来说就是，未来不是拼谁手里的房子多，而是拼谁手里的房子好，有价值。再明确点说，多套房现在应该伺机进行优化升级：城市升级，地段升级，配套升级。城市升级说白了就是，把低级别城市的房产倒腾到高级别城市，即县城到三四线，三四线到一二线，远离中心城市到中心城市。

核心城市的1套房，也好过在边缘城市拥有3套房；地段升级指的是跨区域置换，这种方式比较适合于那些不想换城市的群体。

简单来说就是，从边缘到中心，从非核心地段到核心地段；配套升级就更好理解了，过去在房地产大势下，很多人闭眼买房，难免玉石杂糅。未来更稳妥的做法是，尽量把名下无配套的房产都“换成”有地铁、医疗、商业、公园等配套资源的优质房产。以上经过置换升级后的房产，未来虽然不能保障继续大幅增值，但至少它抗跌。资料来源：楼市新谈

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