闭眼买?较低成交均价13420元/㎡,买房人都看这里!

几个月过去，随着一系列政策的出台，二手房相关数据也发生了不同程度的变化，虽然成交数据目前暂缺，但是我们根据人气榜TOP10也能窥见部分市场的变化。

「基本情况」

再次上榜：南湖国际社区、派克公馆

三环内楼盘：中海翠屏湾、蜀都花园

成交均价超过2万元/㎡：凯德风尚、中海翠屏湾、时代晶科名苑

已有二手住房成交参考价格小区：南湖国际社区、佳兆业君汇上品

（1） 南湖国际社区、派克公馆

作为二手房相关榜单里的常客，南湖国际社区和派克公馆一南一北，颇有人气。二者的共性是：发展成熟、体量大、单价低、总价低。

派克公馆航拍图

派克公馆北侧是金粮路，南侧是金周路，东侧是兰磨线，可驱车前往市区；派克公馆正处于郫都区和金牛区的交接地带，也处于郫都区的门户位置。小区共有38栋楼，放在整个区域来看，户型可选择面广，刚需和首改住户为主。

放在整个区域来看，派克公馆9月参考均价为13420元/㎡，基本处于中等水平，在售二手房较低建面约49㎡，总价门槛不算太高。

南湖国际社区航拍图

南湖国际社区开发时间较长，整个板块发展成熟。社区体量大，左侧为府河，东侧近南湖湿地公园，内外居住环境良好也是其热度较高的原因之一。

目前，社区二手住房成交参考价为18728元/㎡，除车位外约有400套二手住宅在售，供购房者选择的还是比较多，建面从43-276㎡（部分房源建面超过440㎡），小户型产品较多，预算有限的购房者上车几率较大。

（2）中海翠屏湾、蜀都花园

在2月份的榜单中我们就谈到过，三环为二手房置业群体的分界线，一方面，买入主城区的门槛无论是新房还是二手房都不低，单价高、面积大实为共性；另一方面，由于主城区的二手房建成年代久远，在居住品质层面就稍显逊色，所以买入二手房的人逐渐外溢，以距离换品质成为大多数人的选择。

中海翠屏湾航拍图

中海翠屏湾位于南三环内，石羊立交东北侧，但高架侧设置有绿化隔离带。

小区共有12栋，容积率约3.0，以建面约82㎡的套二和建面约89㎡的套三为主，是整个板块难得的小户型刚需产品，业主/租户以25-35岁的上班族为主，整体趋于年轻化。

蜀都花园航拍图

蜀都花园位于锦江区东大街，建成年代较早，周边配套丰富，交通便利，具有浓厚的生活氛围。

该小区户型跨度较大，刚需改善均有。体量大，共有34栋，最小为一居室，建面仅有约30㎡。

小区内部有商业，且租户较多，整体居住氛围没有那么纯粹，但从整个片区来看，均以老小区为主，蜀都花园为中等品质的楼盘。

（3）南湖国际社区、佳兆业君汇上品

在上榜的小区中，仅两个小区目前通告有二手住房成交参考价。受成交参考价的影响，买卖双方在价格方面达成共识的难度更大，而买房者也更容易遇到提高首付的情况，已有成交参考价的小区的热度自然面临减少的情况。

佳兆业君汇上品航拍图

佳兆业君汇上品和南湖国际社区居于同一板块，基本能实现资源共享，这里不做更多赘述。

「交通、价格仍为主导因素」

关注度较高的小区基本位于三环外

上文也有提到，碍于居住品质、单价、总价，主城置业人群的选择圈不断扩大，如果不看重学区，那么外溢的可能性就更大了。

再者，同等价位，三环外的选择更广、新房更多，随着交通通达度的不断提高，通勤时间和距离不断缩短，舍距离而求品质越来越具备合理性，成为更多人的选择。

三环苏坡立交

小区主要分布在主干道或临地铁处

根据榜单，TOP10均位于天府大道、剑南大道、日月大道、蜀都大道旁侧，地铁1、2、4、5、7号线等穿过整个区域，展露出了极大的交通优势。

无论是从方便程度还是碍于价格，主干道、地铁旁的楼盘总是会比其他楼盘关注度更高。就拿我曾经举过的例子来看，如果我在大源或者金融城工作，目前区域房价大大超过了买房预算，但仅一街之隔的双流均价远低于大源或金融城，且我上班开车，日常出行目的地坐地铁也完全可到，那么舍近求远也就不那么难理解了。

天府大道

单价低、总价低，刚需为主的小区人气高

刚需置业人群在预算有限的情况下，可支配方向无外乎单价低、面积大和单价高、面积小（更多的人倾向于前者），倾向区域如果单价过高，使得置业产品空间不断压缩那还不如选择更具性价比的区域。

在TOP10榜单中，虽然部分楼盘体量较大，部分楼盘多大户型，如南湖国际社区、派克公馆、天鹅湖北苑等，但产品最小做到了套一，且在单价不高的情况下总价也能压到较低的位置，所以更受二手房市场关注。

并且，从成交趋势来看，容易出手的往往也是小户型刚需产品。

「高新区、青羊区突出重围」

高新区：中海翠屏湾、时代晶科名苑

中海翠屏湾9月参考均价26307元/㎡，时代晶科名苑31680元/㎡，远高于榜单内的其他楼盘，之所以热门，我认为有以下两点原因：

（1）从整个板块来说，城市开发进入后期，新房存量少，土地资源稀缺后期新项目打造的可能性更少。对于想要置业于该板块的人来说，在置业成本较高、选择机会不多的情况下，二手房成为了更优的选项

（2）时代晶科名苑（亲测）和中海翠屏湾均是区域内品质较好的小区，无论是从居住层面还是安全程度，整体水平都是比较高的。

时代晶科名苑航拍图

青羊区：三楼盘入围

青羊区过往在二手房市场的受关注程度远低于主城区其他区域，但在TOP10榜单中就有光华杏林、清水路苑、凯德风尚等三个楼盘“突出重围”，既源于新房市场的供应，又得益于板块价值外溢带来的红利。

凯德风尚航拍图

「购房建议」

社保时长较长的不要随意变更户口和社保，可继续等待

自8月5日新政以来，资格的优化使得购房资格复合顺位一夜之间发生了巨大变化，受限于社保、户口和社保时长，「稳定」二字显得更为重要。

不要随意变更社保区域、尽早申请预审码真的非常重要。举一个很简单的例子，如果A和B落户该区域并未满12个月（社保已满），8月5日前，A已申请预审码且未撤销，B未申请或申请了8月5日之后立即撤销，那么在执行过程中A仍然是该区域刚一顺位，而B就变成了顺2。

急于上车、资格靠后、预算有限的购房者建议选购二手房，或适当提高预算

这个建议真的非常诚心！！！前提是急于上车且资格靠后。目前，新房市场不断涌现出很多500万“壕刚”客户，也有很多热盘首开即“三倍封顶”，开盘就清盘也显得不再夸张……在“决赛圈”拼的就是社保时长，而更多顺3、顺4甚至普通资格的人连选房的号牌都没有摸到过，所以，就放过自己吧……

不要受限于某个区域，扩大选房范围

以前买房看主城，如今，置业热门板块已外溢到三环外甚至绕城外。大家都有学过高中地理，在城市发展形态中，团块状即城市呈同心圆状向外延伸，城市布局紧凑，更符合曾经呈环型发展方向的成都。

而随着城市发展饱和，“大城市病”逐渐突出，带状发展就成为了解决问题的抓手，以主干道为轴，带动沿线发展也是目前成都城市建设的主要方向之一，成东、成西、成南、成北均涌现出了众多价值洼地和热门板块，如大丰、十陵、新川、天府公园、光华新城等，都是置业的新选择。

来源：成都购房通