局座丨上车万科·天府锦绣前,你必须先知道的事!

买豪宅，问局座。上周，后台咨询量较大的两个项目，分别是万科的灯塔——天府锦绣、龙湖新川项目——昱湖1号。今天，先来说说天府锦绣。天府锦绣二批次预计3月中旬取证，本批次只有172㎡一个户型，约230套房源，套均总价预计580个w。

天府锦绣会馆实景图户型优点不必多说，T2纯板，7.45米横厅，南北双阳台。客餐厅、主卧室、次卧室等5开间朝南。布局合理，尺度宜人。加之内装不乏劳芬、旭格、斯麦格、柏丽等大牌主材，非常符合追求质感的首改二改客群。

172㎡户型平面布置示意局花们关心的“一次性付款是否还有10%优惠？”，局座微信询问了一位熟悉的售姐，ta给我回了一个白眼。对，就是这个表情

灯塔已然点亮，豪宅地位和声望已然建立，人山人海的售楼部无疑会给万科以巨大信心。局座判断，二批次可能会有常规优惠，但力度大概率不及一批次那么“陡”。

172㎡栋型是天府锦绣的准入门槛。再往上，就是198㎡、256㎡（产权面积根据阳台是否封闭相应变化，户型布局方式基本相同）、甚至330㎡——纯粹性毋庸置疑。天府锦绣可售住宅楼栋共30栋，8栋为172㎡栋型。这8栋楼分布如下：1号地1栋（未推售），2号地2栋（已推售），9号地4栋（本次推售），14号地1栋（未推售）。请横置手机查看天府锦绣172㎡楼栋位置分布图

局座认为，2号地已推售的两栋172㎡是天府锦绣8栋172㎡中的王者，不仅位置最优，当时一次性付款还有10%的优惠，恭喜首批次业主。本次推售为9号地，9号地共规划有8栋住宅，分别为4栋172㎡+4栋人才住房。9号地块开售后，天府锦绣就只剩两栋172㎡，1号地、14号地各1栋。错过这次，后期上车难度无疑大增。

9号地毗邻14号地，位于天府锦绣最西端，老南干渠的两条支流将9号地、14号地天然分割。因为干渠流向曲折蜿蜒，9号、14号地并不像1、2号地那般方正，规划制约相对较多。

天府锦绣9号、14号地块总图模型9号地、14号地西北角（红线外）规划有加油加气站，东北角（红线外）规划有消防站，东侧规划有车位数30辆的公交首末站等公共服务配套设施。规划选型不利于排布高能级产品，所以，9号地、14号地共修建了10栋人才住房+5栋172㎡栋型。局花们关心的老南干渠打造问题，沿岸市政绿化将由万科统一规划打造，做景观提升，诚意满满。分析总图及产品布局，能够得出结论：9号地、14号地的地块能级、产品能级不像1、2号地那般璀璨。

9号地上的172㎡栋型，分别是4号楼、5号楼、6号楼、8号楼。

天府锦绣9号地块退距分析综合素质最优的，为居于地块中央位置的4号楼。朝向及退距方面：正南朝向，南向退距约51米，北向退距超过100米。视野方面：正南看9号地中庭，正北看14号地中庭及干渠市政景观带。

4号楼退距示意

4号楼视野模拟分析4号楼只有约40套房源，将是人品和手气的大比拼。6号楼仅次于4号楼，可视作“第二楼王”。朝向及退距方面：6号楼虽为东南朝向，但东南向、西北向退距均达到百米左右。

6号楼退距示意

6号楼视野模拟分析视野方面：6号楼中高区，东南向看干渠市政景观带及2号地中庭、湖区景观，西北向看干渠市政景观带及14号地中庭。

6号楼视野模拟分析（沿飞檐横街透视）通过上面这张沿街透视图，再来感受一下6号楼中高区的开阔视野，第二楼王实至名归。当然，6号楼也存在一定不确定性。比如：低区楼层外向视野会被社区公共服务用房遮挡，距离公交场站直线距离约60米，后期需要通过景观打造加以优化。排名第三的为5号楼。朝向及退距方面：正南朝向，南向退距约33米，北向退距约79米。

5号楼退距示意

5号楼视野模拟分析 视野方面：5号楼正南看园区内庭，正北看干渠市政景观带及部分14号地园区内庭。南向退距只有约33米，主要朝向景观面相对欠缺，是5号楼弱于6号楼的决定性因素。

5号楼视野模拟分析（沿干渠市政景观带透视）能级垫底的是8号楼。

8号楼退距示意

8号楼视野模拟分析8号楼临飞燕横街，存在车流噪音影响，加之临街面，根据相关规划要求，景观阳台将统一封闭交付。封闭景观阳台会弱化噪音影响，但也造成原本只计算半面积的阳台计入全面积。与172㎡户型相比，空间布局、尺寸及实得基本相同，产权面积却上升到了约183㎡。后期，需要拉开价差加以平衡。

①.本批次产品，既能看到现实因素对规划选型的制约，也能看到万科对不利因素的处理，比如：投入成本，对两条干渠景观带统一规划打造。②.本批次产品显然不是较好的灯塔，甚至在整个项目的172㎡产品中也不算较佳，但是如果错过这次，再想购买172㎡产品的希望更加渺茫。③.预算有限但又喜欢锦绣的买家依然可以下手，上述内容仅为本次产品的概略分析，更多详细咨询，请添加局座微信：cdhzpsj，深入沟通。