成都楼市:买房如何避免站岗?内行人透露要找准标准!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，请问如何买房才能避免站岗？

回答：衡量买房投资的标准，不再是哪个区域涨得更快，而是哪个区域最能抗跌。

房价涨跌规律：

1.在房价上涨周期中，楼盘品质、地段好的房子特别是价格上涨的排名前列个，然后逐步蔓延开来；当老破小在补涨就是房价上涨行情的结束。买房尽量买区域的较具代表性的楼盘，因为他们是地区房价涨跌的风向标，房价上涨，他们是领头羊，房价下跌，也很有抗跌性。

2.房价下跌周期内，品质差、地段差的房子会先跌，然后传导到品质好、地段好的房子。相对而言，地段、品质是房子抗跌的主张因素。一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区，必然率先开启下跌步伐。

提问：成哥你好！坐标成都，想请问投资买房最重要的是哪个环节，看了很多房都很难抉择，如何判断一个板块或楼盘投资价值的高与低？

回答："赚钱靠杠杆，涨幅靠选筹"。往往选筹，就是我们最头疼的一件事，很多人就是纠结在该买哪个区域或者买哪套房。要判断一个板块是否有投资价值是一个非常复杂判断的过程。大多数人看城市板块，只看当下。而板块现有的城市配套、价格、交通距离等角度，判断板块的未来价值，很容易局限在主流观念里。选择比努力更重要！好投资的标准，是用较低价格，买优质产品。

判断房子的性价比有一个非常简单的判断标准。就是拿它的报价与其他房子的报价比较，如果价差过大，且没有足够的硬性附加支撑，那就能说明这个房子的价格偏高。反之则性价比高想要买到上涨的楼盘，先看看某些楼盘历史成交，然后尽量避免这些特质的盘即可。

近年房价分化明显。有些房子两三年内可以上涨50%，而有些房子仅仅是跑赢了通货膨胀，增长的差距确实很大。房地产市场的运作方式已不如从前，选筹选择现在变得尤为重要。

提问：你好，成哥，刚毕业不久，在仁寿县城工作，想到成都购买首套房，两年内不可能自住，成都目前没有房票，子弹不多，朋友叫我买视高，但你又说视高不能买，怕等到明年房价上涨了。

回答：如果只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票养起。

不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的；不要购买旅游地产，不要碰三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房地产；除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用资金，增加风险；不要只要求"量"而不求"质"；不要滥用你的首贷款资格；不要被房子的"外观"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。

一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。

提问：成哥，我在成都，有一套房子，手中子弹80万，同时可以公积金贷款，贷款额度70万元，想在成都投资一套房子， 决定买三环内的二手房，现在看中东湖公园片区的房子，你觉得可行吗？建议买套一还是套三？还有什么好的楼盘推荐吗？

回答：成都投资回避爆炒的天府新区，而且距离主城区太远，东湖公园片区可以买，淘二手次新精装三房。离市区近、交通方便、配套成熟是东湖板块相较于其他湖区板块较大的一个优势，比较值得投资的。具体更多分析与楼盘推荐详见内部文章！

提问：成哥你好，坐标成都，在机场上班，在航空港全款买了套120的二手自住，16年在锦江生态带买了套一百出头的套三，成都没资格陆续买了三亚、重庆、沈阳，资金贷票用完。515后多了个普通购房资格，现在手上无成本资金有230，自住这房子能抵押90，公司福利信用贷30，合计最多350,想买个大点的自住改善。家里孩子3年后上小学，目前暂定读天府一小，明后年工作应该也要去简阳天府机场，还好飞国外不是每天通勤，一周2次往返的样子。在想是去天新买个180左右的改善，还是再存点钱等两年买个天悦府之类的学区二手？或者不管学区，在北鑫苑租房住，市中心买套？

回答：纯学区需求为何要考虑天府？等孩上了学，你可知道选到个热闹的区域，周边有很多的培训班，有利于接送。既然是有实际学区以及交通购房需求的，不是纯投资。而且现金流也比较充沛，直接买你最心仪的最匹配你需要的房子就好。

记住不买ceo贵妇楼盘，不买别墅洋房，主要买大平层，不买精装修，不买商住公寓，不买华商，银泰华悦居，金融岛和，大魔方之类的特殊楼盘。如果有可能，尽量买二手住宅，有利于你避坑。

提问：成哥你好，打算买房，但房价高的时候，我不敢接受这个报价。如果不买，怕房价上涨，然后又买不起。我到底该买吗？

回答：对于刚需人群来说，在目前房价相对稳定的情况下，不用担心房价上涨或下跌。真正要考虑的是买房的能力。当前，稳定房价是必须的，不会导致大的波动，特别是大的下跌。

对于当前的购房，有两条建议，一是认清性价比，二是认清质量。买房不仅要看质量，还要看质量是否好。即使不炒房，也要保证房价维持和上涨。遇到喜欢的房子应该想去买就买。光有等抄底的心是不够的，要付出实际行动，踏踏实实地选择好房子。

提问：成哥能否从地段、学区、价格、区域未来规划等方面分析下保利天悦？考虑自住。

回答：天悦的地段是不错的，只是周边老小区比较多，豪宅属性不够好。板块质量对豪宅是排排名前列位的， 区位人群整体素质高。学区不确定是川大附小新校区。价格在合理范围，还可以接受，装修虽然不值6000，算2500也还说得过去。楼盘一般，天悦容积率6.7,无法接受。楼层太高太密，对居住舒适度影响较大。南地块1号楼为商办。综合以上，买了大概率不会亏，但500万以上的总价段，可选还是很多。具体更多可选楼盘详见内部！

提问：成哥你好，前几天刚定了一套CEO盘，比周边楼盘贵6千，肯定是要站岗到天荒地老，我是该退房吗？

回答：人是不可能被说服的。以前非常天真，看到别人买错房，就说出来。这些人非常真心地来问我，让我难以拒绝。然后我就告诉他，你这个房子买错了，并告诉他为什么，最后换来的，往往并不是感激，而是愤怒，人性如此。

提问：成哥你好，家庭收入12万左右，有一女；成都市青白江区19年底入手一套房，124平，月供4000+；子弹70万，今年六月份有资格买成都市区了，如果选择青白江再购一套，会轻松一些，资金有限，目前暂定计划是在青白江入手一套套二，隔几年将其中一套房子卖掉，再凑钱去买成都市区一套房子，不知道这种方式是否可行？还是今年六月份想办法在成都市区入手小房子更好？

回答：你好，建议买限购区。 纯投资主要就是高新区新川板块，成华区八里庄理工大三板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛。当前新房涨价，二手房降价，一定要注意淘笋。 非要买不限购区域，也是买新津10号线附近，青白江的规划都靠吹。

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