马上取证!二环红盘最后6栋现房,总价120w起视野无敌

这是滨江壹号年内第三次开盘，也是其现房的最后批次，本期卖完就只有买期房了。

丨还在挖坑的四期将以期房入市

本批次位置更好、景观更好、居住舒适度更佳，中签率会是多少呢？

作为参考，项目上批次1386套清水房，均价约17822元/㎡，入围人数4204人，中签率约33%。

上上批次同样三倍熔断，入围条件为第四顺位55个月社保。

丨滨江壹号实景航拍

老规矩，先上结论：

1 价格预计和上批次一样，均价约1.8w/㎡，单价优势明显，刚需安家主城的优选；

2 相比于前两批次而言，本批次位置更优，临沙河、对望塔子山。但户型上都在优先满足功能性，舒适度一般；

3 科学的选房顺序是：套二优先选：A8、A10、A12，套三优先选B7、B8、B16，套四优先选C3-C7。

01

总平解读

视野优异的围合式塔楼

从位置上看，这是滨江壹号最优越的一期，除了临塔子山公园外，沙河景观也加入视野套餐

大家不用去现场爬楼了，【好房档案】用无人机实拍了29、30号楼朝东南户型不同高度的视野。

这景观，够你在朋友圈凡尔赛了吧。

丨29、30号楼低区视野

丨29、30号楼中区视野

丨29、30号楼高区视野

能够看见的塔子山公园景色，朴素点说是满眼绿色，浮夸点说这就是千万级豪宅才有的视野资源。

朝西是沙河，景观虽不如塔子山公园，但河景房的吸引力依然在强势对线

丨32-36号楼低区视野

丨32-36号楼中区视野

丨32-36号楼高区视野

无人机飞至天空，为我们展示了临河楼栋的日常景致。

图中滨江壹号对面在建的楼盘是改善新盘滨河壹号院，价格贵了一大坨，但它看不了河

当然，朝向中庭的户型，也有较为优异的景观视野。

丨滨江壹号3期中庭俯拍

可以说，本批次房源是滨江壹号位置最优的房源，值得买房人上车。

从布局方式上看，本批次依然是大围合，圈起一个南北约127m，东西约101m的大中庭。

丨滨江壹号3期楼间距模拟

不过，相邻楼栋的楼间距在13-15m之间，由于塔楼山墙有开窗，这过窄的楼间距会导致部分户型存在严重对视

除了对视，滨江壹号南临蜀都大道，且车道与住房之间缺少足够的行道树，噪音自然成为家常便饭

丨滨江壹号噪音模拟

不过，朝东南的户型也是少有可直接眺望塔子山公园的户型。

视野和价格实现了岁月静好，就只好让耳朵负重前行啦

丨滨江壹号大寒日日照模拟

值得一提的是，29、30号楼朝外、朝东南的户型也是整个项目日照条件最优异的一批房源。

而29、30号楼朝东北的户型，日照条件就较差了，几乎全是公寓。

丨滨江壹号日照等级模拟

另外，由于过高的容积率，使东西向的32、33、35、36低楼层日照条件同样堪忧。

也就是说，滨江壹号这批次房源部分户型依然有噪音强、日照弱的通病。

02

最全选房指南

37款户型这样选才是最优解

本批次房源多达37种户型，面积区间73-136㎡，我们按照面积及总价对应关系，将所有的房源分为4组，进行选房分析。

分组为套二户型、100㎡以下套三、100㎡以上套三，以及所有套四户型。

入门级套二：总价不高，缺点也不少

套二户型，最小的面积约73㎡，较大的面积为90㎡，总价预计在125-160w之间。

其中，A1-A6虽然能远眺塔子山公园，但均需面对城市中轴线带来的噪音和灰尘影响。

A7、A9、A11、A13户型能俯视沙河景观，景观视野较为优异，但均有严重的西晒。

相对而言，朝东、朝向中庭的A10、A12是套二户型中的最优户型，面积也是较大的，均达到约90㎡。

丨A12户型图

室内空间而言，这两个户型的舒适度也较为优异。

例如A12户型，主卧面积约23㎡，开间约3.3m，总进深5.3m，光床区进深就达到4.6m。

老编辑前两天解读过主卧的尺寸差异，说过这一指标达到改善户型的尺度，点击蓝色字阅读：《为啥买房时主卧容易踩坑？》

而其余套二舒适度就极其一般了，普遍存在面宽、进深不足的情况，室内空间较为局促。

丨滨江壹号A系列户型选房梯队

综合日照、视野、噪音等条件后，我们认为套二应这样选：

排名前列梯队：A8、A10、A12。朝东，面向中庭，视野好，噪音影响小；

第二梯队：A1-A6，A7、A9、A11、A13。前者临主干道有噪音和灰尘，后者有西晒，但两者均有优异的自然景观；

第三梯队：A14，整体朝北，日照条件差。

刚需型套三：端户更优异

套三是滨江壹号的主力产品，有多达16个户型，面积低于100㎡的有B1-B3、B5-B8、B15。

这8个户型是套三户型中缺点最为明显的：

要嘛朝北，要嘛临路有噪音，要嘛朝西有西晒，这也是华侨城将其设置为入门级套三的原因

丨B8户型图

室内而言，这组户型同样空间局促。

多数主卧面宽刚到3m，甚至部分面宽只有2.9m，估计设计师皮尺都量废了几个那种

丨滨江壹号100㎡以下套三户型选房梯队

综合日照、视野、噪音等条件后，我们认为刚需型套三应这样选：

排名前列梯队：B8、B7。端头户，朝东南，临主干道，但更大的退距，让其相对舒适；

第二梯队：B1、B15。端头户，朝西有西晒，前者还有噪音影响；

第三梯队：B2、B3、B5、B6。中间户，日照不足，几乎全是公寓。

舒适型套三：优选B14户型

B4、B9-B14、B16这8个户型面积在105-120㎡之间，总价预计180-210w左右。

这组套三户型主要位于位置更优越的32、33、35、36号楼，受主干道的影响相对较小，舒适度更高。

其中B4、B9、B10、B11、B12、B13，朝西、有西晒，但可看沙河，景观效果佳。

位于35号楼的B14是这批次最优的一个户型，不仅还朝东，还可看中庭景观。

值得一提的是，这组户型套内空间的利用也更为合理。

例如B14户型，客厅面宽3.9m，主卧面宽3.4m，最小的一个卧室面宽也达到2.9m，基本满足刚改客群对空间尺度的需求。

丨滨江壹号100㎡以上套三户型选房梯队

综合日照、视野、噪音等条件后，我们认为舒适型套三应这样选：

排名前列梯队：B14。端头户，且朝向中庭；

第二梯队：B4、B9-B13。前者有噪音，且视野局促，后者有西晒；

第三梯队：B16。整体朝北，且和C7户型存在严重对视。

功能型套四：C3-C7值得推荐

套四户型均位于端头，占据着同一栋楼较好的位置，也是滨江壹号本批次较好的一组房源。

但也只是相对，例如位于30号楼东侧端头的C2户型，视野会受29号楼挤压，与29号楼B1户型存在对视。

丨C2户型图

同时该户型呈狭长分布，室内有条长达14m的过道，不知道的还以为设计了一把机关枪，懂行的都知道小孩学骑自行车都不用出门了

该户型客厅朝南，但正临主干道，噪音污染也较为严重。

相对而言，C3-C7均朝向中庭，拥有较为优异的景观面，室内空间划分也相对合理，是本批次的最优房源。

丨滨江壹号套四户型选房梯队

综合日照、视野、噪音等条件后，我们认为功能型套四应这样选：

排名前列梯队：C3-C7。朝向中庭，景观视野优异，且受道路噪音影响小；

第二梯队：C2。端头户，可正看中庭景观，将面临较强噪音影响；

第三梯队：C1。视野局促，受两侧楼栋挤压，噪音影响大。

丨项目实景图

最后，总结一下今天的重点：

1 价格预计和上批次一样，均价约1.8w/㎡，单价优势明显，刚需安家主城的优选；

2 相比于前两批次而言，本批次位置更优，临沙河、对望塔子山。单产品而言，套二、套三、套四的居住舒适度都极其一般；

3 科学的选房顺序是：套二优先选：A8、A10、A12，套三优先选B7、B8、B16，套四优先选C3-C7。

下课！

来源：好房档案