2017成都土地成交创十年新低 出让金总额却首破千亿!

《2017成都楼市白皮书之土地篇》

——搜狐焦点成都出品

关键词：供应紧缩、价格高涨、规则升级、土地成本成倍增长、成都土地出让金首破“千亿”

2017年，对成都土地市场可以用“豪”来形容。

据统计，2017年成都供应土地面积为13346亩（未包含903亩人才用地或产业引进配套用地），创10年来新低，而土地出让金额却达1096.6亿元，创成都土地出让金新高，也创下成都土地出让金破千亿记录。

值得一提的是，土地出让面积与2016年相比下跌14.2%，而出让金额与2016年相比却增长83%。这一数据表明，2017年的土地成本在成倍增长。

（数据说明：来源中成房业，2017年成交地块中未包含“人才用地或产业引进配套用地，共计15宗，面积903亩”。楼面地价是扣除自持或移交租赁住房及自持商业部分后的可售商品房部分计算的楼面地价。）

成交楼面价触顶 主城11区全面破万

2017年成交楼面价几乎始终处于高位，相比于2016年的较高成交楼面价12000元/平，2017年有13宗地打破2016较高成交价记录，其中，4月6日成交的武侯区红牌楼地块和铁佛地块分别被东原和金茂以17200元/平、17160元/平竞得，创成都史上较高楼面地价记录。此外，在2017年9月7日拍出的6宗地中，3宗地因无偿移交/自持部分租赁住房原因，其实际成交楼面价突破两万，其中业瑞竞得的成华区二环路宗地实际成交楼面价高达27600元/平，远超同期房价。

而在2016年仅4宗地成交楼面价破万，分别为太行瑞宏12000元/平拿下的青羊宗地，恒大10550元/平拿下的成华宗地，金房12000元/平拿下的红牌楼宗地和德商10250元/平拿下的成华宗地。而2017年有高达32宗地成交楼面价破万，其中成华区和高新区各5宗，青羊区和武侯区4宗，锦江区和双流区各3宗，金牛区、龙泉驿区和郫都区各2宗，新都区和温江区各1宗。2017年9月29日温江地块以10100元/平楼面价拍出，至此，成都11个主城区成交楼面地价实现全面破万。

（数据说明：来源于正合，住宅类土地为2010年以来成交的存量土地，住宅可开发面积超过50%（含50%）的土地。）

土拍规则持续升级 一路飙至5.0

2016年12月至2017年初，土拍从1.0时代跨入2.0时代，“熔断”机制排名前列次出现在成都土拍舞台上。2017年成都土拍持续升级，从土拍2.0一路飙至5.0时代。

首现自持与无偿移交 人才公寓与租赁住房

2017年7月18日,成都出让6宗主城区宗地，其中5宗都有自持商业要求，这也是成都土拍历史上首次出现“自持商业”。其中四川铁投拿下的成华区二仙桥地块商业自持比例达100%，成为成都首例全自持地块。据搜狐焦点监测，2017年共计出让10宗自持商业宗地，自持比例范围在35~100%。

8月23日成都市国土资源局发布了土拍“竞住房租赁面积”细则文件，明确了9月7日走上拍卖台的6宗土地竞拍规则，这也是成都作为推进“租赁住房”试点上市的首批相关地块。其中1宗出让要求为“自持租赁租房”，由业瑞以13800元/平竞得，自持比例高达50%。据搜狐焦点监测，2017年共计出让2宗自持租赁住房宗地，自持比例范围在23~50%。而另5宗地均有无偿移交租赁住房比例要求。据搜狐焦点监测，2017年共计出让12宗无偿移交租赁住房宗地，成华区3宗，锦江区4宗，高新区2宗，新都、青白江、崇州、大邑各1宗，无偿移交比例在15~41%范围内。

2017年9月14日，成都首批人才用地公寓出现，分别位于成华区青龙街道及锦江区成龙街道，分别由中房、人居以楼面价6800元/平 与7990元/平底价成交。在《出让宗地人才公寓建设方案》中，对两宗地块的户型配比都做出了明确规定。但最值得一提的是，作为人才公寓项目，建成后原则上将低于同期新建商品住宅的均价，甚至“必要时可低于成本价销售”。据搜狐焦点监测，2017年共计出让13宗人才用地，成华区3宗，锦江区4宗，高新区2宗，新都、青白江、崇州、大邑各1宗。而人居共计竞得7宗，中房竞得3宗，高投2宗，崇中展业投资1宗。

2017年12月28日天府新区最后一次拍地，首次提出无偿移交统筹住房。统筹住房即天府新区直管区范围内统筹安排的产业园区配建住房，单套建筑面积控制在60-120㎡范围内。2017年共计出让3宗统筹住房宗地，移交比例均为10%。

主城内几乎无土储 土地存量主要在南延线区域

截止2017年底，成都区域内土地存量主要集中在南延线区域，其中超过150万平方米的仅有兴隆湖、秦皇寺和麓山麓湖板块，在100~150万平方米范围内的也仅有华府和新川板块。而传统主城区内几乎没有土地存量，供不应求也是土地成本大幅上涨的主要原因之一。

（数据说明：来源于正合，包括2010年以来成交土地中住宅可开发部分。）

附件

01.【2017年各区域土地供销】

土地供销集中在远郊及近郊,可开发销售的商品住住宅集中在近郊;可售商业集中在天府新区及远郊。土地价格高涨，主城区土地成交楼面地价过万,近郊接近7000元/m。

02.【2017年各行政区土地供销】

天府新区土地供销量较高,供应2585亩,成交2369亩;其次为青白江,供应1549亩,成交1455亩。主城区各行政区楼面地价几乎全部破9000元/m,武侯区接近15万/m2,近郊基本破6000元/m2,其中龙泉达到7423元/m,双流6974元/m2。新津楼面地价达到5321元/m

03.【2017年各区域住宅类士地供销】

近郊为住宅类地块成交主力区域,成交面积上涨,其它区域供销均下跌:大成都供应8126亩,同比下跌12%;成交6918亩,同比下跌24%,其中天府新区下跌幅度较大。住宅类用地成交价格成倍上涨:天府新区8839元/m,上涨3倍;近郊达到8209元/m,上涨1.5倍;远郊达3359元/m,上涨3.2倍,主城区接近14万/m,上涨1.1倍。

04.【2017年特殊成交地块】

人才公寓及产业配套用地：人才公寓用地共计推出12宗,合计面积60612亩,被中房、人居及高投瓜分。产业引进配套用地3宗,合计面积29685平。

含自持的地块：涉及自持租赁住房的地块有1宗，商业自持的有6宗，同时有商业自持和租赁住房自持的有1宗。

无偿移交人才住房或租赁住房：涉及无偿移交人才住房或租赁住房的宗地有20宗，其中主城区11宗，天府新区6宗，双流3宗。

05.企业拿地排行榜

展望：

从国家层面调控和供给侧改革的角度，未来土地出让当中继续加入配建条件或成为大趋势；成都土地供应逐渐向外，供应量将按5年规划逐步放量；企业拿地成本或进一步上升；国企央企品牌房企拿地积极，地方国有开发企业拿地热情，中小房企拿地更加困难。

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