成都官宣提高容积率,对买房有啥影响?

2月22日，成都市规划和自然资源局发布了《〈成都市城市规划管理技术规定（2017）〉的补充规定》。简单来说，就是提高了土地容积率。其中一个重要变化在于核心区土地容积率由平均2.5提高到3.0，一般地区土地容积率由平均2.0提高至2.5。

对购房者来说，容积率适当提高，理论上可购买的房源量会增多，增大选择面。举个例子，假设一宗纯宅地出让面积为6万㎡，容积率从2.5提高到3.0，那么可建面就从15万㎡提高到18万㎡，如果以120㎡作为套均面积粗略计算，可增加约250套房源。

同时，容积率的提高，可能导致首改类住宅产品占比增多，中低单价段占比增多+中低面积段占比增多，上车门槛或有一定缓和。

下面说说本次文件中容积率具体的变化。2017年以前，成都土地利用以“高密”特点为主，容积率4-6的商品房比比皆是。2017年成都出台《成都市城市规划管理技术规定（2017）》，首次分区规范了土地建设标准。涉宅地方面，核心区域土地容积率不高于2.5，一般区域不高于2，特别地区不高于1.5；商业方面，高层容积率在2-4之间，多层在1.5-3之间。也就是说，2017版规定下，涉宅地容积率在1.5-2.5之间，商业在1.5-4之间，成都从高密走向低密。近三年成都土地市场和新房市场的表现大家都看到了，低密的土地往往意味着更高的楼面地价，意味着修建的住宅产品改善特征显著，价格相对更高。从高密走来的成都，在低密的新模式运作下，城市界面、生活舒适性方面的确有了很大的提升。但低密同时也会带来一些问题，比如：

1.同一块土地，能修的房子更少了，开发商在设计中自然会考虑产品的溢价能力，刚需产品逐渐消失，刚需群体的需求无处安放；改善产品过剩或同质化严重，刚需与改善群体之间的需求没有得到更好地平衡。

2.据2019年官方数据，成都常住人口超1600万，城区常住人口超800万。成都对人才的吸附力较强，未来城区常住人口有望破千万，从特大城市过渡到超大城市。低密建设可能存在土地资源浪费，或让未来土地资源利用紧张。

合理利用土地才是重中之重，2020底成都就提出了适当提高容积率，提高土地利用率，这份文件是个补丁。文件对容积率的管控主要在体现3个方面：分类管控、转移平衡和容积率奖励。分类管控1.不指定容积率，按设计方案合理性确定，可适当上调天府广场、交子公园金融商务区等城市核心片区，火车北站、火车南站、火车东站、火车西站、天府CBD东站综合交通枢纽，地铁骡马市站等城市级轨道站点，通过TOD一体化城市设计研究，开发建设用地容积率以城市设计方案合理性确定；区域级轨道站点TOD一体化城市设计，其100米范围内用地容积率指标可适当上浮，上浮比例不超过20%。临环城生态区特别地区和临环城生态区500米范围内的开发建设用地容积率可适当上浮，上浮比例不超过20%。2.容积率上调  适度提高城市有机更新重点及一般单元内国有土地改造住宅用地容积率，其中核心区土地由平均2.5提高到3.0，一般地区土地容积率由平均2.0提高至2.5。工业用地：绕城内一般不低于2.0、不大于4.0 ,绕城外一般不低于1.2、不大于3.0（以前容积率是1.0-3.0，不分绕城内外）。产业用地、科研设计用地：容积率原则上不低于2.0、不高于4.0。转移平衡片区综合开发过程中，在确保片区经营性用地开发建设总量不突破的前提下，允许容积率指标在片区内相同用地性质的未出让地块间进行平衡转移，并优先向轨道交通站点核心区及城市功能核心转移。项目所在地块实施更新改造时，因风貌保护需要其建设规模难以达到原规划容积率指标的，建设量不足部分可通过城市设计转移至相同用地性质的其余未出让建设用地中，并优先在临近街坊和本行政区域内转移平衡。在实施城市有机更新片区，对于政府收回国有土地使用权及房屋所有权并进行保留改造的项目，其保留建筑所在用地的建设规模难以达到原规划容积率指标的，建设量不足部分可通过城市设计转移至片区内其余开发建设用地中。容积率奖励鼓励建筑空间的公共性及开放性，建筑首层架空部分作为绿化、停车、通道等对公共活动使用的建筑面积不计入容积率。跨越城市公共空间部分的向公众开放的公共连廊建筑面积不计入容积率。促进历史文化及历史风貌保护，规划确定保留的文保单位、文物建筑、历史建筑和工业遗产建筑不计入容积率不计入建筑密度。不计容的历史建筑和工业遗产建筑应当优先作为公共性、文化性功能进行保护再利用。鼓励存量工业用地集约节约使用，在符合规划、不改变用途的前提下，工业企业利用存量土地新建工业厂房或增加原厂房层数，对新增的工业厂房不再增收土地价款。促进城市地下空间利用，地下室、地下车库出入口、地下车库附建的排风口等、半地下室中除住宅、商业服务业设施外的其他各类建筑面积全部不计入容积率。鼓励实施轨道交通上盖物业，轨道交通车辆基地综合开发项目的轨道交通停车库(含盖上机动车停车库)及其与上盖建筑之间的结构转换层、轨道交通停车库及其地面疏散楼梯间、风亭等附属设施不计入容积率不计入建筑密度。整体来看，新规下的土地利用可操作空间更高，灵活性更强，或为城市的未来发展提供了更多空间。

来源：克而瑞四川