“史上最严限购政策”之后,成都刚改群体买房有多难?

被坊间称为“史上最严限购政策”的成都3·22调控新政，今天“满月”。对新政出台后的市场表现、行情变化等，小全全在上周曾专门进行过阐述，详见《3.22新政出台后的三周，成都的房地产市场起了哪些变化？》在“房住不炒”的总体基调下，成都楼市的调控政策不断加码，或者说不断“升级打补丁”，从去年下半年到现在，成都已连续三次升级了楼市调控政策。每次政策出台的初衷，都意在更加彻底地打击投机及投资性的炒房行为，为刚需购房者（符合成都政策条件的刚需）保驾护航。比如，在2020年9.14新政中，将新房预售房源中供无房居民家庭优先选房的较低比例，由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%；2020年11.24新政出台，明确规定新房登记购房人数达房源数3倍及以上的，全部房源仅向无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，其中供无房居民家庭选择的房源不低于当批次总房源数的70%，且按刚需顺位选房；今年3.22政策加码，新房登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。

可以看到，为成都城市建设做出贡献时间越长的“成都”人，只要符合刚需资格，在当前成都的政策条件下，其自住买房需求是被政策优先保障的。加之当前成都楼市严格执行的新房限价政策，顺位靠前的刚需购房者可以省下非常多的买房成本。也正因此，在当前的成都新房市场，普通购房者（成都限购政策所定义的“普通购房者”）几乎没有机会买到性价比较高或总价门槛较低的项目。普通购房者买房，要么购买新房非热门项目，要么就只有选择二手房。普通购房者的概念实际上非常宽泛，包括了刚改、再改、豪改等不同置业需求的群体。在成都新房市场大户型、高总价的改善型产品逐渐成为主流的行情下，刚改与豪改置业群体面临的处境完全不一样。尤其是刚改群体，当前想在成都买房置业，难度可以说是非常大。今天，我们就通过一些维度的数据分析，来看看成都刚改群体当前的艰难买房处境。

首先，准确定义一下“刚改”购房者

对刚需购房者和普通购房者，在官方出台的政策条文中都有较为明确的定义。而“刚改”这一购房群体，每个人都有自己的界定标准。从大家较为普遍的认知中，小全全认为刚改购房者都有以下特征：1.已有一套住房，但由于结婚、生小孩、二孩等客观原因带来的家庭结构变化，导致住房面积和居住条件不能满足需求，迫切需要换房。他们基本上都需要购买套三及以上的户型，建筑面积在90㎡及以上（在早前“7090”政策时代，市面上曾诞生了许多面积在88-90㎡的套三户型）。2.刚改群体换房，除了对空间、面积大小的需求，对小区品质和周边生活配套也有一定要求。比如，小区不能太老旧，物业不能太差，容积率不能太高，靠近地铁通勤方便，较好是周边有较好的学校，以方便子女入学。3.换房是他们当前生活的刚性需求，他们虽有一定经济基础，但家庭开支仍很高，现阶段换房的预算有限，希望换房的总成本能够控制在200万到350万。

这样的刚改购房者，如果要在当前的成都买新房，只有在地段上作出一些让步，在主城非核心地段、二圈层核心生活圈选择顺销项目。要么，就只有在二手房市场“海淘”。但在去年9.14成都调控政策中，已将个人住房转让的增值税征免年限由2年提高到5年，购买二手房，除了中介费，可能还将付出大额的税费成本（增值税5%，个人所得税1%，契税1%-1.5%）。

在当前的新房市场，有几个项目是刚改群体的菜？

上周，热门楼盘中建·天府公馆和天府公园未来城都完成了当期批次房源的选房，由于地处高新、天府新区核心地段，且价格上有优势，开盘去化率不出意外地都达到了100%。同时小全全也注意到，在二圈层的热门板块中，越来越多总价200-300万的改善型产品，客户接受度也是迅速提高。位于温江光华新城的雅居乐·锦尚雅宸项目，本批次推售房源均价约19500元/㎡，总价约205万-268万，开盘去化率达到了94%。而在去年10月该项目首批次开盘时，当期房源的开盘去化率才73%；位于犀浦板块的龙湖·龙悦台项目，近期首批次开盘均价约20000元/㎡，总价在216万-513万。最终的开盘去化率达到了65%，并且剩下的大都是总价高的房源。所以，刚改拿着200-350万的预算，如果要想买新房，类似双流、龙泉驿、温江、郫都、新都核心生活板块的改善项目，会逐渐成为“最合适”的选择，而这样的选择之下，是刚改群体对上班通勤距离大大增加的现实妥协。

如果要守住主城区的阵地，可能在武侯、金牛、成华区还有部分项目可选，但就一定买不进核心地段了，区域生活氛围在现阶段甚至可能还不如二圈层的某些板块。小全全简单整理了一下，当前主城区内以下项目还有房源或近期将推售，可供参考（有存量房源的不止这些，但房源入市可能要等一段时间）——双楠悦天地项目位置：武侯区二环路武侯大道口户型面积：111-178㎡上批次价格：20979-26551元/㎡（清水），总价250-450万双凤桥TOD•凤舞七里项目位置：武侯区武兴路与金桥交叉口东南户型面积：112-159㎡上批次价格：均价23625元/㎡（含装修），总价246-391万推售概况：二批次预售预计5月推出中南·樾府项目位置：金牛区北部商贸城聚霞路户型面积：138-148㎡上批次价格：11136-15886元/㎡（清水），总价157-230万长虹·天樾项目位置：金牛区西华大道旁户型面积：128-146㎡较新价格：16129-17543元/㎡（清水），215-337万奥园·锦官芳华项目位置：成华区北三环外熊猫大道旁户型面积：99-126㎡上批次价格：20000-22000元/㎡（清水），总价154-291万首钢·璟辰里项目位置：成华区中环七号线八里庄地铁口旁户型面积：119-175㎡上批次价格：24000-29000元/㎡（带装修），总价252-515万深业·四季华庭项目位置：成华区致兴三路户型面积：105-131㎡上批次价格：20792~24642元/㎡（带装修），总价244-315万

二手房市场，刚改群体的选择其实也不多

刚改群体拿着200-350万的预算，如果要想买进高新、天府新区、青羊、锦江这些区域，基本上就只有看二手房了。那么在二手房市场，又有多少可供刚改群体选择的房源呢？小全全以贝壳网作为工具，作了一些房源筛选。截至4月20日，贝壳网上整个成都的二手房挂牌房源量为12.9万套。按照上文中对刚改购房者的需求定义，小全全将筛选条件设定为“总价200-350万，面积90㎡以上，户型套三以上，房龄15年内，有电梯的普通商品住房”。经过筛选，“5+2”区域只有4417套房源，“11+2”区域也只有6585套房源。

考虑到前些年的“7090”政策，当时不少项目将套三户型卡在了88-89㎡，其使用空间和90㎡左右的户型并无太大差异，小全全又将筛选条件设定为“总价200-350万，面积70㎡以上，户型套三以上，房龄15年内，有电梯的普通商品住房”。再次筛选，“5+2”区域共有5602套房源，“11+2”区域共有7845套房源。

刨除部分80㎡以下的优质小套三，“5+2”区域大概也就是5000套房源左右，“11+2”区域差不多7000套房源。当然，这些房源里，还有近地铁和不近地铁之分，房东诚心不诚心之分等等。所以，对于那些有特定的区域要求的刚改购房者来说，如果还希望能够买到周边配套不错的二手房，除非能够让钱包立马更鼓一些，否则同样是没有太多选择余地的。以前，开发商们心知肚明的一个原则，“刚需接受任何蹂躏”，只要把总价控好，就不愁卖。如今看来，刚改群体买房，要么多挣钱，要么就得屈服于现实，再付出一些时间，接受现实的“蹂躏”。

来源：地产全说