过气网红?盛和林语:觉得自己还能红!

▲成都天府大道夜景 图源摄图网世界就这么魔幻，高新区网红盘“盛和林语”，两年多前走红是因为卖的便宜！以1.2万/平米的清水价，成为全城追逐的目标。

时隔两年半之后，盛和林语再次走红，却是因为卖的贵！4.2万/平米的拍卖价成交，超出市场预判。

凑巧的是，就在3月3日盛和林语以136次出价记录拍出4.2万单价的当天，正好是杭州出台新政“将法拍房纳入限购”的同一天。

01根据杭州自媒体“杭州口水楼市”文章数据，2020年1月1日-12月31日，杭州（八区）法拍房市场共进行了1160次住宅的拍卖，其中成交了1049次，总成交金额高达52.87亿元。

再来看个案，去年9月，位于杭州拱墅区九龙仓碧玺洋房262平米法拍房，1300万元起拍最终经过547轮竞价，以2514万元成交，折合单价约9.6万元/平米，再次刷新该小区法拍房单价纪录！在2020年杭州法拍房拍卖中，在一些人气超高的网红盘出现四五百轮竞价已不足为奇，杭州法拍房火爆程度可见一斑。杭州法拍房为什么火爆？在一二线城市中，杭州是最晚对“法拍房”进行“限购”的城市。

今年1月25日，上海发布“法拍房限购”，成为最后一个限购法拍房的一线城市。在去年上海的火爆行情中，上海法拍房的热度也是一浪高过一浪。由于北上广深，甚至南京、厦门等城市都已经对法拍房“限购”，投资资金无处可去，具有“投资价值”的杭州自然成为“较好”的去处。

02作为一个成都的购房自媒体，为什么我们总是会谈论到上海、杭州楼市。因为，当前调控的主基调虽然是“一城一策”，但是各个城市的大政方针其实有很多相同点。

比如，上海1月份出台“法拍限购”，杭州3月份“跟进”。成都去年11月份出台了“无房优先”，上海2月份也正式出台了“无房优先”具体政策，不同的是房源与人数比，成都为1:3，上海为1:1.3。

而法拍房有一个特点，当其他城市限购了，你不限购，那么资金就会调头冲进这个城市。比如，北京、深圳、广州法拍都限购了，同为一线城市的上海压力山大。而上海法拍限购后，压力来到了近邻上海的杭州。所以，法拍房还不得不以整个全国的形势来审视。统计显示，目前有北京、上海、广州、深圳、杭州、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚发布相关文件，要求法拍房需遵循当地限购政策。

回到成都市场，此次盛和林语的4.2万单价来看，还不是最贵的司法拍卖。今年1月12日，城南一号一套185平米户型，拍出了908.4万的价格，单价达到了4.8万/平米。

在1月19日的另一场拍卖中，位于天府一街的天悦府一套135平米的户型以653万总价成交，拍出了4.8万/平米的高价。

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整个法拍房市场，房源也是良莠不齐，上面几套其实都是高新区位置较好的房源，盛和林语胜在房源较新，而城南一号和天悦府分别在金融城和大源两大热点板块，也有一流学区资源，自然受到资金青睐。上海、杭州等城市的“法拍限购”会不会使得资金受到挤压，冲入成都市场，仍然有待观察。因为，我们在阿里、京东法拍平台上，也看到不少“卖不起价”，实际成交价低于评估价的法拍房。比如，最近成交的这两套武侯区的法拍房，成交价均比评估价还要低。

虽然我们并没有哪些房子溢价（相比评估价），哪些房子跌价（相比评估价）的具体数据，但是从京东、阿里两个平台法拍房成交情况来看，大致和我们此前对成都二手房市场的评断基本一致：优质房源受追捧，溢价高；破老小（无学区）房源，无人问津，上涨乏力。详戳：成都人为何“嫌弃”二手房？因此，这并不是一个普涨的市场，而是分化的市场。这一点，我们已经多次强调！另一个值得注意的是，上周四合景泰富臻林开始网上登记，虽然有33778元/平米，单套483万起的高门槛，但仍然没能阻止大伙儿的上车热情。详戳：大源最后“纯新盘”已取证，169套一口价33778元/平米结果，臻林报名人数“爆仓”，成为无房和棚改资格才能摇号的高端！

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今年初，我们对2020年成都市场进行了盘点，对2021年的市场做了一系列预判，当初我们提出了三点判断。现在来看，这三大判断仍然适用。详戳：2020为什么“上车难”，答案找到了！这篇文章发表后的1月底开始，上海、杭州、深圳调控十分频繁，整个市场在一两个月时间里又有了较大变化，这里补充两点市场预判：排名前列，2021年二手房的管理和调控，会成为一个重点。目前，成都已经对二手房动手，链家APP上不再不显示历史成交价，只有过去两年的综合价格（包含成交和挂牌等），目前可能是以免被个别高价盘带节奏。如何管理二手房是一个新的课题，深圳开始率先以政府指导价进行管理，后面如何走，还有待进一步观察。第二，再次强调，2021年不再是普涨之年，而是分化持续深入之年。这在此前我们多篇文章中已经说到。去年成都二手房成交5万套，但挂牌量在11万套左右。卖不出去的二手房一把大，所以并不是什么车都要上。2021年，选房和选股一样，选得好幸福一生，选不好痛不欲生！

来源：成都购房指南