成都楼市:今后还能买小产权房吗?小产权房还有投资价值吗?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，今后还可以购买小产权房吗？小产权房还有投资价值吗？

回答：小产权房：是指在农村集体土地上建设的房屋，没有办理相关的证件，也没有缴纳土地出让金等等这样一些费用。

需要特别注意的是，小产权房的产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或者村颁发的。所以在小产权房交易的过程当中，需要我们特别注意的问题也是非常多的，和商品房不太一样。一般情况下小产权房因为房屋类型相对比较落后，楼龄也相对较老，所以价格比较便宜。

而房子涉及到的金额非常大，绝大部分家庭也没有那么多的存款积蓄，所以就会考虑购买小产权房。需要注意小产权房存在着的几个问题：

1、小产权房增值空间特别受限。

我们必须明白，小产权房是过去20年的产品，现在基本上都在被淘汰了。

这种房子已经没有太大的市场接受度了，未来的增值空间也是特别受限的。

最主要的是当你想要卖出的时候，可能已经没有人愿意购买了，没有办法变限。

2、购买风险太大。

小产权房房产证不是由国家颁发的，是由乡政府或者村政府颁发的，在购买的过程当中风险更大。稍不注意都可能带来一些经济纠纷或者是一些交易纠纷，让我们钱去了房子还得不到。

从整个建筑行业的推进速度来看，其实小产权房在市场上的青睐度已经越来越弱了。

最主要的是小产权房的投资属性也越来越弱，虽然能够解决居住，但是增值性，真的是没办法恭维。更何况很多政策都不倾向于小产权房，让小产权房在未来的金融属性也基本上丧失掉了。总之一句话，在房地产市场里面有条件的情况下，尽量不要去买小产权房。要知道你能买到的小产权房，基本上除了居住的价值，并没有其他投资的价值。

提问：成哥好！目前我是成华区三顺，想买套纯投资房，因为倒挂盘基本没有了，成华最近会开的几个盘。麒麟源滩会，TOD十里风和，首钢璟辰里，雪松雅居乐IN天府，这些盘适合投资吗？像我这个顺位成都买房投资，是优先考虑摇前面这些盘呢？还是先考虑优质地段的二手？比如万年场，攀成钢这些地段的二手。还有其他的推荐吗？

回答：你好！纯投资自然是建议首先考虑有性价比的新房的，但你三顺的资格，如果是买神盘，的确中签几率会比较小，反正都是投资区碰下运气也是可以的。你说的这四个盘，个人觉得性价比的就是麒麟源滩会和十里风和，可优先考虑麒麟源滩会，地段更好，周边可开发的空地也多，另外两个项目，首钢和雪松应该价格不会低，打算长持二手房就不像新房，增值空间就比较有限了。具体分析可以参考内部分享！

提问：成哥好！请问兴隆湖畔的中铁悦鹿府据说高层精装2.2这个盘这个价位投资如何？

回答：你悦鹿府其实就是中铁先进城三期，预计超过1000套房源供出，所以摇中概率还是有的。兴隆湖板块除了定向住宅，对外销售是非常稀缺的，如2015年开盘的北鑫苑，2019年开盘的东鑫苑，以及今年8月取证的龙湖天境。所以悦麓府的出现算是一个惊喜。临湖的3栋2、3号房，但也不是直接看兴隆湖，而是兴隆湖出来的一条河道。目前片区内中铁先进城—期挂牌单价在2.5万左右，天投北鑫苑达到了3.1万左右，所以剪刀差还是很明显的。不过距离地铁兴隆站步行距离大概2千米，今后出行更多需要自驾或者公交车，但作为投资房的话，是可以等待交通配套的完善的，总体而言值得考虑！

提问：成哥好，目前家庭住宅老城区小三室，刚满5年，属于好初中老校区。房价均价1. 3万一平米，小学学区不好。名下少有首套房，公积金贷款20多万尚未还完。在想通过房产投资兼顾学区。再购买房屋可以是准现房可以简单装修出租，请问我是买老城区的老旧二手房单学区12000元一平米左右，还是买东部高新区九年实验学校13000元左右，准现房有最小70平米的，因为是新校区升学率不好。还是买与东部城区相邻但是学区暂未确定的楼盘9600元左右，准现房。还是买较好的双学区苍梧小区均价15000左右的老旧二手房。如果这些都不是收益较好的选择，请问南京，苏州这些城市限购。还有哪里可以去。首付控制在30以下，越少越好。

回答：如果你只是考虑孩子读书，那你就选择一个好学区的房子，如果你考虑到后期变现，就建议你买次新房，毕竟九几年的房子太老了，流动性太差。从投资角度来说，我们是不建议买学区房子的，因为学区房的不确定性太强。至于南京哪里有更好推荐，这个预算还是低了。可以推荐一下值得投资的区域给你：河西南，江北新区，南站，油坊桥。

提问：成哥好！刚刚卖了房子，腾出购房资格，准备买二手，但是看了一圈下来，房东很多不诚心卖挂的价很高又讲不下来，要不就是挂着等涨价，现在上车高新天新是否有点高位接盘了，是否有必要等到年后再买入呢？

回答：你买房要看成交价，不要看挂牌价，能成交的才是市场认同的价格。另外，我们也可以以新房来判断二手的价格是否虚高，新房理论上应该比二手略贵一点点，神盘除外，以正常价格的新盘来定。

提问：成哥好，成都2套房无房票，父亲天府新区户口母亲双流区户口，均退休职工，无房刚需。现在预算150万左右投资买房，最近看中了双流区天府国际生物城的天府领地城或者买个地铁站附近二手房。本人在华府大道地铁站附近有个2008年修建的华银美景多层顶楼，产权面积108，实得170左右，3房2卫2厅，有大阳台有屋顶花园有亭子，附带一地下车位。请问一下这种房子好出手吗？出手后买套二手改善房，我是双流区户口，妻子天府新区，除了华府的华银美景，华阳南湖国际社区还有一套。请问有啥可以推荐的，二手新房都可以。上班都在天府新区。新津花园镇的别墅可以考虑吗？

回答：1、生物城目前不考虑，离主城区远了，没有人口，流动性差。2、华银美景这种房子属于比较有特色的房子，还是比较好出售。3、400多万可以考虑天府新区的新盘：远大中央公园、川发天府上城、万科天府公园城。二手房可以考虑：恒大天府半岛、恒大名都、蔚蓝卡地亚花园城4、别墅不考虑（郊别墅不可能作为排名前列居所，需求量很小，供给大、后期流动性差，升值空间有限。）

提问：成哥好，坐标武汉，汉正街排名前列大道银座后面。 有个4层半。 一层34平米左右 以前老证。房本上写的28平米。疫情前年租金为5万左右。 一楼当门面在租。 现在房东叫价160。 全款能买吗？

回答：拆迁赔付比例是1：1.3左右，你要看多久的时间维度了。 准拆迁房的价格里已经包含拆迁预期了，会偏贵。如果没有靠谱的消息，是不建议碰的，机会成本太高。

提问：成哥好，坐标武汉，本人现在钟家村有套140平学区房，现在想买套200以上的改善住房，汉阳滨江江景房和钟家村远洋东方镜哪里比较合适？汉阳滨江不知道买哪合适，现在只看了世茂锦绣长江天胤二期和江御

回答：你好，汉阳滨江潜力无限，但是现在附近配套欠缺，短期内自住考虑，汉阳滨江不如钟家村。 当下，你已经有钟家村的学区房，建议下一套买在汉阳滨江长持。世茂锦绣长江天胤二期和江御对比，更倾向江御，性价比更高，地段也更好。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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