成都楼市:未来房价“普涨”可能性降低,选哪些房子能跑赢大盘?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥，在成都买房要兼顾自住和投资应该选哪些房子才能跑赢大盘？能不能讲解一下购房思路，资金充裕。

回答：楼市调控越来越严，未来房价“普涨”的可能性不断降低，对购房者而言，买房要兼顾自住与投资属性，房产升值空间显得非常重要，地段优越、配套成熟、流动性强的房子是最值得考虑的房产。这四类房产，它们既能满足购房者自住需求，又具备相当的升值价值。

首先是优质学区房，在优质教育资源相对紧张的当下，优质学区房作为稀缺房产一直具有较为可观的涨幅，而且其购买需求量足够大，流动性好，市场价值在楼市中始终处于较高水平。其次是地铁房，地铁房的优势在于地铁开通的利好，不仅交通便利，地铁还不断吸引投资，推动区域发展，地铁沿线区域的房产具有较高的保值增值能力。低密度公园房作为改善型住房，自住属性较强，未来也具有较好的市场。最后是适宜养老的小区，随着未来人口结构逐渐变化，老龄人口快速增长，未来适宜养老的小区会有较大的购买需求，基础设施与社区环境配套更符合老年人居住要求的小区未来将具有较好的升值潜力。

提问：成哥好，请问成都花样年智荟城怎么样？自住，价格还挺能接受的，因为没资格，可以考虑类住宅吗？

回答：类住宅公寓的土地性质始终是商业性质，不是住宅，大部分的公寓水电或者气都是商用标准，较民用还是要高很多，物管费较高，不能上户口，首付要求至少5成以上，贷款利率上浮高于住宅，贷款年限最多只能是10年，所以这些都是它的弊端。

提问：成哥，你好，我打算在主城区买房，现在还没去看房，请问现在在成都买房能买到优质房源吗？还是说再等等？选择板块哪些因素应该着重考虑？

回答：成都的存量房看似充足，可开发住宅用地面积较大，但同样去化率较高，整体仍处于供小于求的状态。各区域分化较为明显，对于主城区的热门板块，房源去化速度较快，新房房源虽然还有一定库存，但存量很难跟上去化速度，想要买到优质区域的新房并非易事。而对于二三圈层的一些区域，新房供应量大，但去化速度较慢，拿地补货力度大，未来区域内新房市场存量相对主城区而言要充足得多。未来想要在成都主城区买房，优质房源的选择难度将会加大。现在打算在主城区购房的人应当早做准备，新盘供应量会逐渐缩减，限购限贷政策的加紧更要求购房者珍惜购房资格，谨慎选择新房。

无论是投资还是自住，都要关注房源本身的质量，只有自身条件足够优秀的房源才能够在市场中获得关注。建议选房购房时，提前对市场行情做出充分调研与分析，板块的升值潜力与房源的流通性是必须要考虑的因素，对楼市有足够深入的了解后再选择合适房源入手。

提问：成哥好。目前一家名下有三套房产，一套自住，一套金牛北部新城新房还没交房，一套龙湖上城公寓。目前手里子弹50，想把大丰的房子卖了，在五城区或者高新南换个好点的小套三，或者近郊偏改善的大一点房子，总价150到200。麻烦成哥帮我分析一下哪种更好，有无可推荐的楼盘？

回答：从投资角度考虑，五城区和高新南，肯定比郊区升值和保值效果更好。当然改善，你这个预算就只有卖郊区了。200万左右，考虑高新南的话，选择可靠会比较少，可以把重点放在关注成华区，如：华润24城、招商中央华城、和泓东28，新盘（青秀、源滩麒麟荟、铁投紫瑞府）成都更多价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥您好,现有子弹800，想在成都买两套房，一套用于改善自住一套用于投资。11区普通购房资格，新房二手房均可。自住倾向于在成华区或者锦江区，一套用于投资不限区域。有没有合适的区域或者楼盘推荐?该怎么配置比较好?

回答：如果自住考虑锦江区+成华区，那800万以内选择还是挺多的，哪怕你留个300万买第二套，500万也是很充裕的。目前普通资格能买到的新盘。锦江区，2021年的重头戏一定是建发央玺，这个在攀成钢外侧，除了学区，其他都挺好的了。如果你觉得贵或者学区不够，那就直接上攀成钢的二手。然后剩下300万左右投资取向，个人觉得二仙桥板块的中车共享城是不错的，2万出头的单价，位置也比较核心，学区也不错。你可以考虑它和央玺组合，读中车的学区，但可以享受建发央玺的其他配套。如果搭配200万的投资考虑，那就只有去二圈层，类似十陵的时代风景未来之城了。成都更多价值高的区域及楼盘推荐详见内部！

提问：您好成哥，目前我在天府新区户口已满两年，现在已具备购房资格，问题：1.买新房还是二手房？2.我目前有天府的资格是不是较好还是在天府新区买房，我怕买到其他区后面再想买回天府新区就没得资格了。3.想给我父母在周边也买一套不限购的房子，能否推荐一下一万以下的盘。

回答：1、从投资角度看，新盘周期比较长，风险比二手高，二手才是衡量房价的涨幅的标准。除非新盘的价格低于二手很多，否则不推荐新盘。2、有天府新区的资格，推荐优选天府新区，毕竟天府新区属于高级新区，后期发展可能更好。3、不限购区域，目前只考虑新津和东部新区。这两个区域，1万1以内的新盘，需要考虑后期升值能推荐的还是比较少的。具体性价比高的楼盘推荐详见内部！至于二手房，你就随着地铁沿线附近适合自己的房子就好了。

提问：成哥您好，坐标山东省潍坊市，两套房子，自住，已经有贷款了，还能继续贷款，请问，还能在潍坊购买房子吗？还是去青岛买房子比较好？

回答：潍坊属于房价很难起来的地方：一，潍坊市区是个大平原，只要控制土地供应，不缺地；二，地理位置位于山东中部，被济青烟三个经济较好的地方包围着，对周边人口没吸引力，而且将来是京沪二线和济青高铁的枢纽，人才被虹吸的效应会很严重；三，县城经济发达，本市内部也没有向心力，下属只有临朐昌乐还是县，其他都升了县级市，特别是寿光青州诸城基本都是百强县实力，根本没到潍坊市买房的动力。所以潍坊自住可以买，投资没必要，青岛或者济南可以买。

青岛属于强二线城市，无论是经济基本面，还是经济结构，包括自然环境，都对人口、资金等资源有较强吸引力，这是下一步房地产发展的支撑。也就是说在走出低迷之后，青岛的房地产会有一个较大提升。虽然这轮房地产调控政策基本见顶，但对房地产仍会以控制发展为主，所以，不会像之前有那么大的增长。青岛投资回报率高的板块详见内部！

提问: 合肥的楼市很热，哪些板块可以买，自住兼升值，高新(保利西林语）区和蜀山湖板块（中海世家)哪个较好？

回答：优先中海世家，蜀山区真正的豪宅楼盘，未来不可能会差。蜀山产业园，相对来说比高新区蜀西湖和北雁湖区域弱点，但是蜀山产业园产业和居住区分开，未来的局面很好看，自成一体后，产业上班集中点在产业园内，而居住地一块，全部都是豪宅在线，没有什么可以阻挡这个板块能实现较高价值点！因为最核心的一点，这个区域，学区会是先进在线，尤其是五十中东校蜀麓中学已经可以确定！

未来赢得价值兑现，只能交给了时间。中海世家，龙湖丽丰西宸原著，龙湖天境，丽丰璞羽山，徽创君泊，禹洲平湖秋月的未来只需要等待时间即可！尤其是中海和龙湖，兑现会更大，接着依次呈现阶梯状价值实现。等合肥五十中东校落地，这板块离升值不远！合肥各板块分析及价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，现在买房应不应该长期持有啊？如果长期持有的话，之后不还是会变成了老破大或者老破小了吗？还有我看现在市场上面次新房的涨幅挺大的，感觉这是个买房思路。

回答：关于房子是否应该长期持有，可以从以下几个方面考虑： 首先，对于一线城市来说，房子长期持有可以实现增值较大化。其次，对于房产来收买卖之间需要付出10%-15%的成本，因此在不停买卖中资本是被消耗的。当然也不是完全否定截断，还有一张种杠杆思维，将杠杆增加出来也可以去的不错的效果。 然后，次新房的确是二手房中涨幅较大的一个种类，但要每次你想精准把握这个交易期间这个还是比较困难的。最后还有政策的影响也会导致每次置换的成本更好。 建议一套房产较好是可以长期持有；通过提高自己现金的流入量增加储存而非寄托在每次的置换上，可以采用出租的方式。  

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