金牛区两宗地正候场 较高起拍楼面价9750元/㎡

来源：锐理数据

3月的成都，土地市场逐步升温。

截至目前，本月内共有11宗、约839亩住宅用地在候场。其中，主城的金牛区、武侯区都有供应，尤其是金牛区茶店子版块将拍卖两宗地，市场关注度非常高，而龙泉驿、新津等近远郊热门区域也有地块现身。

（3月成都土拍日历）

茶店子版块3月12日即将拍卖的49.9亩地和3月19日即将拍卖的57.5亩地，均位于西中环外，地块所处区域的各项配套已经较为完善，周边还有地铁2、7号线等轨道交通辅助，单从宗地本身素质看，整体品相还是较高。

但由于两宗地的起拍价分别达到9750元/㎡和8983元/㎡，而且该版块内上次住宅用地成交还要追溯到2016年。2016年龙湖紫宸项目的成交楼面地价仅3200元/㎡，此次这49.9亩地块的起拍价就已经是2016年成交楼面价的3倍。

（金牛区两宗地位置示意图）

宗地一：49.9亩

起拍价9750元/㎡  

3月12日拍卖地块（宗地一）位于金牛区茶店子街办老建委片区，出让面积约49.9亩，为住兼商用地（商业占比上限49%），净用地面积约33276.47㎡，较大容积率3，起拍楼面地价9750元/㎡。

由于涉及相关安全要求，该宗地实际上已经是推迟拍卖。据官方公告显示，该地块位于国家安全限制距离内，严禁作为涉外建设项目（含酒店）用途，参与竞买的主体需经成都市涉外建设项目国家安全事项审查办公室审查，通过后方可参与竞买。

锐理君打探到，宗地已实施打围，周边规划道路均已形成。宗地内有一处临时看护用房，有2个10KV环网电力柜，另有临时堆放的施工机具、建筑材料、建渣及临时搭建的工棚，无杂树杂草。

（宗地实拍图）

根据出让文件显示，宗地需解决的问题比较具体：

》》10KV红茶路金牛国土局旁1号环网柜、10KV红茶路金牛国土局旁2号环网柜和相关电缆通道等电力公网设备，经供电中心现场查勘后核实，周边暂不具备迁改条件，竞得人需对上述电力设施设备进行保护，并按照相关规范要求保障与电力设施设备的安全距离，或结合建设方案在用地红线内自行迁改，并承担相关费用。

》》宗地内的临时看护用房、建渣及临时搭建的工棚由竞得人自行处置并承担相关费用。在后期开发建设过程中，若发现地下管网需迁改及其他任何需要竞得人另行处理的地下状况，由竞得人负责迁改并承担相关费用。

》》宗地建筑物（含所有建、构筑物及设施）较高点高程不大于航空限高特别海拔高程642m，相对地面约129m，若要突破航空限高的要求，须取得有关空管部门的书面意见。

》》公建配套：（1）须于地面层设置建筑面积不小于400㎡的社区用房1处；（2）须设置建筑面积不小于300㎡开闭所1处。

宗地二：57.5亩

起拍价8983元/㎡  

3月19日拍卖地块（宗地二）位于金牛区营门口街道茶店子村五组、花照村四组，出让面积约57.5亩的商兼住用地（商业占比上限51%），净用地面积约38338.15㎡，较大容积率3.29，起拍楼面地价8983元/㎡。该地块曾于2018年3月上市流拍，此次重新拍卖，地块指标及起拍价格保持不变。

宗地二共分为2个地块，①号地块已实施打围，无未拆除的构（建）筑物，无电线电杆，有杂树杂草，有少量土方建渣。宗地周边规划道路部分形成，宗地内暂未发现地下管线。

②号地块空间配套设施用地（幼儿园用地）已实施打围，无未拆除的构（建）筑物，无电线电杆，无杂树，无土方建渣。宗地内暂未发现地下管网。

（宗地实拍图）

根据出让文件，宗地二建设要求及竞得人义务：

》》建筑高度：地块①号内建筑物（含所有建、构筑物及设施）较高点高程不大于航空限高特别海拔高程635米（建筑物较高点相对地面高度约122米）；地块②号内建筑物（含所有建、构筑物及设施）较高点高程不大于航空限高特别海拔高程633米（建筑物较高点相对地面高度约120米）。

》》公建配套：

建公厕：须在建设用地临规划道路的地面一层建筑内配建套内面积不小于80㎡的公厕一处，需有独立出入口且对外开放。以及须在建设用地内配建套内建筑面积不小于300㎡的开闭所一处。

建地下公共机动车停车场：在满足项目应配机动车位的前提下还需配建地下公共机动车停车场一处，提供不少于529个地下机动车公共停车位。

商业自持50%：本宗地商业用地部分为产业项目用地。项目建成后，竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不得低于50%，在宗地出让年限内不得整体或分割销售。

出资建设幼儿园：竞得人作为项目代建业主，须利用出让宗地南侧1宗位于金牛营门口乡花照村四组，用地面积4418.23㎡（合6.6273亩）的国有建设用地（未纳入土地出让范围），出资建设幼儿园，并优先于出让宗地建设项目建设，在经营性项目预售前先行竣工验收，并无偿移交。

出资建设市政道路：竞得人须出资建设宗地北侧1、2号地块之间“T”形的两条规划市政道路，并与项目同步建设，建成后无偿移交。

区域分析

配套齐全  TOD在加分

两宗地隔街相望，相距约650m，配套基本通用。

交通配套：两宗地周边有金牛大道、中环路、三环路环绕，宗地二距离地铁7号线茶店子站约200m，宗地一距离地铁7号线茶店子站约1.2km。

商业配套：宗地一处于龙湖西宸天街对面，宗地二与西宸天街距离约200m。西宸天街作为成都龙湖排名前列投入运营的TOD综合体，已于2018年12月开业。此外，版块内还有一品天下大街、凯德广场、沃尔玛等商业配套。

教育配套：版块内有成都二十中、七中八一学校、茶店子小学等学校。

（扩建中的二十中紧邻宗地一）

（新建的茶店子小学）

医疗配套：宗地2公里范围内有四川省人民医院金牛医院。

环境配套：金牛公园、锦西老年公园、新金牛公园等城市绿地环绕。

（新金牛公园）

市场分析

土地断供两年  新房严重缺货  

土地市场

锐理数据监控显示，茶店子版块住宅用地成交还要追溯到2016年。

2016年1月13日龙湖与首开携手拿下了目前首开龙湖紫宸和龙湖西宸天街所在地块，成交楼面价3200元/㎡；2016年5月25日，龙湖再拿下了现龙湖西宸原著地块，成交楼面价3700元/㎡。

住宅市场

版块内新房供应严重不足，其中龙湖西宸原著上批次住宅拿证是2017年（15000-17000元/㎡），目前没有房源在售，预计后期将有别墅推出；人居花照云庭2018年10月的拿证价格为10900-15600元/㎡（清水），已全部售罄。

二手房方面，茶店子版块老旧小区相对较多，整体均价约17000元/㎡，一二手房价格基本打平。

锐理点评

机会＞挑战

两宗地起拍价不低，均有50%左右的商业配比，且宗地二的配建要求非常具体，后期的打造难度不小，对房企是极大考验。

但整体来看，机会还是大于挑战。由于两宗地位于主城区，位置优越，周边现有配套成熟；从供需来看，周边老旧小区很多，存在大量的换房需求，而且周边新房供应急缺，新建商品住宅有很大的市场空间。

小助理有话说：

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