单价1.3万起买进东三环,94平米小户型正在登记中

来源；成都房帮帮

就在昨天，位于三环内的新力·琥珀园取得了预售证，较低单价12947元/㎡。到底值不值？买不买？听小辣椒来给大家摆一摆。

2018年的最后一天，在大家都忙着喝酒K歌蹦迪的时候，小辣椒由于没得人约只有切踩个盘聊以慰藉。

两个盘都在突然崛起的龙潭寺板块，记得2018上半年去的时候还是1.1万/平的价格，下半年都有楼盘敢卖2万/平了。

是人性的扭曲还是道德的沦丧？

欢迎走进今天的帮帮看房记。

说起龙潭寺板块，还是因为前年（妈呀，都2019啦，阔怕）中铁建北湖国际打响了成都摇号的排名前列枪，把自己带红的同时，顺便把板块也带火了。

刚开始，北湖国际也就卖1.1万/平，后面陆续开的锦绣花城、恒大锦城、保利林语溪都保持在这个水平。

那个时候，还可以称这里为主城区的洼地。

后来，这里定位的刚需好像突然就变刚改，甚至是终改了，那么房价也要涨一涨咯。

定位刚需的首钢蓉城里声称要卖1.5万/平；

刚改盘新力琥珀园也要卖1.4万/平；

而前不久刚拿证的中粮珑悦锦云洋房已经卖到了1.8万/平；

锦绣花城的清水联排卖到了2万/平。

虽说产品不同，但也算质的飞跃。

一年的时间，曾经的城乡结合部突然就变成了高端住宅区？

再怎么样，还是要有点实锤。

不少销售都提到了龙潭寺位于“东进北改”红利区，但是北改这么久了变化并不大，而东进最直接的受益者好像说龙泉更准确。

不过三条地铁线贯穿区域也算值得期待，8号线在建，9号线和17号线规划中，较快的8号线也预计2020年底前才能建成。

另外还有即将扩建到3700亩的北湖公园，说是要将龙潭寺打造成一个天然氧吧。

规划图

规划当然是好的，能不能实现就另说了。

售楼部

基本信息：

价格：12947-14647元/㎡

装修情况：精装（3525元/㎡）

交房时间：2020年底

户型建面：95-124㎡

区域：成华区

绿化率：26%

容积率：3.80 

车位比：1:1.29

物业公司：江西新力置地物业服务有限公司成都分公司

开发商：成都力新淼房地产开发有限公司

楼盘地址：民兴北二路（龙潭立交南侧）

较新动态：

网上登记时间：1月9日-1月11日（每天9:00-18:00）

资料核验时间：1月10日-1月12日（每天9:00-18:00）

摇号时间：1月21日 14:00

选房时间：1月23日-01月25日

本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共364套，面积约39818.7㎡。

其中约124.88 ㎡三室两厅两卫户型共62套；

约103.86㎡三室两厅两卫户型共 61套；

约95.34 ㎡三室两厅一卫户型共120套；

约118.04㎡三室两厅两卫户型共 121套。

上述房源中提供128套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，142套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

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仅16亩的小盘体量

能享受到的小区配套很少

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整个项目占地面积只有16亩，一共三栋住宅，分别是1、2、3号楼，下批次全部推出，项目做的是板式结构平层。

沙盘图

都是2梯4户，1号楼34层，2号楼33层，3号楼30层；户型面积分别为94㎡、102㎡、116㎡、123㎡的套三。

1号楼规划有底商，其余两栋没有；项目旁边两块都是空地，待开发。

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不是南北通透的板式结构

3个户型没有生活阳台

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A2户型：94㎡的三室两厅一卫

竖厅结构，户型还是比较方正，分布相对合理。

保证了基本的干湿分区和动静分区，但是没有生活阳台。

户型分布在2号楼的中间2户，以及3号楼的中间2户，2号楼南北朝向，位置更佳。

B1户型：123㎡的三室两厅两卫

同样是竖厅结构，布局相对合理，做到了动静分区和干湿分区。

卧室带有飘窗，主卧带有衣帽间。

这也是4个户型中少有带双阳台的户型，通透性自然要比其他户型好。

户型分布在1号楼的上下两侧，为东西朝向。

总结：

1、户型分布保证了基本的功能性，布局都没有问题。

2、虽然是板式结构，但却不是南北通透。

只有2号楼的94㎡和116㎡两个户型拥有南北朝向，户型设计相对较好的123㎡户型却是东西朝向。

这将大大降低居住舒适感，真正想要改善的人群肯定更愿意考虑“真板式结构”，有点食之无味、弃之可惜的感觉。

3、除了123㎡户型，其余户型都没有生活阳台，现在基本上都是双阳台的设计，没有生活阳台会打折扣。

样板间：

94㎡样板间是浅色系装修，虽然看着比较空，但是所见即所得，完全是按照交房标准来的，还是比较真诚。

▲客厅、阳台

▲卧室

123㎡样板间是深色系装修，因为户型图没有标注尺寸，所以没法判别厨房大小，但按样板间实际感受，感觉有点小。

▲客厅

▲主卧

装修用材偏中端，比如方太、多乐士等品牌，基本的新风和中央空调是有的，没有地暖，装修价格大概在3000多元/平。

销售说还在做装修标准图，具体型号暂时还未公示。

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周边无大型商业配套

居住环境有待提升

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交通：

出来可以直接上三环，开车还是比较方便，门口的民兴北二路还是断头路，贯通后可开往成华大道。

但是坐公交和地铁就比较尴尬了，最近的公交车站大概有600米，在建的8号线（龙潭立交站）距离有300米左右。

商业：

周边没有大型商业综合体，最近的中铁建广场距离也有2、3公里。

中铁建广场

项目自身也只规划了部分底商，旁边已经交付的小区蓝润V客尚东也有底商，目前处于空置状态，只能说可以满足基本的生活需求。

学区：

周边幼儿园还挺多的，向龙幼儿园、北大培文幼儿园、启航中心幼稚园、福莱尔幼儿园、成都市第十二幼儿园。

1公里外有电子科技大学附属实验小学。

环境：

目前周围荒地较多，周边两块土地虽说是住宅用地，但还未拿出来拍卖，也不知道后期情况。

门口就是驾校场地，随时可以练车速。

另外，小辣椒还注意到这里门口有民房，环境层面上讲，作为改善，有点不过关。

小结：

1、首付40万买进主城区3环，对于普通刚需还是有点吃力，总体来说，产品+地段+配套的综合考虑，价格略高，适合地缘性客户。

2、产品没有明显优势，体量太小，业主可以享受到的小区配套会很少；3个户型没有生活阳台，有点鸡肋。

3、居住环境有待提升，周边荒地太多，后期不确定因素较多，定位改善有点牵强。

售楼部

这个盘11月中旬就开了，据销售说，目前还剩下几十套。

基本信息：

开盘价格：18000元/㎡（高层） 21000元/㎡（洋房）

实际价格：16000元/㎡（高层） 17800元/㎡（洋房）

开盘时间：2018年11月16日

装修价格：3590、3393元/㎡

交房时间：2021年3月

户型建面：106-128㎡（高层） 125-135㎡（洋房）

区域：成华区

绿化率：30%

容积率：3.0 

车位：1305

物业公司：中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司

开发商：成都鹏鼎置业有限责任公司

楼盘地址：龙港路369号

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洋房是板式结构

南北朝向、通透性好

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中粮珑悦锦云占地约54亩，项目容积率3.0，绿化率30%，一共12栋楼，只有1栋高层，其余都是洋房。

平面图

本批次开售的6#是少有高层，2梯4户，10#是洋房，2梯2户，精装房源，共计305套。

其中高层32层，洋房14层，2栋楼都是2个单元。

除了一栋高层，都是洋房产品，洋房是纯板式结构大平层，整个项目中轴对称，每栋楼之间还可以享受中庭，南北朝向保证了户型的通透性，板式结构保证了视野的开阔性。

没有规划商业，算是纯住宅小区。

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高层和洋房的户型

各有利弊

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F1户型：128㎡的四室两厅两卫（高层）

高层户型，竖厅设计，总体来说还是动静分区了。

进深略长，过道利用率不高，双阳台设计，南北朝向，采光和通风不错。

主卧不错，双嵌入式衣帽间，看着还是安逸。

赠送面积21㎡，实得面积149㎡。

A3户型：135㎡的四室两厅两卫（洋房）

横厅设计，户型中规中矩，不是很方正。

但同样有个问题，就是没得生活阳台，只有景观阳台。

没有做到动静分区，进门见次卧，私密性也不是很强。

除了采光和通风效果较好，其余亮点较少。

赠送面积16㎡，实得面积151㎡。

总结：

1、高层不是板式结构，相对来说居住舒适度没有洋房高；但是高层都是双向阳台，这是洋房没有的优势。

2、洋房动静分区不明显，户型次卧私密性都不强，且10号楼洋房临街主干道龙港路，会有一定的噪音影响。

样板间：

▲客厅

▲卧室

▲厨房

装修标准：

装修品牌偏中高端，比如德国杜拉维特、蒙娜丽莎等，同样有新风系统和中央空调，但没有地暖。

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三条地铁线环绕

但周边老破旧小区较多

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交通：

地铁8号线、9号线和17号线都要经过，最近的是龙潭商务区站（规划），200米左右。

距离龙潭立交比较近，2公里左右，可以直接上三环。

商业：

周边大型商业体，就是上古天地，去过一次，不算高端的一个商业体；周边还有天九广场、富润生活广场和六合广场。

上古天地

学区：

周边幼儿园较多，蒙特利幼儿园、成都市第十三幼儿园龙潭分院、同仁幼儿园、成都市低二十五幼儿园。

还有电子科大附小和双庆中学、成都三十八中。

环境：

周边还是老破旧的小区居多，除了对面保利的新盘，其他的环境感觉都不够“高端”。

小结：

1、这个盘是降价出售的，实际价格和预售有很大出入，本来我去的那天（2018最后一天）高层还卖1.55万，现在19年就卖1.6万了，涨了几百块；首付需要50万左右，适合想买入三环内的改善人群。

2、定位的是高端改善盘，南北朝向、板式结构产品算是亮点，通透性强。

3、但是环境确实比较一般， 周边有工厂，舒适度会打折扣，配套较弱。

两个盘都在龙潭新城区，看起来也不是价值洼地了，你们愿意将仅有的房票贡献给龙潭寺吗？

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