新增诉讼金额高达45亿元,金科怎么了?

近日，金科在国内的多个项目被曝延期交房，引得业主纷纷投诉。

而金科自己也在《累计诉讼及仲裁事项的公告》中披露，从2022年12月17日至2023年2月8日，在不到两个月的时间里，就收到新增诉讼、仲裁案件金额合计达45.21亿元，其中公司作为被告被诉或第三人的案件涉及金额45.08亿元。

其实，从去年底开始，伴随着海内外债券违约出险、寻找战投未果、流动性交房、延期交房等事件，金科已经陷入了多事之秋。

焦点君注意到，金科部分成都项目也面临延迟交房风险。整个集团现金流阶段性承压明显，如何应对，也考验金科的战略定力。

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深陷多事之秋 资金紧张或为主因

信息显示，金科集团涉及的诉讼案由主要分为票据纠纷、商品房买卖纠纷和合同纠纷三类。其中，票据纠纷和商品房买卖纠纷是最主要的。

/截图源自天眼查

首先是票据方面，1月31日，金科股份公告称，未能按期足额兑付“20金科地产MTN001”本息。

公开资料显示，“20金科地产MTN001”是2020年7月发行，发行金额10亿元，当期余额8.5亿元，2023年1月30日应兑付本金0.5亿元及相应利息。

事实上，这是金科股份首次发生境内公开债务违约。而截至2022年11月末，金科股份已到期未兑付的债务本金合计90.91亿元，占公司2021年经审计净资产的23.36%。

同时，另有数据显示，截至2022年12月30日，金科股份还有1113.1万美元债利息未付，已经构成违约。

其次，商品房买卖纠纷方面。近几个月多个金科被曝延期交房，项目业主在各地的政务网站上密集投诉。比如普洱金科珑樾府、南沙金科集美御峰二期、金科博翠山等。

普洱金科珑樾府位于云南，本来合同约定应该在2022年6月20日交房，但至今无法验收合格。同时，小区道路、楼道窗玻璃都没有修好、地下室积水严重，安全质量堪忧。

无独有偶，在广州的南沙金科集美御峰二期本来也应该是在2022年交房的，结果至今未能交房。特别是春节假期已过，据业主说，项目的复工人员还是非常少。

对此，金科表示，因整个房地产行业遭受深度冲击，再叠加国内外经济形势下滑，广州的南沙金科集美御峰二期可能无法按照约定交房时间完成交付。但是金科会竭尽全力客服困难实现交房。

其实无论是票据还是延迟交房，其背后的症结都指向资金紧张。特别是在“20金科地产MTN001”正式违约出险后，给了处于疲惫期的金科致命一击。

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营收低迷债压身 “盟友”也要出走

延期、诉讼、负债……因为多项负面舆情广受关注的金科，其实早在今年1月31日就发布了2022年业绩预告，公告中显示金科股份预计2022年归属于上市公司股东的净利润亏损95亿元到190亿元，而2021年的盈利则是36亿出头，同比由盈转亏。

/图据金科2022业绩预告

据金科股份介绍，业绩变动的主要原因有两点，一是多地新冠疫情频发，行业政策持续调控及现金流安排等多重负面因素影响，房产项目交付量和交付项目的毛利率均大幅下降；二是公司融资受阻，流动性承压明显。

在业绩预告之中，金科还提到，“虽近期行业利好政策频出，但行业形式未见扭转。”

追溯至金科2022中报，报告期内营业收入313亿元，上年同期则是约440亿元，比上年同期下滑了28.77%，归属于上市公司股东的净利润亏损约14.4亿，比上年同期下滑138.78%。

/图据金科2022中报

可见，营收下滑、出现亏损在2022上半年就出现了端倪。在2022中报当中，金科认为房地产销售方面，市场下行压力持续，销售表现依旧低迷；房地产融资方面，行业融资规模持续下滑，市场流动性依旧偏紧。

/图据金科2022中报

在2022业绩预告发布之后不久，深圳证券交易所就发布了对金科股份的关注函，要求金科说明各项资产减值准备计提的具体情况及主要测算过程、说明2022年度非经常性损益相关项目的预计金额及具体情况、列示截至目前有息负债的债务类型、金额及到期偿付安排……

值得注意的是，金科在回函公告中列出了第三方机构给出的项目所在主要城市的市场状况表格。

其中，成都2022年的销售均价相比2021年上涨了4.8%，总销售额2834亿元，相比2021年仅减少9%，市场环境相对其他大幅下行的城市来说更为优质。但确如金科方面所表述，多城市量价齐跌，房地产市场持续承压。

/图据金科“关注函回复公告”

在债务方面，金科公告上显示，公司合并报表范围内总有息负债规模为684.15亿元，较2021年末减少121.95亿元，2023年2月1日至2024年1月31日期间到期的有息负债约为375.51亿元，债务承压明显。

另外，还有上文提到的诉讼，金科股份及公司控股子公司收到的新增诉讼、仲裁案件金额合计45.21亿元，涉及建设工程施工合同纠纷、商品房销售合同纠纷、合资合作合同纠纷、劳动争议等类型。

在2月10日深圳证券交易所的金科股份关注函中又提到，公司5%以上股东广东弘敏企业管理咨询有限公司（广东弘敏）持有的全部公司股份480,581,582 股将被司法拍卖，占金科公司总股本的9.0001%。

拍卖的申请执行人是五矿国际信托有限公司，拍卖拟定于2023年3月8日10时至2023年3月9日10时止(延时除外)分三笔进行公开网络司法拍卖。

/图据企查查

广东弘敏由红星家具集团100%控股，如果红星系淡出，就意味着金科需要另找盟友。在2022年半年报中，金科就有透露过要积极谋划引进战略投资，谋求新的出路。

上文提到，在金科给出的市场数据认知里，成都的地产市场环境相对不错，那么金科在成都的项目都有哪些？具体情况如何？

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成都住宅声量逐渐势弱

或入局城市更新项目

观察金科的全国布局，不难发现，成都一直都是金科除总部重庆之外重点布局的区域。

从2006年进入成都至今，金科在成都众多区域均有布局，从最开始的金科一城，到金科·博翠府亮相，金科留下了无数让人印象深刻的产品。

近年来，金科加大在内江、宜宾、达州、广安、德阳等地市的布局，投资战略转移到周边城市，加上前期成都大量项目逐渐售罄，金科在成都声量逐渐势弱。

当下金科在成都在售的项目主要覆盖二三圈层，包括龙泉金科中梁美院、金科博翠山、金科集美天宸、邛崃金科辰光等项目。

而双流的旭辉金科棠府，天湖湾，郫都的领地金科兰台府是合作开发项目。温江的金科集美星宸，金科博翠山地块则是通过收购获得。

在整体行业下行及去化较难的大趋势之下，这些二三圈层项目如果要是想快速去化，无疑也将面临挑战。

此外，公开信息显示，金科在近两年开启多元化发展模式。

2021年3月，金科与成都市金牛区签署战略合作框架协议，在城市有机更新、城市功能和产业布局等领域开展合作。此次签约意味着金科在成都市场进入全新赛道，介入金牛城市更新的大局。

2021年底，一份来自高驰国际设计有限公司在其官微公开的设计资料显示，金科或有可能已经参与到了金牛区三个城市更新项目中，项目的位置也可以大致锁定在金牛区一环路、二环路范围。

/成都金牛区木综厂地块城市更新意境图

/成都金牛区地矿局地块城市更新意境图

/成都金牛区张家巷地块城市更新意境图

这三个项目分别为金牛区木综厂地块、地矿局地块以及张家巷地块，项目建设规模分别预计约为240000㎡、130000㎡、120000㎡。从效果示意图上看，或有可能包含住宅、商业等多形态建筑。

而接下来，金科将在三个城市更新项目上有何作为，焦点君将持续关注。