新型城镇化撬动超4亿平方米住房需求,四川的红利究竟有多大?

在日前召开的四川省委工作会议中，省委再次要求四川省要加快新型城镇化建设步伐，推进以县城为重要载体的城镇化建设。要优化城镇化发展格局，加快培育300万人口以上的Ⅰ型大城市，重点推进县城建设和县域发展，分类明确不同规模县城发展方向和建设重点，培育建强一批特色中心镇等。

根据城市建设统计年鉴和第七次人口普查相关数据统计，在全国280个地级市的市本级中，常住人口总量达到6.4亿人，其中居住在城区的人口3.5亿，城区人口占常住人口的比例达到了56%。

反观在336个县级市，常住人口总量为2.1亿，城区人口占常住人口的比例只有32%，远远低于地级市的市辖区，城镇化发展空间巨大，县级市城区人口的增长，势必带来大量的刚性住房需求。

如果这些城区人口在“十四五”期间占比能上升十个百分点，将带来2100万人的新增城区人口，再加上市辖县4.7亿常住人口城镇化率水平上升的推动，有望撬动超过4亿平方米的新增房屋居住需求。

空间大：川内19市（州）城镇化率未达60%

国家统计局数据显示，截至2021年末我国城镇人口达9.1亿，占总人口比例的64.7%，距离十四五期间65%的目标只差0.3个百分点。

如果说我国整体城镇化建设已步入中后期，那么截至2021年末，四川整体城镇化率只有56.7%，距离66%的全省目标还有9.3个百分点，尚处于城镇化快速发展周期。

长期以来，区域发展不平衡是四川省亘古未变的难题。以成都为代表的大城市，凭借强大的经济实力与城市魅力，吸引了更多人口、很多产业聚集，成为四川省内少有一个城镇化率上70%的城市。

此外，攀枝花市2021年末城镇化率达69.6%，其余19个市（州）的城镇化率均在60%以下。

参考数据：德阳市统计年鉴2021

就城镇化率发展现状来看，成都和攀枝花的城镇化率已达66%以上，未来城镇常住人口的增长方式以导入外来人口为主，城镇化率进一步提升的空间较小。而其余19个市（州）的城镇化率低于全省整体目标，这些地区将是十四五期间四川省城镇化发展的重点。

尤其随着19个市（州）城镇化的不断推进，教育、医疗、文体、养老等公共服务配套不断完善，形成的更宜居的城市形态，将会吸引更多农业人口转向城市。城市常住人口数量的扩大、劳动力的富集，还将为城市释放更多的基建投资机会和城镇住房需求。

由此，川内一线城市的住房需求将逐渐下沉至川内二三线城市，这样的转变也符合更高水平、更高质量的新型城镇化建设。

值得一提的是，目前四川省内还有11个市（州）常住人口未满300万人次，比如自贡、攀枝花、广元、遂宁和眉山、资阳等城市，有望在加快培育300万人口以上的Ⅰ型大城市的背景下，迎来更大规模的提升，释放更多的住房需求。

笔者注意到，2013年，碧桂园首进四川，近十年的时间碧桂园下探到川内所有地市（州），开发项目90个，目前在川内还拥有60个在售、待售项目。

且在面对今年错综复杂的市场形势时，碧桂园在四川的19个市（州）仍然保质保量的交付了30个项目、16034套产品，累计交付总面积达188万平方米。

其中宜宾的珙县碧桂园、德阳的碧桂园·旌湖上境、达州的碧桂园·珑樾湾和遂宁的碧桂园·河东云著等项目还实现了交房即交证，展现了企业的服务力，更考验着其产品力。

由此可看出相较“后来者”，碧桂园对四川人的住房需求可能更为熟悉。

而在常住人口未满300万的川内城市，碧桂园还拥有14个在售项目。随着这些城市提升城镇化率，释放出来的新市民住房需求和增量购买力，将会首先被提前在此布局的碧桂园接收。

在此背景下，有能力打造让新市民放心、受新市民认可的好房子，碧桂园将是十四五新型城镇化建设中不容小觑的中坚力量。

后劲足：县城低房价持续释放住房需求

近年来，随着我国城镇化建设的推进，人口流动格局出现了的新的变化特征，由跨省的乡-城流动转变为省内的乡-城流动。在此背景下，作为城乡融合的重要载体，县城也被提到更重要的位置。

就以四川省为例，在多重因素影响下，四川户籍人口缓增，甚至出现负增长。但与此同时，四川省城镇化率成绩亮眼，近五年全省城镇化率增加了7.8个百分点，比全国平均还多增了2个百分点。

究其原因还是大量的农村留守老人与儿童，为了接受更好更优质的公共服务，从乡镇逐渐转向县城买房，形成了“家庭劳动力在沿海工作，留守人群在老家县城生活“的局面。显然在本地工业欠发达的情况下，县域经济是在实现新型城镇化建设跨越式发展中，关键一环。

目前四川县城人口缺口仍然较大。据全国第七次全国人口普查数据，2020年四川省只有两个县城常住人口达到100万以上。城镇化发展水平也相对落后，相对的，未来增长空间也比较大。

值得注意的是，四川省县城的常住城镇人口仍在持续增长，特别是四川省三台县、仪陇县两地城镇化率增加更是超过4个百分点。在县域城镇化发展过程中，城镇化率迎头赶上的县市，住房需求总量的增加值得关注。

同时，截至2022年6月，在四川117个县城中，有20个县城房价在5000元/平方米以下；74个县城房价在5000-800元/平方米，11个县城房价在8000-10000元/㎡，其中12个县城房价过万，均来自成都市。

图片自制 数据来源：中国房地产协会

由此可见，除了成都，四川其他县城房价水平较低，低房价带来的住房需求将随着新型城镇化的推进持续释放。而率先下沉到四川县域房地产市场的房企已经提前抢占了 “十四五”新型城镇化建设的红利。

机遇与陷阱并存的城镇化

作为去年少有权益销售额破5000亿元的房企，碧桂园看重新型城镇化战略下的人口流动，从2016年开始，率先下沉到全国1334个县/镇区，目前已在中国内地31个省、299个地级行政区划、1425个县级市/区/县布局，项目总数达到3216个。

如今，随着行业触底回暖，发改委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，又一个重大机遇摆在了碧桂园面前。

从集团层面看，《财富》世界500强榜单刚刚公布，碧桂园连续第六年入选，并于81091.1百万美元营业收入、4154.4百万美元利润位列榜单第138位，展现集团可持续发展的综合实力。

且碧桂园今年上半年已实现权益合同销售金额约1851亿元，累计实现权益合同销售建筑面积约2348万平方米，整体销售规模仍稳居行业首位。

聚焦到碧桂园在四川的发展，据克而瑞数据显示，2022年上半年碧桂园在四川销售额已达34.25亿，成交面积52.60万平方米，分别位居四川省房企销售榜第二和第三，整体销售规模常年处于TOP3。

数据来源：克尔瑞

值得关注的是，碧桂园集团秉承城市深耕战略，均衡布局各能级城市，在2021年获得了333个项目，土地权益地价人民币1416.2亿元。其中，有85%的新增土地来自五大都市圈，在引发《“十四五”新型城镇化实施方案》的背景下，展现出碧桂园极具前瞻性的战略眼光。

其中，成渝双城经济圈要显著提升经济实力和国际影响力，显然稳健经营的碧桂园，深耕四川多年、下沉至川内二三线城市的碧桂园在四川，都已做好准备。

不过，十四五新型城镇化不是”摊大饼式“的发展。《实施方案》要求“建立基本公共服务同常住人口挂钩，由常住地供给的机制“，或将在客观上推动人口向城镇和核心城市进一步集中。那些能级较弱、人口大规模流出的城镇和城市，衰落不可避免。

回溯近几年的房地产市场，部分房企至今仍在为盲目扩张时期的错误决策买单。而在眼下的十四五新型城镇化建设中，如何选择城镇、选择哪些城镇，将是未来几年部分房企面临的生存大考。