成都楼市:注重学区资源,在成都五城区买房,不要错过青羊区!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，你好，想在成都五城区买房，家里有小孩，未来可能要二胎，预算在350-500万，看中交通便利和学校资源，请问在哪里买比较好呢,另外能推荐一些合适的盘吗？

回答：根据你的描述，可能更在意学区资源这块，建议买五大主城区的青羊区，学区资源及质量均处于先进地位。青羊区凭借着自身优质的教育资源，向来在房市中占尽优势。青羊新城是青羊区供应的主力军，青羊区的外金沙板块有几个待加推项目，不过具体时间并不确定。在售项目倒是多，外光华板块有城投绿城凤起蘭庭、首创禧瑞光华、绿城凤起朝鸣，三者都有叠拼和高层，不过朝鸣多了合院。青羊新城有新力曦悦和龙湖西府琅悦，都是小高层和精装修，品质和绿化都还行，是宜居之处。除此之外，还有万家湾的五矿西棠和浣花溪板块的中国铁建西派浣花。前者对应的教育占据优势，各种配套也都完备，不过项目周边有不少经济适用房和安置房，居住氛围不是很好。 

提问：成哥，你好！买房投资，成都近郊2号线地铁沿线龙泉驿区书房板块，是买带电梯的次新房还是不带电梯的超过10年的老房，对比了下价格，同一地段老房是次新房单价的0.6左右，这种老房值得买吗？新都三河场锦水河与龙泉驿书房哪一个更值得买？青白江区地铁规划的区域值得现在入手吗？

回答：成都过去5年次新房的涨幅也会比老房大一点，少数例外是一些热门的学区房。步梯老房能不能买，关键看地段和价格的性价比。老房存在的基础：上车需求的挤压；大量无法转移的人口；低总价，高得房率、得功能率。

因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。不要买远郊和城乡结合部的老破小，脱离了人口稳定密集的地区，老房的价值迅速打折。一线城市的能级总的来说更高，市中心存量财富的积聚效应更明显，所以老房相对会更加保值一些。

成都这类二线城市的市中心存量财富积聚效应相对没那么高，土地供应也比较充足，新增的新房供应就会比较明显地形成对老城区老旧住宅的冲击。再加上成都的开发是完全抛弃老城，东西南北不断拓展新区摊大饼，所以龙泉和书房的老房买入价值不太大，因为次新现在已经很便宜了。能买限购区就别买青白江，青白江规划全靠吹。成都投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：您好成哥，我毕业之后来的成都，准备这边定下来了，想在成都买房，不知道怎么选择区域？怎么看呢？

回答：在成都买房选区域，从以下几方面来看：首先是核心区，作为城市中心，房价相对较高。除了学区房外，别的房子投资性价比不高，而核心区的房价常年保持稳步上升状态，降价较难，适合资金充足的购房者；其次是城乡结合部，如果是离主城区较近，作为重点发展区域，有优势产业进驻并且区位配套和交通相对完善的地方，升值空间比较大，也是最值得投资的；第三是近郊区，比较稳妥的投资者可以关注一些在合适范围内有地铁支持，并且处于上涨期且涨幅稳定的区域，但是也要注意是否有人才和产业的引入，不然升值潜力不够，逆袭可能性不大；最后是远郊区，远郊区不建议投资者考虑，因为升值潜力和升值空间都很小，但是鉴于房价涨幅小，适合刚需上车的朋友。

提问:成哥你好！我是工作在成都339这边，现在住在五街这里，想换房到一个改善的，但

是预算可能就200万，最理想的就在东郊记忆这块，之前看了锦江生态带距离也能接受，目

前就看到了万科锦园，这个楼盘是否可以入手？这个预算在东边或者南边有没好的推荐？

回答：如果想选择二手房的话，九龙仓御园的位置好，物业水平一般，小区园林还不错，太靠二环高架，居住感不算特别好，靠里面还行，但200万总价，面积只能买比较小的。万科锦园，目前来看位置不算太理想，在成华区二仙桥还有广袤的土地可供开发，上200亩的土地我印象中还有好几个，选择空间较多，但最终呈现和各个方面有无万科锦园好，还有待观察。锦园还是万科的一贯传统，主力户型在100平米到130平米区间，在这个区间万科的产品是没得挑剔的，很好的，你能接受区位，这个楼盘完全没问题，价格也相对温柔。成都价值高的楼盘具体详见内部！

提问：坐标金华 手里有120w 刚看好一套36平120w的老房子 环小四中双学区 户主小孩还占着学位3年后解冻因为我是投资四五年内没有小孩上学 同位置35平左右的都要130w 您觉得合适吗

回答：不合适，三四线城市纯投资不要全款买老破小学区房，没有什么价值！

主要有以下几个原因：1.买房投资尽量不要全款，没有任何杠杆，你首付资金比较充足，没必要全款买一居室老破小，升值潜力弱，接盘侠少。

2.投资不建议买学区房，除非自用。学区房的价值，无非是一张学票。而现在学区的受政策变动风险很大，当学区房的价值无法评估时，未知就是较大的风险。投资是买最易升值的房子，而不是较好的房子。

3.子弹120投资建议去杭州，浙江非常重视杭州省会城市的首位度，未来发展潜力很大，成为新一线城市只是时间问题，投资尽量选择确定性大的城市，未来价值也更大。杭州投资回报率高的板块及楼盘详见内部！

提问：你好，成哥，刚需，子弹60万。人在南京工作最近想入手一套老破大三房80平，自住和投资，位置是南京栖霞区有双学区，有地铁一号线，设施不错，但只能买六楼，附近的新房当不起，3万好几，又想去长沙买，去长沙可以买二环内次新房，不知道怎么选择？怕老破大以后不好出手现在房龄有50了。

回答：刚需买房，工作在南京，没必要去长沙，不是纯投资，优先考虑南京。在住宅里面，“老破大”是最差的选择，特别是那些年代比较久远的“老破大”。这样的房子当时的规划、设计理念已经比较落后，居住体验差；另外一方面就是房价整体上涨的时候这样的房子也很难涨，拿来自住或投资都不理想。一般情况下，我也不太建议买“老破小”，当然好的学区房除外。面积小的主流面积段新房当然是不错的选择，但“老破大”强烈建议避开。一般房龄超过20年的房子就难贷款了，学区房可以放款到25年。你这个50年的房龄一般不能抵押贷款了，那么后面想出手更难。子弹60可以考虑南京仙林一带10年左右次新房，或者燕子矶板块2房，预算有限建议你适当牺牲面积，先上车以后再置换。

提问：请问成哥成都东部新区怎么样，有投资价值吗？

回答：东部新区是否能够入手，我认为可以买，但并不适合所有人，东部新区最近立项，目前仅有少量楼盘进入市场，所以大家买入东部新区工作生活的可能性不大。

其实目前东部新区可供购买的楼盘并不多，而且也不适合大多数投资者，可以考虑在这个区域提前建仓的购房者无非三种：一是本来就没有主城资格，又急于让资金动起来的购房者；二是抗风险能力较低的购房者；三是投资兼自住的购房者。具体分析及成都买房价值高的板块详见内部资源！

以上来自“成哥说房”微信公众号粉丝提问精选