今年首批次集中供地项目值得关注

时隔5个月，成都排名前列批次集中供地的项目们开始陆续有了声音：龙湖拿下两块宗地，三千云锦已经取证，御湖境则预计将在本月开放实景示范区；斥资56.51亿元一举拿下三块宗地的中海，则将在近期释放三大项目案名；保利在怡心湖打造的保利·和颂，目前将取证时间定在了11月；除此之外，金茂打造的武侯金茂悦，中交的成华项目也都将入市时间定在今年……

转眼间，四季度的市场，就已经被这些今年一季度地块们锁定。

没有移交和配建

这批项目户型面积段更集中

今年出让的地块，一个关键词是：没有移交和配建。

商品房项目与返迁房、租赁住房混合，也没有硬隔断，在许多小区都引发了争议，部分业主认为租赁住房会使后期居住的安全性受到影响，也会影响小区整体的居住环境。但是，今年首批次集中供地的项目们几乎都没有这项要求——没有配建与无偿移交，这在一方面减轻了房企的开发成本，另一方面也减少了后期的纷争。

与此同时，因为没有可销售型人才公寓的配比，在产品面积段上也没有了小户型的限制，给到了开发商更多的发挥空间，我们了解到，目前已经确定将于今年面市的几个项目，在户型面积段方面都比较集中。

从上表能够看到，目前已经释放信息的这些项目，都以改善的面积段为主，整个小区的面积跨度不大，居住比较纯粹。中海的三个项目虽然目前还没有剧透案名和产品信息，但发哥从开发商方面了解到，项目将会分别定位高端和改善。

房地价差较高过万

会带来什么影响

首批次集中供地项目的第二个关键词是：房地价差拉大。

相较于去年严格的房价限制，加上竞配建的要求，今年开始，入市的地块不仅成本下降，新房的价格也有所提升——这种提升并不代表房价的上涨，据即将入市的某项目负责人表示，项目分批次入市，而首批次的价格也将有较大的优势，这说明，部分项目并不会一开始就卖到顶格的售价。

我们来看几个项目的房地价差：

房地价差，代表着房企的利润，而新房更高的限价，也将影响整个项目的定位。2017年，成都土拍的地价天花板楼面价在1.7万/㎡左右，而彼时售价达到3万/㎡的新房也站在了TOP级产品的序列中，金茂府、西派浣花也都是房地价差超过1万元/㎡。

在严格双限时期，我们会看到产品会更加偏刚改，以实用为主的户型设计，加上大面积的地下室来实现利润，很难做到真正的改善。以武侯新城的春和天骄叠拼为例，打造为上中下三叠的叠拼，而上中叠都含有较大的地下室区域，一个200㎡的中叠，单层面积仅70㎡左右。可以看到，上一批的双限项目，在牺牲尺度感换来功能与利润。

春和天骄建面约200平米中叠户型

而在新批次的项目中，这种模式已经改变。较先入市的三千云锦同样配备叠拼，打造为纯上下叠的双叠产品，除此之外，项目的下叠地下空间为全赠送，而上叠则有大面积的露台。建面约190㎡的户型，单层面积也达到了近100㎡。

三千云锦建面约190㎡下叠

产品提前看：

改善为主，大平层重回

目前，首批次拍出的地块中，仅龙湖·三千云锦入市。多个项目也向发哥剧透了产品：

中交在成华区44亩地块，将打造为叠拼+城市大平层，虽然目前关于产品的细节并未公布，但从“迭代攀成钢何万象城人居新标准”的定位来看，这一项目的标准较高，并且预计将于四季度面世。

金茂在武侯的第二个项目，虽然没有打造为金茂府，但作为金茂更加年轻的“悦”系产品，也强调了舒适感——整个项目规划为洋房+小高层的组合，纯板式结构。需要指出的是，容积率仅1.8，而金茂全部打造为洋房和小高层，保证楼栋之间拥有开阔的空间，同时，金茂悦的实际得房率很高，以143㎡户型来看，客餐厅的开间甚至达到了8米。

悦湖金茂悦建面约143㎡户型图

龙湖在怡心湖打造的御湖境，则打造为大平层产品。其中，建面约196㎡的户型采用了这些年大平层的流行的女王玄关+端厅的设计。

龙湖御湖境建面约196㎡户型

除了在户型规划方面的思考，发哥了解到，这一批次的精装也更扎实，精装包或将退出市场。有房企坦言，当下3000元/㎡的精装标准，能做到并不输之前4000元/㎡的标准。在合理的利润面前，精装不再是房企保证利润的标准，在实际呈现中，规格会更高。

来源:成都商报房产发布