好戏值得等!天府总部商务区地块3月9日出让

搜狐焦点成都资讯 2020-03-09 09:59:29
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原定2月24日出让的天府总部商务区两宗重大产业用地,推迟至3月9日,这已经是它们第二次被延期出让了。疫情影响各行各业,在等待的日子里,锐理君想先划一下重点: 1、出让文件显示,一号宗地为250亩住兼商用地,起始楼面地价4150元/㎡,二号宗地为56.3亩商业用地,起始楼面地价1428元/㎡——看上去

原定2月24日出让的天府总部商务区两宗重大产业用地,推迟至3月9日,这已经是它们第二次被延期出让了。疫情影响各行各业,在等待的日子里,锐理君想先划一下重点:

1、出让文件显示,一号宗地为250亩住兼商用地,起始楼面地价4150元/㎡,二号宗地为56.3亩商业用地,起始楼面地价1428元/㎡——看上去都不算高,但细看出让要求,不是件“轻松活”。

2、通过图示对比,锐理君发现这两宗地大部分位于天府总部商务区的旗舰性项目——总部基地范围内,业内人士推测原定出让地块或与秦皇寺TOD相关。

作为未来吸引全球和全国领军型成长型企业、跨国公司的总部集群,土地出让虽然推迟,但区域价值不会受影响。

什么是天府总部商务区总部基地?

(天府总部商务区规划范围 来源:天府发布)

首先,我们先明确天府总部商务区的规划定位:较新消息显示,天府总部商务区规划面积由28.6平方公里扩展到50平方公里,核心区面积8.5平方公里,将以总部经济和会展博览为主导产业,以建设功能复合、业态多元、职住平衡的都市活力区为发展目标,努力打造面向世界的中央商务区,成都未来的城市新中心。目前,天府总部商务区已签约招商局、正大、新希望等重大产业项目55个,总投资约2120亿,汇集了中海、中粮、万科等500强总部项目17个。

(天府总部商务区未来模拟 来源:天府发布)

这之中,总部基地是天府总部商务区标志性旗舰项目,按照此前官方对外释放的信息,规划面积为1.23平方公里。

它将按照“1年开工建设、3年初步成型、5年基本建成”的建设时序,打造集商业商务、文化体验、旅游消费、体育休闲、城市值机、交通换乘等功能为一体的城市综合体,吸引聚集全球和全国领军型成长型企业、跨国公司设立区域型总部、功能型总部和业务型总部。

(天府总部商务区总部基地示意图,根据较新规划,可能有所调整,仅供参考 来源:纹理成都)

具体方式上,总部基地将以生态文明思想为指引,打造公园城市中央商务区新范式——CBP(Central Business Park):中央商务公园。

创新“POD(基于公园城市的绿色先导发展新模式,构建以望山见水的人字绿廊为主体的公园生态骨架,实现城绿融合共生)+TOD(基于轨交先导的高效率发展新模式,突出轨交+步行、商办+人文、生态+智能)+VOD(基于活力先导的高品质发展模式,打造7*24小时的活力商务区)三大规划策略,突出绿色、高效和活力三大特征。

(“POD+TOD+VOD”三大规划策略来源:总部天府)

总部基地POD模式

总部基地TOD模式

总部基地VOD模式

(来源:总部天府)

布局

规划布局上,总部基地精准落位区域型、功能型、业务型总部,有机融合商务、商业、酒店、文化、居住、休闲等多元功能。

形态

规划形态上,总部基地采用组团布局,构筑以三足鼎立为特征的山形天际轮廓线。

优势

独特优势上,总部基地坐拥两大国际机场,毗邻天府高铁枢纽,116条国际航线通达全球,40条高铁线路8小时可达京沪广深。

明确了天府总部商务区总部基地的规划高度,原定今日出让的这两宗地,其严苛的出让条件就不难理解了。

地铁运营经验+招商能力=竞得者

出让条件划重点

1、两宗地块均要求意向竞买人须具备6条及以上地铁线网建设和运营管理经验,且已建成并投入运营的地铁线网里程不得少于200公里——总部基地内规划4个TOD综合开发项目,业内人士推测,这两宗地或与秦皇寺TOD相关。

(总部基地交通规划 来源:总部天府)

2、两宗地块都须引进一定数量的国际品牌、首店、特色小店等,是范围内的重要商业支撑。

一号宗地:项目总投资额(含税及土地价款)不得低于89亿元。宗地意向竞买人须在宗地范围内建设高端商业办公综合体以及国际时尚商业街,商业街须引入至少1家国内外知名商业运营平台型企业负责商业运营,并引入至少3家城市首店、5家特色小店以及若干国际知名品牌入驻。

二号宗地:项目总投资额(含税及土地价款)不得低于25亿元。竞买人须在宗地范围内建设高端商务写字楼以及高端时尚购物中心。其中,高端时尚购物中心须引入至少1家国内外知名大型商业品牌运营商负责运营,并引入至少5-10家城市首店、20-50家特色小店以及若干国际知名品牌入驻。

3、一号宗地开发建设的商品住房优先销售给天府新区总部商务区入驻企业和机构以及上下游关联企业和机构的员工,如有剩余房源可销售给天府新区成都直管区入驻企业和机构的员工,以及符合相关政策的购房对象。

4、公布的出让文件里,两宗地的付款比例均为5:5,即签订《出让合同》1个月内支付土地价款的50%,12个月内再支付土地价款的50%,相对减缓支付压力。

从以上四点我们可以明确:出让条件较为严格、售出端也有明确限制,一般房企难以入手。

地块详情

(出让地块区位及性质)

下面我们具体梳理一下地块详情:

一号宗地:四川天府新区成都直管区正兴街道秦皇寺村一组、二组、三组(天府总部商务区,宁波路南侧,雅州路西侧)

净用地面积:250.0656(亩)

土地用途分类:住宅兼容商业

地块特殊标签:重大产业用地

需自持商业比例:自持计容商业物业比例未商业计容总建面的50%,自持计容商业物业产权原则上在土地出让年限内不得转让

商业占比上限:18.4239%

计算容积率:2.8696

可开发体量:47.84(万㎡)

起始楼面地价:4150.3363 (元/㎡)

宗地未实施打围,无未拆除的构(建)筑物,暂未发现需迁改的地下管线,但其他障碍不少——有电力线路,有杂树,有弃土,有坑塘,有废弃电杆,宗地周边规划道路尚未完成形成。

除上述重点要求外,本宗地还有这些出让要求:

1、竞得人须自持计容商业物业比例为商业计容总建面的50%,自持计容商业物业产权原则上在土地出让年限内不得转让。

2、商品住宅(三层及以下低层住宅除外)应按照成品住宅标准建设。

3、竞得人须在签订《出让合同》约定土地交付之日起12个月内取得《施工许可证》,自首次取得项目《施工许可证》之日起6年内完成建设并投入运营——也就是说这个项目的倒计时是6年。

二号宗地:四川天府新区成都直管区正兴街道秦皇寺村一组、二组、三组(天府总部商务区,宁波路南侧,雅州路西侧)

净用地面积:56.2654 (亩)

土地用途分类:商业

地块特殊标签:重大产业用地

需自持商业比例:自持计容商业物业比例未商业计容总建面的50%,自持计容商业物业产权原则上在土地出让年限内不得转让

商业占比上限:100%

计算容积率:5.0733

可开发体量:19.03 (万㎡)

起始楼面地价:1428.0708 (元/㎡)

二号宗地内部情况与一号宗地相差无几。其出让要求也一样严格:

1、竞得人须自持计容商业物业比例为商业计容总建面的50%,自持计容商业物业产权原则上在土地出让年限内不得转让。

2、竞得人须在签订《出让合同》约定土地交付之日起12个月内取得《施工许可证》,自首次取得项目《施工许可证》之日起4年内完成建设并投入运营——比一号宗地早两年。

区域走势

宗地周边2公里上一次有土地拍卖要追溯到2018年了,首开以9902元/㎡的价格拿下145亩住兼商用地,正是目前的首开龙湖云著项目,其备案均价达23502元/㎡。

(周边两公里出让土地 来源:锐理数据)

而在更大的范围内,去年至今,天府新区招拍挂成交土地18宗,呈现出这样几组数据:

1、拍卖出让的住兼商用地11宗,挂牌商业7宗,较高起始楼面地价10006元/㎡(竞得者人居),较高成交楼面地价13956元/㎡(竞得者中海),均刷新天府新区纪录。

2、重大产业用地7宗,想要在天府新区拿地,没有产业这把刷子很难。

3、拍卖出让的宗地计算容积率都不高于2.5,低密是主基调。

(2019年1月1日至2020年2月24日天府新区出让宗地 来源:锐理数据)

由此可以看出,虽然今日这两宗地延迟出让了,但天府新区的产业建设一直是重中之重,不容置疑。希望疫情之后,行业、城市尽快恢复,变得更好。

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