成都楼市:回迁房千万别轻易入手!小心吃大亏!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好！请问回迁房可以买吗？1公里内有地铁和学校公立医院。

回答：回迁房是指拆迁户在征地时，开发商以补偿的形式对其进行补偿的房屋。一般来说，这种拆迁得到的房子比市场价格便宜，可以出售。这些房子很多都没有产权。即使有，也是卖房者在取得房产证几年后才能上市交易，如果在此期间房价大幅上涨，卖家很容易违约。还有个就是小区人员素质和品质，很多人要房的大多都是老人居多，原来他们是附近的居民或农民。走廊里的杂物难免会堆成垃圾堆。因此，我个人建议您谨慎购买。

提问：成哥你好。你能说一下回迁房和商业房之间的区别吗？

回答：1、在房价方面，商品房和拆迁房是有区别的。商品房可以立即上市，也可以作为银行贷款的抵押。但回迁房享受国家优惠政策，不含土地出让金，且价格相对较低且有小产权之说，故不享有商品房的上述权利和权力。

2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买依据是开发商与购房人签订的合同，房屋价格在合同中约定。拆迁安置房的购买依据是拆迁单位与被拆迁人签订的拆迁补偿协议，协议中约定。

3、拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房，或者是经济适用房。被拆迁房屋的性质一般不是商品房。买回拆迁房一定要摸清性质。经济适用房不能买卖；集体土地上私房动迁房占用的土地性质一般为划拨收入，不收取土地出让金。正式办理出让手续时，应当缴纳土地出让金。

提问：成哥你好，听说市场上有回迁房的指标出售，据说不限购？想咨询下回迁房值得买么，风险有多大，风险点主要在什么地方？推荐哪个板块的！

回答：你好，回迁房优点是可以直接与开发商签约，风险小，不需要购房资格，可以破限购；缺点是要一次性付全款。

其实，较大的风险不是全额支付，也不是拿不到房本，而是等待期的不确定。对于一个老的装修项目，从立项到新房交房，快的是七八年，慢的是无限期的。谁能保证你买一栋旧房子改造成新房子需要多长时间。在那之后，所有的钱都将投入其中，然后就是赌人品了。

世上没有免费的午餐。它便宜一定有原因的。 回迁房的优势是价格会低于市场价，缺点是需要一次性付款。现在许多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。

提问：请问成哥，我有一套川建社区的房子，就在量力钢材城背后，是建机厂的职工房，房龄快20年了，拆迁也是遥遥无期，房子是一个7楼套二，链家过往有成交价9800元左右，现在有人出价8700元左右，有什么必要出手。

回答:目前，成都老破旧的赌城拆迁风险很大。较大的困难是拆迁时间无法预料，万一不拆呢。

在此期间，一是资金在站岗，老破旧房子升值不了又不拆迁，就等于贬值；另外想出手也很难找到接盘侠。

除非你有内幕消息，不然时间不可期。

提问：成哥，法拍房能买吗？是不是价格更便宜些？

回答：大多数比较笋的房子，一般不会到法拍流程。

在资产处置阶段和银行内部处理已经消化，消化不了，再依法拍卖。

法拍房，起拍价不是落槌价，最终价往往接近市场价。

法拍房的较大的成本是风险和结算成本，价格不是最终价格。

提问：您好成哥！坐标成都，之前购买了高新东苑小区小户型104平方米，25层，地铁口在楼下100米以内，带高新小学位，3年后才能交易。我想问一下，买的时候这个房子是毛坯，是否需要简单装修后再出租，还是放着，但是感觉又太浪费，3年后直接出售会不会更划算呢？我主要是投资使用，大概率不会自己使用。

回答：房屋是否要装修取决于以下几点：

1、你计划持有的时间在2-3年内翻倍，那么租金可能会影响您的卖出计划，装修成本可能无法收回。

2、您的装修回收成本取决于您的装修成本、您设计的租赁形式以及该套房在市场上的租金。

3、只要出租，必然有破坏，接受什么样的破坏程度，取决于这套房子本身的条件，以及你后续对这套房的处理计划。

比如核心区老破小，计划长期持有，原有装修很破，租赁需求旺盛。那么，我可以好好刷白出租，装修一下，等它坏了就换。

再比如郊区地段的次新毛坯，出租人群少，所以我宁愿选择空置。

而对于高新这种地段需要长持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最终的设计形式取决于房地产情况和自身能力。结合你的情况，你的房子面积不大，地铁附近有一个校区，后期很好租，建议你可以在简单装修出租。

提问：中介推荐了一个特价房，单价便宜上千块，有坑吗？请成哥支支招！

回答：特价房真的很便宜吗？事实上，很多所谓的“特价房”经不起推敲。常见的陷阱如下：

1、根本没有特价房。发布此类信息只是为了吸引一些对价格敏感的客户进行咨询和访问。事实上，你心动了，咨询后会发现这套特价房已经“卖出去了”，但是没关系，他们会引导你去看看其他房子，事实上这才是他们的目的。

2、户型差异，楼层差异。俗话说，一个价位的商品，特价房也是一个“特价房”。如果同一小区的房价比其他房子低，大部分都会有缺陷，比如户型设计不合理或楼层不好等，如果是特价房，一定要先问情况。

3、存在烂尾风险。如果一个项目各方面都很好，但特价房多，或者折扣力度很大，一定要注意项目开发商的实力，了解各方面的信息，看项目是否有大的变化，谨防烂尾风险。

4、假特价，真“特价”。你认为发布的信息是非常有利的。其实，这是涨价后的优惠价。这个特价可能高于正常价格。类似于电子商务节前，商品价格暗中涨价再优惠。你以前没注意到，你根本不懂。所以不要听一面之词，要辨别相关信息的真实性。

5、没有价值。与其他项目相比，有一些房子价格低，实际位置差，品牌小，没有增值空间。这样的房子其实很贵，没有购买价值。

在买房问题上，最忌讳的就是贪图便宜。商人不做赔钱生意。万一遇到特价房，不要慌着捡漏，一定要仔细甄别，冷静了解信息，防止进坑。

提问：成哥好，三圣乡德商项目建好后要分部分给政府作为租赁房，北门的城投梧桐栖有部分又是作为人才公寓，想问这种同一个小区有两种属性的房对整个小区有什么影响？关键是在一起，没有分隔。请贰贰赐教，谢谢。

回答：这会产生影响。北京龙湖发生商品房业主与安置房业主矛盾。原本有一道隔离墙。安置户要求拆除共享环境。商品房业主花了好几倍的价格买房，当然他们也不愿意分享。地块比较小的难以分开。凤栖朝明目前的计划是将人才公寓与商品房分开。

提问：成哥你好，之前看过你说不建议买回迁房，这是为什么呢？能不能说说回迁房不能买的原因呢？

回答：随着旧城的改造不断深入，获得回迁房的拆迁户不断增多，回迁房交易也逐渐变得常见，其实回迁房也就是发展商征收土地时赔给回迁民的房子。基本上每一个楼盘都会有一定量的回迁房，由于回迁房具有补偿性质，享受国家政策的优惠，不含土地转让金，因此价格相对低廉。这也是很多人考虑买回迁房的一个重要原因，但购买回迁房会面临更名等问题，稍不留心会引发产权纠纷。购买回迁房可能遇到以下问题：

1、存在安全隐患。房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。

2、无法办理产权证书。许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证，但办证时间难保障。

3、可能出现一房多卖的情况。在房价上涨时，卖方违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。此外，大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。

4、过户费用高。回迁户可以享受一些政策优惠，但回迁房过户交易时会面临补交费用的情况，增加了过户登记费用支出。

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