踩盘 | 这个所谓的“优质刚需盘”,它并不香

10日，位于“刚需集中营”——龙泉大面板块的泰华锦城，报名人数出来了：600套房源，979人报名。PS：项目首付11万起，总价32万起（单价8750-9795元/㎡，建面38㎡、57㎡）。大成都中心城区的小户型房源，又少一批。在网友的建议下，房君去踩了另一个同样38㎡起的“极刚”项目——双流东升的明城购物中心，预计这个月即将拿证（注意：这是70年产权的住宅项目，需要购房资格，需要摇号）。踩盘之后，得到的结论是：这个项目的产品不太香！下手需谨慎！为啥呢？接着往下看

明城购物中心基本信息

开发商：双流万达房地产开发有限责任公司

套数：314户

户型建面：38-132㎡

预计价格：1.3——1.4万/㎡

容积率：3.85

绿化率：20%

停车位：882

物业费：待定

↑明城购物中心效果图

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区 域 分 析

配套丰富，城市界面老旧

明城购物中心位于双流区西安路一段154号附近，这个区域是双流传统的老城区，城市界面比较老旧，但是各项配套资源丰富，生活气息浓厚。

交通：公共交通方面，项目距离地铁3号线东升站站口约900米，步行大概需要十分钟。项目门口即有西安路一段站公交站，这个站的所有公交车都是“S”开头的双流区域内公交，线路较多，能够接驳到双流其他区域。

教育：作为双流区最核心的板块，东升板块的教育资源很丰富。项目离棠湖小学和双流实验小学都很近，这两所小学都很“霸道”。棠湖小学是一所文化底蕴深厚的百年名校，创办于1905年，由原双流县景贤、桂馨两书院合并设立，是双流县排名前列所新学，毛泽东的秘书田家英曾在这里就读。双流县实验小学创办于1936年，是四川省校风示范学校，四川省艺术特色学校，四川省武术特色学校，成都市义务教育示范学校，双流县名校。幼儿园方面，项目对面就是双流星月幼儿园，另外，项目1.5公里范围内还有棠湖中学、双流中学等。商业：从楼盘的名字就可以看出，这是一个自带商业的项目，且商业的占比还不小，有约9万方，日常的采购都能够解决。生态：步行10多分钟可到棠湖公园，步行20多分钟可到凤翔湖市政森林公园，而凤翔湖市政森林公园与运动公园、中心公园、艺术公园、白河公园、森林公园六大湿地公园，共同组成了占地约8500亩的双流新城公园。

↑凤翔湖公园，图源网络

02

产 品 详 情

建面38-132㎡，清水

明城购物中心占地约28亩，面向西安路，分为两栋，中间由仁和路分隔开来，从沙盘图看，两栋楼之间是有天桥相连接的。值得注意的是，这个项目是一体式/开放式综合体，楼栋的负1楼到5楼都是商业部分，6楼及以上才是住宅，基本没有小区环境，虽然住宅有单独的入口，但后期很有可能会面临租户多、人员流动大、构成复杂等问题。

项目共有314套清水房源，户型面积有38㎡、82㎡、89㎡、101㎡、109㎡、132㎡。据置业顾问介绍，314套房源中要拿出一部分户型较大的房源作为返迁房，所以实际入市的房源套数是不到314套的。

建面约38㎡：一室一厅一卫

点评：这个户型的布局和同面积段的公寓产品布局类似，客厅和卧室一体，进门就是卫生间和厨灶，卫生间的面积约为6.4㎡。

建面约89㎡：两室两厅一卫

点评：双阳台设计，但是阳台都不算大。整体来看的话，采光还可以，做到了没有暗室。

建面约109㎡：三室两厅两卫

点评：户型方正，双阳台设计，阳台面积分别为约12.5㎡和约7.2㎡，三间卧室均为三面采光，其中一个次卧和厨房及卫生间相对、相邻，动静分区差。

建面约132㎡：四室两厅两卫

点评：132㎡的户型是项目中较大的户型了。整体来说，还是非常方正的，全明通透户型，没有暗室。

03

房 君 点 评

定位混乱，刚需改善都很尴尬

就项目地段配套上来说，虽然城市界面老旧，但是因为位于双流区政府附近，生活氛围浓厚，且项目自带商业体量，衣食出行都比较方便。更重要的是，项目周边的教育资源非常优质。

但是，就产品本身来讲，商住一体，没有小区环境，谈不上什么居住舒适度，产品定位也是非常尴尬的，38-132㎡，也是从“优质刚需”到“改善”的跨度。

与此同时，预计1.3-1.4万/㎡的单价在周边7000-11000元/㎡的价格中间也并没有太大的优势（当然，周边房价比较低也与老房子比较多有关）。

（数据来源房天下）

总的来说，这个项目地段配套还可以，学区是一大亮点，但是产品定位太尴尬，自住特别谈不上舒适。所以要不要在限购的情况下，入手这样的产品，还是需要谨慎思考的。

来源：房君来了

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