锐理干货|想要“活下去”?先算算手里还有多少存量

原标题：锐理干货|想要“活下去”？先算算手里还有多少存量

此前，我们刊发了关于央行年内第四次降准的稿件（详情点击链接《突发！央行再次降准 释放约7500亿元增量资金》），后台收到了非常多的留言，讨论也异常激烈——不少业内人士对后期房企融资与拿地，房价走势，房企生存抉择等表达了独到见解。回想国庆假期前，万科也曾向市场抛出了“活下去”的论调，引起了各方持续关注与热议。

在“活下去”这一现实问题面前，大家确实感同身受。

（来源：网友部分留言截图）

当寒潮来临时，有一定土储量、融资有道、现金流正向的房企，无疑才有真正“活下去”的能力。

在分化越来越严重的房地产市场，为了保证业绩增长，很多百强房企选择布局西部、占领成都。据不完全统计，近两年来，包括金地、绿城、新力、中南、奥园、旭辉、金茂、融信等房企均已在成都落位。这些房企在土地市场表现活跃，敢于出高价抢地，多选择打造高端标杆项目。

相较于这些“新”房企，部分深耕成都多年的品牌房企，拿地反而愈加谨慎，有的近几年甚至很难出现在土拍现场。恒大、融创、碧桂园等更多还通过收并购等方式获得了多个项目，完成了在大成都范围内的深度布局。

但需要注意的是，随着房企前期土储存量逐渐被消化，手中无粮的房企势必要面临被洗牌的命运。锐理君近期从多个渠道获悉，不少房企依然在选择暗中较劲，尝试通过多种渠道获得土地。锐理数据在此也选取了十大品牌房企，通过2016年1月-2018年9月他们公开拿地布局重点，看看哪些房企急需补货，哪些房企的存量还能支撑起持续在蓉发展的未来。

（来源：锐理数据）

锐理君发现，近3年来，在成都范围内，有数据统计的十大房企中，保利、恒大、万科拿地宗数最多。融创、蓝光在2016年拿地之后，近2年时间，再没有在招拍挂市场下手。2018年前三季度，更有4家房企颗粒未收，4家房企仅拿1宗。

保利

（2016.1-2018.9保利招拍挂住宅拿地一览 来源：锐理数据）

拿地布局：2016年1月-2018年9月，保利共拿地16宗，其中金牛区6宗，天府新区4宗，是重点布局区域。另外，保利还积极远拓新津、金堂、蒲江，布局远郊区域。

拿地价格：保利共有3宗地楼面地价超过12000元/㎡，天府新区、武侯、金牛各一宗，容积率较低在1-2之间，适合打造高端项目。最贵12140元/㎡是金牛区金泉街道地块，目前呈现项目名为保利两河院子，主推别墅产品。而远郊地价较便宜，一定程度上控制了成本。

住宅存量：从招拍挂拿地情况来看，保利待建和已亮相的纯新项目有9个，除去商业占比，住宅存量约有39.4万㎡。另外有收购的保利天悦项目，还有保利狮子湖、保利湖心岛、保利中央峰景等近10个项目有房源销售，整体存量较为充足。

锐评：从拿地端来看，保利总会适时出手，优质地块舍得出高价。低价入局远郊，有能力打造大体量楼盘。保利在成都住宅存量较多，保持有近20个楼盘。另外保利开启城市圈战略，远拓成都周边，布局新津、大邑、视高、广汉等城市，影响力逐步扩大。

万科

（2016.1-2018.9万科招拍挂住宅拿地一览 来源：锐理数据）

拿地布局：万科共拿地9宗，其中天府新区3宗，高新1宗，郫都2宗，新都1宗。城南是主战场，郫都是真爱，而且首次进入青白江。

拿地价格：天府新区有2宗地块楼面地价较高，其中1宗超过12000元/㎡。另外高新1宗、郫都2宗楼面地价偏高，其余地块楼面价处于比较合理的范围。

市场存量：目前纯新项目有6个，除去商业占比，住宅存量约有29.3万㎡。另外有与保利合作的【翡翠和悦】项目，还有万科玖西堂、万科翡翠公园等4个项目有房源销售。整体来说，万科在成都的住宅存量也较充足。

锐评：从拿地端来看，万科虽然出手不多，但遇到优质地块能适时出手。在天府新区存量较多，也是万科未来几年的重点发展区域。另外万科2017年拿下天府新区3宗商业地块，2018年拿下高新1宗和双流2宗的商业地块，深耕城南，不局限于住宅开发，积极执行“城市配套服务商”战略。

恒大

（2016.1-2018.9恒大招拍挂住宅拿地一览 来源：锐理数据）

拿地布局：恒大在2016年拿下了温江、新津多宗连襟地块，2017年未出手，2018年竞得青白江和都江堰地块。主城区仅有成华区2宗，整体拿地布局偏向郊区。

拿地价格：较高楼面地价10550元/㎡是成华区小龙桥地块，目前还未亮相。其余地块价格都不高，较好地控制了拿地成本。

市场存量：纯新项目有3个，除去商业占比，住宅存量约有16.7万㎡。另外市场上还有恒大未来城、恒大御府、恒大御龙天峰、恒大天府半岛等13个项目有房源销售。

锐评：恒大拿地多偏向郊区，主要楼盘也分布在温江、崇州、新津等二三圈层，这些楼盘体量普遍比较大，存量较充足。

华润

（2016.1-2018.9华润招拍挂住宅拿地一览 来源：锐理数据）

拿地布局：华润近3年仅有2宗地入手，1宗在金牛，1宗是9月12日刚拿下的新都地块。

拿地价格：两宗地相隔不远，其中新都地块成交楼面地价5010元/㎡，经过数轮角逐，才被华润斩获。

市场存量：纯新项目有1个，纯住宅存量约有5.48万㎡，还有华润置地云庭、华润置地龙湾御府等4个项目有房源销售。

锐评：近几年，华润在成都步伐有所放缓，土储较少，楼盘不多。目前在主推时光里、自在域、时光绘这几个商业类项目。

龙湖

（2016.1-2018.9龙湖招拍挂住宅拿地一览 来源：锐理数据）

拿地布局：龙湖拿地不多，但体量都比较大，多是商业兼住宅地块。武侯、成华、新都均有布局。

拿地价格：主城区地块价格较高，其中成华区铁塔厂地块是较高楼面地价9200元/㎡。

市场存量：纯新项目有2个，商业占比较大，住宅存量约有6.56万㎡。另外龙湖还有龙湖听蓝湾、龙湖双珑原著、龙湖西宸原著等5个项目有房源。

锐评：龙湖的住宅存量不算太多，近几年在成都加大力度布局天街，9月28日又在新都大丰拿地，将打造在蓉第八座天街。

融创

（2016.1-2018.9融创招拍挂住宅拿地一览 来源：锐理数据）

拿地布局：融创公开拿地不多，但到手地块均位于主城区。

拿地价格：3宗地均是在2016年竞得，价格不高，近两年地价攀升后，融创再未公开拿地。

市场存量：目前暂无纯新项目，市场上有中南融创玖華臺、融创玖阙府、融创香璟台等6个项目销售，还有收购的成都万达城有较大开发体量。

锐评：融创初来成都通过收并购的形式，拿到了较多楼盘，短时间内布局了很多区域。随着多个项目相继售罄，后续想要保持速度或需要加快拿地速度。

蓝光

（2016.1-2018.9蓝光招拍挂住宅拿地一览 来源：锐理数据）

拿地布局：蓝光2016年拿地3宗，武侯、郫都、龙泉各1宗，之后再未出手。其开发的3个项目，2个已经售罄。

拿地价格：较高楼面地价8270元/㎡，为武侯区的肖家河地块。

市场存量：目前在青白江有1个纯新项目，是蓝光在2012年挂牌取得的商兼住地块，住宅体量不大。另外还有蓝光观岭国际社区、蓝光长岛国际社区、蓝光青城河谷、蓝光雍锦世家等6个项目有房源销售。

锐评：蓝光今年的销量主要来自于收购地块打造的双流蓝光长岛国际社区，还有金堂的蓝光观岭国际社区。作为本土房企，与全城开花的辉煌时期相比，蓝光近两年在成都发展速度明显放缓，布局全川是其主要的策略之一。

中海

（2016.1-2018.9中海招拍挂住宅拿地一览 来源：锐理数据）

拿地布局：中海主要在2017年拿下3宗地，龙泉驿、双流、天府新区各1宗。其中还未亮相的天府新区秦皇寺板块，将用于修建677米中国排名前列，世界第二高楼。

拿地价格：中海善于出高价拿地，双流和龙泉2宗地楼面地价都破万。

市场存量：纯新项目有3个，除去商业占比，住宅存量约有26万㎡，还有天府新区中海锦江壹号项目有房源待售。

锐评：中海目前项目虽然不多，但体量较大，存量充足。

中铁建

（2016.1-2018.9中铁建招拍挂住宅拿地一览 来源：锐理数据）

拿地布局：中铁建共取得4宗地，双流怡心湖3宗和青羊浣花溪1宗，都是较优质地块。

拿地价格：地价都较高，浣花溪地块更是高达13580元/㎡。

市场存量：纯新项目有2个，除去商业占比，住宅存量约有18.73万㎡。另外还有西派城、青秀未遮山、中国铁建北湖国际城3个项目有房源销售。

锐评：中铁建目前主要布局在武侯新城、八里庄、怡心湖、浣花溪板块，致力打造区域代表项目，存量还算充足。

碧桂园

（2016.1-2018.9碧桂园招拍挂住宅拿地一览 来源：锐理数据）

拿地布局：碧桂园共拿3宗地，其中郫都1宗，邛崃2宗地。

拿地价格：2018年6月，拿下的郫都犀浦地块楼面地价较高达8250元/㎡。

市场存量：目前有2个纯新项目，除去商业占比，住宅存量约有9.83万㎡。除此之外，还有碧桂园沁云里、碧桂园上观、碧桂园十里源墅等5个项目有房源销售。

锐评：碧桂园在成都前期收购项目较多，现在均处于销售期，住宅存量较足。若后续要维持目前的布局范围和存量，有合适地块还需积极入手。

写在后面

锐理君认为，有几点值得关注：

一方面，前两年房子不愁卖，土地市场也一片红火。不少新进房企为抢占市场，敢于出价，楼面地价也是水涨船高。部分“老”房企出于控制成本考虑，拿地比较克制，但存量已明显不多。近几个月成都土地市场频现底价成交、流拍现象，楼面地价相对回归正常，四季度或许是房企补货的好时机。

另一方面，也有部分房企透露，随着住宅市场回归理性，远郊及二线城市开发难度较大，或将发展中心撤回成都中心城区。在融资越来越困难的情况下，小型房企很容易被收购，强者恒强是大趋势。面对“活下去”这道坎，并非人人都是行业龙头，说迈过去就买过去。

最后，在城市分化、总量天花板明显、增量缓慢的市场行情下，房企开始寻求住宅销售以外的盈利增长点。房企更名、转型升级，开展多元业务，进入城市配套服务商的时代。从以纯住宅开发为主转变到以不动产开发为主，除了开发能力，将更加重视运营能力和服务能力。

但去地产化不是一时半会能够做到的，目前主要营收还是在地产开发，那就意味着各大房企还是得保证一定的土储和开发体量，才能活下去实现业绩目标。

注意：本文图表由锐理数据统计制作，土地成交数据来自招拍挂公开市场，统计的是纯住宅、住兼商、商兼住地块，不含纯商业地块。因篇幅有限，本文仅选取十个代表性房企讨论，待售在售项目为手工统计，仅供参考，若有不完善之处欢迎留言指正。关于市场和房企的更多话题，也继续欢迎大家通过后台留言交流。

编辑 | qiu

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