东二环,杉板桥商圈,100-122平高层即将入市!

虽然大部分“神盘”去年都开完了，但是依然没有影响成华区的热度。华侨城滨江壹号和保利中环广场的熔断，杉板桥土拍的热度，让人们看到成华区依然大有潜力。可以说，目前成华区作为主城楼市NO.1的地位已经稳了。这不，最近又出了个新盘，位置好价格优，面积也不大，成华刚需又可以开心了。

这几年杉板桥崛起速度非常快，靠着两大商业体，一跃超过了老大哥建设路和万象城，成为成华区新门面担当。

杉板桥商圈与三年前相比，整个杉板桥的城市界面焕然一新。并且万科天荟二期还在打造，龙湖滨江天街的地块也将打造商业，未来发展潜力依然在。

万科天荟二期商业（在建）区域内，保利康桥、万科天荟、融创玖华台、电建洺悦锦园、龙湖梵悦台、中粮锦云等都是次新改善盘。

可以说，杉板桥已经是主城区炙手可热的购房板块了，但是上次有新房供应还是2019年。此后虽然杉板桥有土地供应，但是一直没有新盘开出来。目前杉板桥一共有四个住宅用地，分别是成华旧改18.7亩，清水限价25000；凯德44亩，清水限价26000；成都华天文化旅游杉板桥7、9号地,17.83亩，容积率3.0以内，楼面价1.3万。

还有一个就是誉浪东望，也是最近有可能开出来的项目。不过可能很多人要问了，这个“誉浪”是什么？说实话，我和大家一样，对誉浪地产也很陌生，查询之后，发现其背后控股的公司叫四川宏凌实业有限责任公司，是发起于四川南充的一家川企，目前已经发展了有20多家。此前这家企业开发的比较知名的项目就是锦江国际，誉浪东望是该房企在成都的排名前列个住宅项目。

誉浪东望位于成华区杉板桥路南侧，杉板桥公园西、地铁东郊记忆站D口南。

项目占地39.15亩，容积率2.5，两栋高层、十五栋叠拼，共476户。

誉浪东望建筑总平图整个地块是一个两头窄、中间宽的多边形，分为南北两个地块，排列式布局。

誉浪东望地块航拍（在建，摄于2022年4月13日）其中1、3号楼是高层，26层3梯6户。其余都是叠拼，4-8层。典型的高低配小区。

高层户型面积100-122平，预计总价在300万以内；叠拼户型175-183平，预计总价450-600万。均是清水房，预计2023年年底前交付。首批次将开的是北地块，其中高层有150套房源，叠拼98套房源。

高层1号楼26层高，3梯6户。

高层100平户型，朝南偏东。这个面积段能做到套三双卫，也比较难得。

竖厅格局3.6*7.8米，4.8米开间L型的阳台是一大亮点。主卧开间3.3米，但次卧和书房采光面只有1.9米和2米。但毕竟面积摆在这，功能性已经足够强，总价也低。高层102平户型朝东偏北，格局就是转向的100平户型，阳台要更大一些。

高层117平户型朝北偏西，格局与前两个户型基本一样。客厅开间达到了4.1米，次卧采光面2.7米。并且主卧居住空间做到了3.3*6.5米，在需要的情况下，可以改造成一间卧室一间书房，套三变套四。

这个户型虽然朝北，但是客厅正对万科天荟商业二期，可观城市风景。高层122平户型南北朝向，偏东。套四双卫，横厅7*4.7米，7.5米的阳台，景观阳台与生活阳台可以对流。这在同面积段户型同样少见，只有2020年期间，金融街融府等项目同面积有类似户型。

两卧南两卧北，分区合理。美中不足就是卧室面积相对小了一些，但还是那句话，毕竟面积在那摆着。一般来说，高低配的非主流产品面积上会吃点亏，但是誉浪东望由于赠送和半赠送面积较多，整体得房率达到了90%左右。但是，面积段还是偏刚需一些，总价相对可控，建议成华区刚需关注。誉浪东望叠拼包括4层的上下叠，和6层、8层的三叠。

户型三类，175平的下叠，带前后院子；180平的中叠，带后院；183平的上叠。

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三类户型格局很类似，都是一层方厅，双面采光，带一间老人房，大厨房、小阳台。二层大主卧套间，一南一北两间次卧。不同之处在于下叠院子大，赠送多，总价高一些；中叠、上叠赠送少，总价低一些。虽然项目叠拼亮点不多，但是作为城市叠拼别墅，特别是杉板桥这种商业区，这样的产品还是有稀缺性，配套的丰富性和便利程度，要远高于新区或者郊区别墅。

誉浪东望有几个优点：排名前列毫无疑问是地段，就坐落在杉板桥核心商圈旁边，距离三大商业（龙湖滨江天街、万科天荟、招商花园城购物中心）都是步行可至。而且小区门口就是杉板桥公园，非常方便。第二是价格和面积段，无论是高层还是叠拼面积都不算大，适合刚需或者换房改善。第三是物业，聘请了龙湖物业，高层预计物业费3元，叠拼预计4.5元。第四是交房时间，预计明年年底前就交付了。不过，誉浪东望也有其缺点。多边形地块，让其在园林打造方面没有太多空间，楼间距窄，几无中庭。高低配，高层大概率公摊很大。周围有一些老小区，且与杉板桥核心居住组团有阻断。另外，项目所处的教育片区，四川交响乐团附属小学相对一般，不如杉板桥路北的教育配套好。不过，可以尝试摇一摇英才学校。总结来说，誉浪东望优缺点明显，但是考虑地段和价格优势大，缺点承受度不高，也依然值得购房者关注。

来源：佳爷房谈成都