成都不断增加的二手房,不断减少的成交量!
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最近很多人问我,成都二手房成交量会不会好起来?
特别还收到了很多房产从业人员,对行情是否好转的提问。
因为最近几个月,从业人员的日子的确不好过。
但很遗憾!
起码在我看来,目前二手房成交量,不会好起来。
即使短期内行情影响,会稍微回暖一些,但成交量还是会被压的很低,也不可能回到前几年的成交高度。
很多人乐观认为,目前成都二手房行情很差,对二手房的限制会适当放松减少,以促进二手房的成交量。
但我认为,起码最近两年对二手房的限制不会放松,甚至会越来越多,二手房的成交量是不会有太大起色的。
要清楚,不是二手房成交量减少了,地方就得给你放松限制。
地方又不是中介,凭什么帮你销二手房?
在没有达到满意的结果之前,就没有必要放松!
最近几个月,都在说成都二手房很惨。
普通购房者没有直观的数据,不容易感觉成都二手房到底惨到什么程度。
所以给大家先看一下,我们一直以来整理的数据。
从上图可见,近几年成都二手房挂牌数量,一直在增加。
虽然去年到今年增长很缓慢,但也是有一定增加。
与此同时,成都最近几年二手房成交量一直在下滑。
而且幅度很大。
去年到今年,对比前几年成交量,说是腰斩不为过。
最近几个月,甚至出现了新低点。(2020年初低,是受疫情影响!)
要知道,成都前几年开始限售。
在大成都范围内,新购买的商品住房或二手住房,须取得不动产权证满3年后才可转让。
新房又以期房为主,从交房到取得不动产证,往往要两三年时间。
加上限售三年,一般得五年时间。
意味着近几年成都卖出的新房,绝大多数都没有出现在二手房市场。
在这样的情况下,成都二手房还能增多,足以看出二手房的市场表现有多弱!
可能很多人不理解,成都最近这些年,人口流入这么大,发展这么快,为什么二手房市场会变成这样?
因为很多人还没有意识到,二手房未来在房产市场的角色,就是为新房这朵红花当绿叶。
现在二手房市场,只要做到不出现大量抛售导致价格不受控的下滑,影响到新房销售,以尽可能减少成交的方式,保证新房顺利销售,土地顺利让出就行。
不光成都如此,基本上重点城市都会是如此。
经常看我文章的读者,应该还记得我以前的文章,多次提到过。
削弱二手房的金融属性,增强新房销售是未来楼市的长期趋势!
二手房惨淡,这不是意料之外,而是本应如此。
玩游戏的时候,庄家喜欢说一句话:不怕你赢,就怕你不玩!
二手房市场如果太糟糕,玩不下去,那么新房也不好过。
现在必须要保证二手房即使成交量低,也要让房东们纸面财富看得过去,甚至多少感觉自己还赚了点,不至于抛售,但也只能有价无市。
在这样的背景下,也就出现了二手房成交量降低,但房东们还是不慌,把房子拿在自己手上,认为自己房子还是越来越值钱,不愿意便宜卖的情况。
在这期间,地方正好可以有时间,不断尝试优化调控。
因为调控不可能做到一口气吃成胖子,一次性就完善,必须要长时间多次尝试和改进。
新房市场是稳定的、可控的,但二手房市场是极其不稳定的。
在改进的过程中,就要不断想办法限制二手房流动性,不至于干扰新房市场,才可以给地方留足够的时间,规范市场。
只有规范市场,地方才能有效降负债、降杠杆,控制自身风险!
简单一句话,就是留足够的时间,将主动权逐渐掌握在自己手里!
供需关系,大家应该都懂,但最近两年二手房成交量都垮成这个样子了,为什么价格还是没降?
更准确地说,不是没有降,是阶段性有涨有跌,像最近不少二手房的确是有一定的降价。
但基本上属于涨一千,给你跌六百,不看短期,整体讲还是在涨!
最近的统计大家也看见了,成都同比去年二手房价格还是涨了。
限购和限售,要分开看。
前面的图,最直观的感受就是去年到今年二手房增速慢了很多。
最近两年成交量大幅下滑,但二手房价整体没降是因为,最近两年市面上新增的二手房套数并不多,而且新房卖得还不错。
而经过这么几年的调控,成都房产市场,已经从以前二手房一片混乱,新房抢房、茶水费、各类离谱操作,到现在可以基本控制供应端和需求端,能保持到一个市场相对平衡的状态了!
调控的最终目的,是真正做到“房住不炒”!
很多人喜欢用“房住不炒”,来谈房价涨跌。
房住不炒,不是单纯地说房价会怎么样,而是让房子做到是用来住的,而不是用来交易牟利的。
大家都清楚人口老龄化问题和出生率的问题,如果还把大量房产空置,以用作交易换取暴利的工具,未来迟早要完蛋。
所以在这期间要做的是去交易化!
优化购房群体,让刚需或者说是真正的自住群体,成为房产持有的主力。
将投资客和购房群体里经济实力差,抗风险能力差的购房者,逐步减少他们持有房产的比例。
因为这两类人,都是容易把房产放在市面上交易的。
也就出现了最近几年,成都或者说各大重点城市,对刚需调控的不断优化。
我想没有人可以否认,现在成都的购房者里面,投资客的比例已经大幅度减少了这个事实。
同时对社保的要求,贷款的门槛都提高了,也排除掉了很多经济实力差,抗风险能力差的购房者。
比起以前,买房自住的人,的确变多了。
很多持有多套房产的人,也开始逐步意识到,把数量变成质量。
将多套房产置换成少量优质房产。
这就是调控的成效,其实成都已经做得很好了,而不是很多人认为的房价就该跌。
可能有人会反驳说,现在的购房者里面,还是有很多投资客!
对,我前面也说了,调控不可能做到一口气吃成胖子,还需要时间不断完善。
也就是为什么我文章最开头说,对二手房的限制,这两年还不会放松,可能还会进一步增加的原因。
因为目的还没有达到。
未来的情况是,持有房产的人,可能你手里的房子很值钱,别人要买需要很大一笔钱,但对你而言,你不一定能换成钱!
没有持有房产的人,也不要高兴,觉得未来房价如葱,要清楚让每个人住上房子,而不是买得起想买的房子!
玩游戏,庄家最终想要的结果是什么?
不管你现在是押大押小,目前是输是赢,我需要做的是想办法,让放在赌桌上的钱,迟早变成我的!
来源:不鱼说房
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