成都楼市:内循环经济模式下,楼市即将迎来第二春?

我是成哥说房，一个资深的房产投资专家。用最专业的角度为数万人提供买房的较佳方案。投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑，避免雷坑！

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价会让房价下跌？

回答：拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！

经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价上涨过快会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。

目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！

经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：成哥好，我的们房子在犀浦西区地标，现考虑卖掉西区地标的房子换到青五泡西片区，目前初步有意向的是置信玉园天俊、浪琴湾、光华岁月二期，主要考虑居住方面。户型大、小区品质尚可，但感觉小区位置不太好，从价格上看，有两套二楼的性价比很高，但都需要重新装修，想着通过装修来提升居住品质，不知我们这个想法可以？麻烦成哥指导一下！

回答：这个思路可以，少有需要建议的是，但感觉楼层有点低，采光方面可能会差一些。总共12层的电梯，较佳楼层是6-11层可以借鉴一下。

提问：成哥好，现居四川南充，双方父母加起来有三套老破小，用于出租。自住一套一楼带花园和一套11+1顶楼复式。还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租，年租金9w；另外一间产权75平，实际150平，年租金10万。

在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会。想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充。

想问一下成哥，南充的商铺有必要处理吗？入手麓湖高层如何？有没有更好的选择呢？

回答：你好，出手老破小置换到成都是正确的决定。从投资升值角度，不看好天府新区，更不看好麓湖。牧马山就是麓湖的未来。

重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅洋房吸引，结果一套就是好几年，不过可能也不太在意房产升值。以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。

商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。成都投资要避开爆炒的新区，几个近郊区大丰，天回，书房，犀浦可以多关注下。商铺租售比在5%以上可以保留。更多推荐还可以参考内部分享！

提问：成哥好，请问老破大的流动性和安全性不如地铁次新和老破小吗？

回答：我们买老破小，应该是买城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。

由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定（前提不溢价）。

而老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。要注意回避远郊地区老破小，尤其是距离地铁远的。如果有现金，可以一步到位。

提问：成哥好。坐标无锡，刚需。今年上半年拍了很多地，不少已经达到了1万7，从明年开始，新盘的价格看似还会往上走。今年上半年放松了人才落户政策，并且规定私立学校必须摇号，这使得新房和学区房变得更加火热。近几年安置房大量上市，导致二手房均价比新房低了近一万。我实在不知道该不该买房。请问您怎么看呢？

回答：既然是刚需，房子当然要买。优先考虑年底入手。

如果觉得新房价格高，二手房便是一个不错的选择，毕竟新房最终也会成为二手房。

关于楼市利好利空都比较明显，看不清未来房价是涨是跌时。可以考虑有诸多抗跌因素的二手房。例如学区不错的，或者地段、商业配套可以的。

这些类型的房子，抗风险能力强，未来保值效果明显。

提问：成哥好，天府新区落户两年无社保无房，纯投资，请问推荐哪里？天府新城还是新东安城？谢谢！

回答：优选天府新区。一个城市中心，一个城市副中心，这就有很大差距了。而且天府新区目前已经比较成熟了，东安新城还得看长线。纯投资，且一定是热点楼盘的，川发天府上城，远大中央公园，海伦天麓，恒大天府半岛，天府公园城，如果贵一点的，不用一定选热点楼盘，像保利和光屿湖，天府里，麓湖等都值得买。

提问：成哥好！请问普通资格在中建锦澜一号陆肖保利和光与湖锦绣还有高新金融城或大源的二手房，应该怎么选呢，以投资为主，新川跟天西该如何选择？

回答：普通资格，投资为主，性价比高的很难买到，性价比低的对你们来说又没有太大投资价值。从这几个楼盘来说，个人认为性价比较高的，其次应该是保利和光屿湖，其三是万科天府锦绣，最后是中建。二手房都是市场价，价格不虚高的前提下就是个保值，价格虚高还要站岗。针对这样的情况，还有一些建议，可以参考内部分享！

提问：成哥好，预算1500，房票2张，想买合适的学区+自住的房，目前考虑海淀和朝阳，求推荐楼盘。

回答：朝阳区可以看珠江帝景，它的学区在朝阳是数一数二的，放到海淀也是中上游。海淀可以看看美丽园（海淀实验苏州街），或者世纪城远大园（人大附），郦城（首师大附小），或者华清嘉园（二小华清）。

提问：成哥好，以后会提前还贷，等额本金和等额本息应该优选哪个？

回答：等额本金，每月还本金和利息逐渐减少，适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群；等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息多，适合收入不高工作较稳定的年轻人。如果考虑5年内出手，可以选择等额本金。长期持有选择等额本息。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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