政府不再是居住用地的少有提供者 却是商品住宅用地的少有提供者

开篇申明贰爷观点：政府不再是居住用地少有提供者，但住宅用地不能理解为“商品住宅用地”，这里主要指租赁性质的用地或农村建设用地，而非商品住宅用地，所以对商品住宅的影响非常有限。同时，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地，指的是农村集体经营建设用地建设租赁住房，比如曾经的乡镇企业用地，废弃的工业、物流、农家乐等建设用地改建租赁型住宅，和商品房开发无关，不是很多人认为的商品房开发。

国土资源部部长1月15日表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地少有提供者。

同时，国土资源部部长表示，将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

这很新鲜吗？不新鲜！国土资源部、住房城乡建设部于2017年8月21日印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。确定排名前列批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。所以，试点在某种意义上得到了认可。

1、成都租赁住房市场供地任务艰巨。

根据《成都市住房租赁市场发展五年规划（2017-2021年）》，成都将稳步增加租赁住房供应，计划到2021年，全是将新建各类租赁住房30万套，到2021年，全市租赁住房保有量达到151万套，较2017年增长25%。

规划表示，健全市场供应体系，以市场化供应为主，满足不同人群、不同层次的居住需求。同时，政府提供基本保障，引导保障对象通过市场化方式租赁住房解决居住问题。那么问题来了，市场住房的供应主体是谁？

在这里，市场化的供应主体包括：市场化住房租赁企业、房地产开发企业、物业管理企业、中介机构、国有住房租赁公司、农村集体经济组织等多元化供应主体。要提供租赁住房，一个重要的来源，就是个人住房投资者提供的租赁房源。

2、个人投资的商品房将助力租赁市场。

如果仅仅依靠新建商品住房作为租赁住房的供给来源，这是远远不可能完成的。5年30万套，相当于每年6万套的规模，仅仅依靠商品房无法完成。

根据贰爷团队的统计，2017年大成都住宅、住兼商土地一共成交118宗，总计成交面积9066亩。由于容积率的降低，可建筑面积仅仅1538万平方米（大概15万套左右）。其中，2017年大成都用于人才公寓或定向销售的土地成交640亩，可建筑面积为94万平米（大概1万套左右）。这个15万套中，如果租赁住房用掉6万套指标，只剩下不到10万套商品住宅的供应量。而正常每年的新商品住宅需求是30万套左右，缺口20万套，那么正常的自住需求都远远无法满足的。

所以，市场必然呼唤个人房产投资者的供应，个人持有的商品住宅必须要起到房子是用来住的的保障功能！个人房产要更多的进入租赁市场，成为租赁性住房的重要来源渠道之一！

3、独立政策难以影响房价。

这会影响房价吗？2011年全国1000万套保障房大建，这股飓风都没能拉低房价，这样一个独立的政策不会改变房价总的趋势。当年，1000万套保障房大建，实际执行大体是分数到各省，各省甚至把保障性住房任务分到县城，而县城库存极大，农村住宅极多，根本不缺房子；城市的国企、学校等借机建设内部购买的经济适用房，对于社会的住房供应保障没有起到正面作用，结果可想而知。

我们要认识到，房子是用来住的，对于偏僻的农村大量的宅基地和宅基地附属物大量空置，这样的政策可以解决城乡结合部的一些宅基地租赁问题，提高出租率。集体土地搞租赁，只能是保障一部分城市低收入人群的居住问题，一旦有能力买房子，或者租更好的商品房，谁又愿意去城乡结合部租农民房呢？

我国已划定18亿亩耕地红线和城市开发边界，这是硬指标，无法突破。在刚刚结束的大会上还确定了生态红线，因此在这种情况下，已经有了规划框架，而农村集体经营性建设用地也无法突破框架。

国土资源部部长强调探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。什么是资格权？也就是租赁协议的权限，也就是宅基地的主人可以在指定时间内转让租赁权而已，可以收租金而已。这和房地产开发完全是两回事，土地性质没有变更，也不允许上市销售，只是可以出租而已。

4、呼吁提高商品住宅的规划用地占比。

中国缺土地吗？不缺。缺什么样的土地？商品住宅用地。城市商品住宅用地占城市建设总用地比例不到20%，但是在首尔、伦敦、纽约等城市，这个占比都在40%左右。这个政策并不致力于解决商品住宅的供应量的问题。

政府将不再是居住用地少有提供者，但是唯有政府是商品住宅用地的少有提供者，总不可能让村长成为商品住宅用地提供者吧？所以，有必要提高商品住宅的用地规划占比，以此提高商品房供应总量。

随便举个例子：就像新川科技园，虽然规划面积很大，但是可出让土地只有50%，其中住宅只有15%，商住混合有10%。所以你去新川看，土地一大片，而且都是平整的，但是真正能够用来建设住宅的土地，并不多。

5、有恒产者有恒心！

去年两会，记者提问总理：房屋产权70年到期后怎么办？总理回答：有恒产者有恒心。孟子说：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”。在中国，这是一句历经两千多年依然闪烁着智慧光泽的话，到今天仍然适用。

一定要注意：住有所居，并不是住有所房。就像今天的政策，政府将不再是居住用地少有提供者，农村集体经营性建设用地也可以建设租赁住房。需要租房，会有各种市场主体提供房源，包括农村。但是如果你想拥有“恒产”，那么只能通过商品房解决。

在中国，“能买房特别不租房”成为无数家庭的家训，有吃土豆烧牛肉的经济条件，会天天带着子女喝小米粥吗？有豪华主卧床，会天天往炕上钻吗？

来源：贰爷房产投资