看一大批屡开屡清的优秀楼盘,成都购房逻辑生变?

搜狐焦点成都资讯 2022-01-15 00:53:09
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我们发现,不管市场如何变化,总有部分房企能逆市上扬,或多点开花、或精研产品……在2021年市场下行大环境下,房企纷纷使出十八般武艺抵御“寒冬”,最终交出漂亮答卷。 除了表现优异的房企,2021成都楼市同样也涌现了一大批屡开屡清的优秀楼盘,不乏房源总价在四五百万+的高端住宅项目,创造了高端项目高流量高

我们发现,不管市场如何变化,总有部分房企能逆市上扬,或多点开花、或精研产品……在2021年市场下行大环境下,房企纷纷使出十八般武艺抵御“寒冬”,最终交出漂亮答卷。

除了表现优异的房企,2021成都楼市同样也涌现了一大批屡开屡清的优秀楼盘,不乏房源总价在四五百万+的高端住宅项目,创造了高端项目高流量高成交的佳话,真正做到了“叫好又叫座”。

2021年单盘产值TOP20,剔除了部分往年项目,2021年集中上数项目

注:本文中提及的项目成交数据均为商品住宅数据,不含商业、办公等。

#1

3盘产值破50亿,入围门槛全线提升

你知道吗?2021年成都成交了200026套房子。

这20余万套房子大概2470万方;平均一套房123平。这20余万套房子卖了3872亿。平均一套房194万。既是平均数据,总有被平均的一方。

但通过这些平均数据,我们可以窥见成都楼市的些微变化轨迹。

2019年,大成都平均一套房116平;2020年,122平;2021年,123平。面积在变大,总价也跟着迈上新台阶。

2019年,大成都平均一套房136万;

2020年,177万;2021年,194万。

在套均面积和套均总价节节攀升的同时,大成都单盘产值TOP20入围门槛也随之全线提升,梯队间产值分化加剧,优者更优。

一方面,麓湖生态城以全年超80亿的产值位居榜首,建发央玺华润置地未来之城紧随其后,单盘产值全都突破50亿。TOP3梯队单盘产值差距显著扩大,首尾相差约34亿,而2019年和2020年相差均仅6亿。

具体来看,2020年和2021年TOP3入围门槛都在50亿以上,基本持平。但2020年无一单盘产值超过60亿,而2021年建发央玺和麓湖生态城都远超60亿。另一方面,单盘产值超30亿项目有11个,较2020年增加3个,TOP10梯队竞争较其它梯队更激烈。TOP10入围门槛同比提升了近4亿,达32亿;而TOP15和TOP20入围门槛仅提升了1亿,分别约27.87亿、24.08亿。

#2

成都购房逻辑生变?

毫无疑问,麓湖生态城是2020和2021年成都高产值项目中的佼佼者。

2020年,麓湖生态城位居大成都单盘产值第二位;2021年,以超出第二名约21亿的优势稳居榜首。

那么这些高产值项目都有哪些特性,足以支撑其保持高流量高成交呢?

我们发现高产值项目特性变化正好映证着成都购房逻辑的变化。

1、从价格为王到产品为王,成都购房者的买房逻辑悄然生变。2019年,是成都房价颇为割裂的一年。受彼时“参考地价、区域均价、批次涨幅”限价机制影响,成都同能级板块、同板块同类项目间价格差异明显,加上一、二手房价格倒挂的冲击,成都购房者的目光都集中在低价神盘上,导致神盘扎堆涌现。全年高产值项目呈现出性价比主导成交特性,入围项目多带神盘光环,如中海锦江城、仁恒滨河湾、凯德世纪名邸、世茂城、华润二十四城等。

2020年,性价比退居二线,核心地段和品牌房企成为购房者下单的重要参考因素。单盘产值TOP20项目以大型品牌房企项目居多,如中海、龙湖、保利、人居等。且以锦江、金牛、天府新区、武侯等区域核心地段为主,如锦江东湖板块、武侯区武侯新城板块、天府新区锦江生态带板块等。

2021年,项目产品力逐渐占上风,高品价比特征突出。入围项目包含不少依靠优质产品力在成都楼市出圈的项目,如建发房产新中式产品在成都的首发项目建发央玺、万科灯塔级作品万科天府锦绣等,即便总价不低,也不影响购房者对这些项目的追随。

2、高产值项目所处区域轮转,逐渐回归一圈层,天府新区一枝独秀。表:近三年大成都各区域高产值项目数量

从近三年高产值项目所处区域来看,2019年还比较均衡,三大圈层各有代表项目入围。

2020年开始,高产值项目开始集中转移到城南天府新区。到2021年,天府新区一枝独秀地位基本奠定,三圈层全面退出,二圈层仅余龙泉驿区、双流区和新都区仍有代表项目入围。其中新都项目价格优势突出,以量取胜,得以入围。

附图:2021年圈层单盘产值结构

备注:数据口径为年度数据,时间截至12月26日;2、去除部分历史遗留项目

#3

典型项目解析

从单盘产值前20项目主力总价段来看,仅新都区润扬观澜鹭岛项目总价段低于大成都平均值,在150万以内。也正是由于单价更低,户型面积也不大(套均仅113平,也低于大成都平均值),低总价加上紧邻泥巴沱森林公园,生态资源较好,吸引了众多刚需购房者。

其本次入围单盘产值TOP20全靠量来冲,成交面积高居大成都第三,成交套数更是高居大成都第一。

单盘产值前三成员来看,2021年都选择了高推高销模式。麓湖生态城共有5次推盘动作,五次开盘推出一千余套房源,凭借地段资源优势、产品力优势、圈层营销及房企品牌在成都的影响力,全部3倍熔断。

2021年,建发央玺有6次开盘动作,推出了一千二百余套房源。项目地处主城锦江区,以产品力折服成都购房者,创造了成都高端项目五开五罄的记录。华润置地未来之城也有4次开盘动作,推出了近两千套房源。项目地处大运会红利核心区域的东安湖板块,加上华润的造城能力,又有东安湖优越的生态资源加持,助推项目入围大成都单盘产值前三。

来源:克而瑞四川

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