看一大批屡开屡清的优秀楼盘,成都购房逻辑生变?

我们发现，不管市场如何变化，总有部分房企能逆市上扬，或多点开花、或精研产品……在2021年市场下行大环境下，房企纷纷使出十八般武艺抵御“寒冬”，最终交出漂亮答卷。

除了表现优异的房企，2021成都楼市同样也涌现了一大批屡开屡清的优秀楼盘，不乏房源总价在四五百万+的高端住宅项目，创造了高端项目高流量高成交的佳话，真正做到了“叫好又叫座”。

2021年单盘产值TOP20,剔除了部分往年项目，2021年集中上数项目

注：本文中提及的项目成交数据均为商品住宅数据，不含商业、办公等。

#1

3盘产值破50亿，入围门槛全线提升

你知道吗？2021年成都成交了200026套房子。

这20余万套房子大概2470万方；平均一套房123平。这20余万套房子卖了3872亿。平均一套房194万。既是平均数据，总有被平均的一方。

但通过这些平均数据，我们可以窥见成都楼市的些微变化轨迹。

2019年，大成都平均一套房116平；2020年，122平；2021年，123平。面积在变大，总价也跟着迈上新台阶。

2019年，大成都平均一套房136万；

2020年，177万；2021年，194万。

在套均面积和套均总价节节攀升的同时，大成都单盘产值TOP20入围门槛也随之全线提升，梯队间产值分化加剧，优者更优。

一方面，麓湖生态城以全年超80亿的产值位居榜首，建发央玺、华润置地未来之城紧随其后，单盘产值全都突破50亿。TOP3梯队单盘产值差距显著扩大，首尾相差约34亿，而2019年和2020年相差均仅6亿。

具体来看，2020年和2021年TOP3入围门槛都在50亿以上，基本持平。但2020年无一单盘产值超过60亿，而2021年建发央玺和麓湖生态城都远超60亿。另一方面，单盘产值超30亿项目有11个，较2020年增加3个，TOP10梯队竞争较其它梯队更激烈。TOP10入围门槛同比提升了近4亿，达32亿；而TOP15和TOP20入围门槛仅提升了1亿，分别约27.87亿、24.08亿。

#2

成都购房逻辑生变？

毫无疑问，麓湖生态城是2020和2021年成都高产值项目中的佼佼者。

2020年，麓湖生态城位居大成都单盘产值第二位；2021年，以超出第二名约21亿的优势稳居榜首。

那么这些高产值项目都有哪些特性，足以支撑其保持高流量高成交呢？

我们发现高产值项目特性变化正好映证着成都购房逻辑的变化。

1、从价格为王到产品为王，成都购房者的买房逻辑悄然生变。2019年，是成都房价颇为割裂的一年。受彼时“参考地价、区域均价、批次涨幅”限价机制影响，成都同能级板块、同板块同类项目间价格差异明显，加上一、二手房价格倒挂的冲击，成都购房者的目光都集中在低价神盘上，导致神盘扎堆涌现。全年高产值项目呈现出性价比主导成交特性，入围项目多带神盘光环，如中海锦江城、仁恒滨河湾、凯德世纪名邸、世茂城、华润二十四城等。

2020年，性价比退居二线，核心地段和品牌房企成为购房者下单的重要参考因素。单盘产值TOP20项目以大型品牌房企项目居多，如中海、龙湖、保利、人居等。且以锦江、金牛、天府新区、武侯等区域核心地段为主，如锦江东湖板块、武侯区武侯新城板块、天府新区锦江生态带板块等。

2021年，项目产品力逐渐占上风，高品价比特征突出。入围项目包含不少依靠优质产品力在成都楼市出圈的项目，如建发房产新中式产品在成都的首发项目建发央玺、万科灯塔级作品万科天府锦绣等，即便总价不低，也不影响购房者对这些项目的追随。

2、高产值项目所处区域轮转，逐渐回归一圈层，天府新区一枝独秀。表：近三年大成都各区域高产值项目数量

从近三年高产值项目所处区域来看，2019年还比较均衡，三大圈层各有代表项目入围。

2020年开始，高产值项目开始集中转移到城南天府新区。到2021年，天府新区一枝独秀地位基本奠定，三圈层全面退出，二圈层仅余龙泉驿区、双流区和新都区仍有代表项目入围。其中新都项目价格优势突出，以量取胜，得以入围。

附图：2021年圈层单盘产值结构

备注：数据口径为年度数据，时间截至12月26日；2、去除部分历史遗留项目

#3

典型项目解析

从单盘产值前20项目主力总价段来看，仅新都区润扬观澜鹭岛项目总价段低于大成都平均值，在150万以内。也正是由于单价更低，户型面积也不大（套均仅113平，也低于大成都平均值），低总价加上紧邻泥巴沱森林公园，生态资源较好，吸引了众多刚需购房者。

其本次入围单盘产值TOP20全靠量来冲，成交面积高居大成都第三，成交套数更是高居大成都第一。

从单盘产值前三成员来看，2021年都选择了高推高销模式。麓湖生态城共有5次推盘动作，五次开盘推出一千余套房源，凭借地段资源优势、产品力优势、圈层营销及房企品牌在成都的影响力，全部3倍熔断。

2021年，建发央玺有6次开盘动作，推出了一千二百余套房源。项目地处主城锦江区，以产品力折服成都购房者，创造了成都高端项目五开五罄的记录。华润置地未来之城也有4次开盘动作，推出了近两千套房源。项目地处大运会红利核心区域的东安湖板块，加上华润的造城能力，又有东安湖优越的生态资源加持，助推项目入围大成都单盘产值前三。

来源：克而瑞四川